進入2018年以來，最冷清的莫過於股市，而最熱鬧的莫過於房地產市場，隔幾週一個新政，隔幾天一個頭條的節奏，讓剛需客、炒房客和投資者都應接不暇。9月13號晚間，突如其來了兩條有關公積金的新政出臺：《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》和《關於落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水平的通知》。這兩則突然出臺的新政，就像是在這個平靜的夜空上引爆了一枚炸彈，讓很多人在這個晚上註定無眠。
“史上最嚴”公積金貸款新政出臺
除了簡化公積金提取這條利好以外，新政的大部分內容可堪稱“史上最嚴公積金貸款政策”，這項政策一出臺，對於房地產市場的打擊不可謂不大：
第一：自9月17日起，網籤購房在使用公積金貸款時，將執行“認房又認貸”的政策；二套房貸款額度從80萬降到60萬；
第二：今後公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高的120萬元；
第三：購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低於35%，首套非普通自住房的首付款比例不低於40%。購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低於60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低於80%。
可以發現，調整後，公積金貸款和商業貸款的首付比例基本一致了。
看起來文縐縐的條款似乎沒有那麼大的殺傷性，但看幾個案例，就會明白，這則新政有多麼的嚴格。
被新政擋在門口的小A：已在北京工作十年的小A打算賣掉自己前幾年在二線城市老家買的房子，然後在北京安個家。原本想著用住房公積金貸出120萬，再加上賣房得的300萬，420萬勉強可以買套老房子。但現在新政直接把在老家貸過款的小A歸結為“二套房”群體，直接把貸款額度從120萬縮減到60萬，一夜之間需要多付60萬，已經把家底掏光的小A上哪兒找這多出來的60萬呢？
可見，新政認為，在外地有房的人，並不屬於“無產者”，也不屬於“剛需”，就不能享受公積金貸款的優惠利率了。
被新政擋在門口的小B：剛畢業兩年的小B是90後，計劃啃啃家裡的老人和親戚湊湊首付買一套房，但按照市值來看，北京五環以內的房子均價沒有低於468萬的，本來根據公積金貸款20%首付的比例，準備了100萬的小B已經是胸有成竹了，但新政直接給把小B的首付款提高了60多萬，這60萬去哪兒找？這一夜，小B也失眠了……
除此之外，還有上班兩年只能貸20萬的小C；二套要改善居住面積但上限只能貸60萬的小D，都成了被新政擊中的靶子，對於突然增加的首付缺口，和貸不出來的公積金，這些人都只能一聲嘆息了。
那麼為什麼要出臺如此嚴厲的公積金新政呢？
公積金貸款政策調整後，公積金貸款變得更難，首付比例變得更高，大部分中低收入購房者只能去使用商貸，而由於商貸利息較高，會導致購房成本上升，一部分比例的購房者只能放棄購房，尤其是收入不高的年輕人，以90後群體為主，會被新政趕往租房市場。
所以不難看出，公積金新政是真正在貫徹實現十九大提出的“房住不炒”的政策意圖，新政的思路是“支持居民基本住房需求”，滿足需求是讓居民都有房住，而不是讓所有人都買得起房子。
新政裡所認定的剛需，是能夠在北京體面的居住，又暫時付不起首付的人群。新政給這個人群指出的康莊大道就是——租房。這也正好響應了中央租售並舉的號召。
北京出臺這次的公積金新政後，全國各地未來也許會陸續跟進，因為這項新政很明顯在抑制投機性需求，尤其是又沒有財富積累，卻有衝動性購房需求的人群。對於抑制仍在攀升的全國房價（點這裡回顧《三四線城市的暴漲風，你跟是不跟》瞭解全國房價），這樣的政策調整不失為一個不錯的選擇。
給高淨值人群與長期投資者的良心建議
對於高淨值人群，和想要對房地產市場進行長期投資的理性投資者來說，這個新政無疑對房地產市場是一記又準又狠的打擊。那麼未來房地產市場該怎麼投？
一個良心建議就是：選擇房地產投資母基金。
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房地產投資母基金，是一種比較特殊的房地產市場投資工具。它本身是一支母基金，通過投資於5-10支子基金，間接投資給更多個地產項目中。從而真正實現了分散風險，優化回報的目的。
另外，房地產母基金所投資的項目中，住宅地產只佔很小的部分，而普通投資者難以參與的商業地產、物流地產、養老地產等也統統被房地產母基金收入囊中。也就是說，雖然房地產市場新政不斷，但房地產母基金都能有效規避掉這些政策性風險。
而宜信財富大中華房地產股權私募母基金就是這樣的產品。這支母基金重點關注國內大中城市的辦公、商業、物流以及較為創新概念或運營模式的共享辦公、長租公寓等增值型和機會型的房地產機會。這支經由宜信財富房地產母基金團隊精心打造的產品，將為國內投資者帶來新時代投資中國房地產市場的新機會。
風險提示：本文僅作為知識分享，非宜信官方觀點。本文不構成任何投資建議，對內容的準確與完整不做承諾與保障。過往表現不代表未來業績，投資可能帶來本金損失；任何人據此做出投資決策，風險自擔。
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圖片來源 視覺中國
作者 / 鄧婉鑫
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