生活與城市、居住者與居住環境應該怎樣互動？迅疾生長的大城市如何改變我們的生活習慣？我們又在何種程度上塑造了城市的性格？基於這樣的好奇心，貝殼研究院聯合第一財經旗下DT財經，以房產交易與商業消費大數據為潛望鏡，以北京地鐵商圈作為錨點，嘗試勾畫出生長中的中國大城市性格側影。
事實上，大城市商圈樣本正越來越“個性鮮明”。此前，網傳一張北京人口地鐵分佈圖，通過居住人群畫像對地鐵商圈個性進行描摹，將西北旺商圈的居民定義為“青年碼農”，將五道口的居民刻畫為“高級碼農”，2號線積水潭與10號線健翔橋之間則被稱為“國企老一輩”。我們在這個方向上繼續深挖，以數據為線索，還原各個商圈的“性格”與“氣質”。
我們將第一財經旗下DT財經城市數據庫的BLECTS指標體系數據與貝殼研究院Real Data數據產品中的樓盤數據、房產交易數據和購房行為數據打通，形成8類、17個最具代表性的評析維度（如圖9-1），重點選擇分佈在北京不同區域的7個典型商圈（西北旺、望京、常營、回龍觀、五棵松、德勝門、國貿） ，通過人群畫像，試圖形成更加形象生動的商圈圖鑑（如圖9-2）。
西北旺 | 賺五萬花五千的超級碼農
16號線上的西北旺站輻射圈內多個指標明顯滯後，商業等級和商業規模排在7個商圈中最末，休閒娛樂規模、休閒娛樂活躍度也位列7個商圈中的後半段（如圖9-3），反映了西北旺程序員樸素的日常生活。“上海互聯網發展趕不上北京，是因為燈紅酒綠動搖了敲代碼的決心”的說法不無道理。
不過，生活不便與無心消費背後，卻是西北旺人較高的購房熱情。西北旺站的房子和程序員一樣，看似樸實無華卻暗藏玄機。樓齡15歲、沒電梯的回遷房春夏秋冬四姐妹（春暉園、夏霖園、秋露園、冬晴園），對口中關村二小百旺校區（如圖9-6），雖然位於西北五環外，但房價已經接近8萬/㎡（如圖9-5），在7個商圈中僅次於位於北二環的德勝門。
回龍觀 | 拿到逆襲劇本的技術大拿
13號線上的回龍觀站多年來是個神奇的存在。十年前，回龍觀給人的感覺是“髒亂差的村裡”。十年後，毗鄰西二旗、西北旺的回龍觀還是那個觀嗎？毫無疑問，已經逆襲。
Real Data數據顯示，回龍觀站購房人口最為年輕，25-31歲購房人群佔比為39%，在7個商圈中排名最高。 （如圖9-4）華為、百度和聯想的年輕員工是主力購房人群，畢業於頂尖學校的碼農們正在改造回龍觀。回龍觀站居住規模在7個商圈中排名最高（包括126個小區14萬套房），但租金與房價最低，500萬以下的兩居選擇很多，某種程度來說回龍觀站是明顯的“窪地”，“程序員友好度”很高。
與年輕化相對應，DT財經城市數據庫數據顯示，回龍觀站輻射圈儘管休閒娛樂類型少、規模小，但活躍度極高，呈現出一定的供不應求特徵。
望京 | 分秒必爭的生活家
和安靜、樸實的西北旺站相比，東北角的望京站熱鬧許多，這裡不僅有西門子、愛立信等傳統外企，有午後結伴星巴克的傳媒人Fiona、Lisa、Maggi，也有不少藏在望京SOHO裡的新興互聯網公司創業夢想。
在7個商圈中，望京的居住便利度和商務規模都僅次於國貿，交通友好度高達99.4分，機場與地鐵給居住和商旅帶來便利。這裡既有隨處可見的韓餐館、也有傳統的川菜火鍋、還有小資的咖啡館，既有傳統學校、也有不少國際小學，是個多元化的商圈。
Real Data數據顯示，望京商圈整體房價為6.9萬/㎡，低於西北旺商圈，但是租金高達105元/㎡/月，明顯高於西北旺，足見其租賃需求旺盛、流動人口吸附能力強。和多元化商圈對應的是，望京存在更多梯度的小區選擇，從價格相對較低的上車盤（如花家地西里、世安花園、望京西園）到中產的品質盤（如國風上觀、融科橄欖城、臻園）到“高產”的豪宅盤（如東湖灣、保利中央公園）都應有盡有。
國貿 | 膚白貌美的“屠榜”高手
作為CBD站點，國貿站在7個商圈中數據表現最佳（如圖9-7）：DT財經數據表現上，其居住便利度、商業等級、商務規模、休閒娛樂規模和休閒娛樂活躍度均為最高，Real Data數據則顯示國貿商圈有最高的單位租金和租售比。（如圖9-9）
作為大型商務區，國貿站輻射圈內生活購物和上班通勤的功能區分佈合理且相對均勻，可以說是北京最早實現職住平衡的區域，作為國貿CBD的核心區域，高端時尚是其一大特點，奢侈品店較多，消費水平高，“名媛”特徵顯著。
高端、時尚、注重品質等特徵從部分小區就可見一斑：國貿站商圈內的小區平均物業費為4.09元/㎡/月，為7個商圈中最高水平，遠超第二名西北旺站的2.4元/㎡/月，其中2015年建成的梵悅108是北京目前物業費最高的小區，為30元/㎡/月，遠超7個商圈中排名第二的西山壹號院的7.8元/㎡/月。
五棵松 | 低調深沉的老幹部
西北旺、回龍觀低調，國貿、望京時尚，但都是年輕而有活力的，和這些商圈相比，五棵松站則顯得“老幹部”、“禁慾系”很多。五棵松站的多個指標滯後：居住便利度差、商業規模小、休閒娛樂規模和休閒娛樂便利度均較低，4項指標都僅優於西北旺站，處在7個商圈的倒數第2名；交通友好度為45.4，僅優於回龍觀站。片區內除了財政部、中央電視臺、銀行、中直機關等國家事業單位，其他企業主要以教育培訓和醫藥等傳統行業為主。
五棵松站雖然產業和商業配套相對較弱，但是由於教育資源相對優越，房價達到中高水平，均價6-12萬/㎡不等。鏈家成交客戶年齡數據顯示，該區域改善型購房客戶佔比高達60%，僅次於西北旺和健德門，“老幹部”風格在樓齡上顯示得更為明顯，商圈內60%以上的小區都是1990年之前建成，主要是以各種當年的國企事業單位的公房社區為主。
國家計委宿舍、建設研究院、西區郵電局等具有特色的小區名，也側面體現出五棵松站的“老幹部畫風”。
常營 | 精打細算的新北漂
6號線上的常營站輻射圈是個商業氛圍濃厚的商圈，其商業規模和商業等級指數分別高達97、98，在7個商圈中位列第1。（如圖9-11）除此之外，休閒娛樂規模和活躍度均為7個商圈中的第二名，僅次於國貿站，是一個發展成熟的購物休閒居住區。常營商圈內商業發展成熟，娛樂項目豐富，且帶有一點文藝氣息，星巴克偏好度高，咖啡廳、甜品店、DIY手工坊較多，最知名的便是長楹天街。
和購物便利、情調小資對應的一定是高房價？常營站告訴你，“並不是”。Real Data數據顯示，常營站的租金和房價分別為75元/㎡/月、50671元/㎡，在7個商圈中僅高於回龍觀，整體是個居住性價比較高的商圈，吸引了大量的北漂青年。（如圖9-13）鏈家成交客戶年齡數據顯示，常營的剛需（25-31歲）佔比為35%，僅低於回龍觀，可見該商圈較為年輕、有活力。（如圖9-12）
北京新天地、蘋果派等小區是“高性價比”常營的典型代表，不到400萬就可以上車北京“非老非破非小”，滿足了沒有學區需求但有生活情調需求的年輕北漂購房願望。
德勝門 | 用心良苦的二孩爸媽
古有“孟母為兒教育三遷住處”，今有“中產為牛小放棄居住品質”，德勝門站就是這樣一個家長們競相追逐的神奇地方。德勝門站位置優越，具有傳統地段優勢，商業規模指數高達89.7，僅次於常營站；該商圈內居住規模是7個商圈中最小的，僅有37個小區9132套房，此外，該區域房價均值為12.5萬/㎡，是7個商圈中最貴的。當然商業規模指數高並不是德勝門商圈最突出的特點，
最突出的恐怕就是“名校”了：既有老牌牛小育翔小學，也有傳統名校西師附小、五路通小學，其教育得分為5分，是7個商圈的最高分。與高企的房價、豐富的教育資源對應的卻是較低的居住品質，Real Data數據顯示，受到學區高溢價的影響，德勝門片區的租售比是7個商圈中最低，不到1.2%。商圈內小區平均樓齡為32年，和購買客戶一樣處在“中年”階段，且絕大部分為老公房、幾乎沒有事實上的物業服務，可見德勝門商圈裡焦慮的中產家長們，為了學區願意向品質妥協。放眼德勝門商圈的小區：冰窖口衚衕、邱家衚衕......從小區名字中，就能窺見“城中心、強資源、低品質”的特徵。
以上是我們對北京7個典型商圈進行的畫像研究，我們相信，基於數據分析的一些新嘗試，可以幫助我們釐清作為城市微縮焦點的地鐵商圈與其居住者的個性交融，從而理解人們在特定時空下與城市生長的互動，成為幫助我們洞察中國大城市的一個樣本。
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