大家都讀過《狼來了》的故事。
大意是說：一個愛說謊的小孩，在有狼的地方放羊，百無聊賴，就故意喊“狼來了”，戲耍附近幹活的大人們。前兩次他都得逞了。第三次，狼真來吃他的羊了，而他再喊“狼來了”的時候，那些被他戲耍的大人們卻再也不來幫他了。
昨天，萬科鬱亮又喊話“活下去”！提出比“白銀時代”還艱難的市場預期。
我們還能信嗎？
9月29日，萬科2018秋季例會上，“活下去”的大標語貼遍會場，照片流出後，遭業內外一致譴責。
譴責者皆說：這廝又在說謊，演戲！繼續演，看誰信你的！
萬科和鬱亮，之所以這次招來這麼多非議，原因是他們在2012年看多房地產市場，結果樓市卻遭遇了熊市；而鬱亮在2014年高喊“白銀時代”來了，結果樓市沒熊，反而進入了一個高漲的週期，這期間萬科準備了大量現金收購那些被嚇破膽的中小房企，趁機做大了自己。
好吧，冤枉者如鬱亮，再一次被扣上了“愛說謊的孩子”的帽子。
不過，對於鬱亮連續兩次預警房地產行業要“活下去”的說法，房小評倒是有幾分支持的。在這裡說一說，歡迎大家拍磚。
01
我們要重視鬱亮一再喊出“保6300億元回款”的說法。鬱亮說，沒有回款的銷售都是耍流氓，如果今年萬科6300億的回款不能完成，一切業務全停。
從中我們可以看出鬱亮的焦慮與決心。萬科為什麼需要如此強調保回款？
這背後是今年年底房企集中到期償付債務高峰期的風險。根據相關統計數據，房地產上市公司們在前兩年集中借了上萬億元的債務，今年年內到期債務5000億元。也就是說，2018年年底，是房企的生死關。
另一方面，銀行貸款那頭出了問題。今年以來銀行執行嚴格的監管措施，導致房企影子銀行融資渠道被打掉，同時各地分行嚴格執行房貸政策，導致二三線城市房貸額度跟不上當地房屋銷售需求。
大家知道，包括萬科在內的房企這兩年銷售額貢獻主要來自二三線城市。而如今，二三線城市的銀行房貸額度連本地房屋銷售的基本需求都滿足不了，由此造成眾多房企賣了房子，卻遲遲收不到銷售回款。
據說，很多房企的財務總監們都開始坐在銀行要額度了。一方面，到期的債務還不上，銀行會立即給房企停貸，另一方面是賣出去的房子因為信貸額度問題收不到錢，還不上銀行這頭的貸款。
這次的金融困局當真要把房企給逼死了。
房小評認為，萬科存在的問題，其他房企也存在。恐怕這也是為什麼對於鬱亮的講話，房地產業內的老闆們都集體緘默，幾乎有默認的意思了。
02
我們要對當前房地產市場即將發生的巨大變化有個清醒的認識。雖然政府之前調控了很久，但是樓市似乎是一隻犟牛，你這頭調控，我這頭硬是上漲。然而，8月份的銷售數據出來，表明市場真的在發生變化，而且還是鉅變，此時距離政府出招死控樓市，恰好半年。
不管承認與否，2016年至今的這輪樓市上漲，一方面跟棚戶區改造有關，另一方面就是投資型買房需求在催動。而8月份的樓市成交數據表明，三四線城市已經掉頭向下，這代表樓市購買預期的改變。
投資型樓市的特點是買漲不買跌的，如果這次下跌預期是長線的，那麼市場必然會回到前兩次的熊市。而在目前的政治環境下，如果房地產市場步入熊市，政府還會救嗎？
這次真的不一樣，因為這次很難說政府還會救樓市。
03
我們應該對目前的宏觀經濟面有個認識。當前中國宏觀經濟的主要矛盾從內部調結構，轉向了對外打贏中美貿易戰和對內穩定經濟增長等“六穩”。
8月份的宏觀經濟數據表明，出口下降，規模以上工業企業利潤下降，PPI不行，而CPI漲勢明顯。由外而內傳導的經濟下行壓力很大，如果宏觀經濟低迷，試想房地產市場還怎麼一枝獨秀？房地產市場下降從來是勢大力沉，一旦下跌，沒有政府強力挽救刺激的話，會形成3-5年的長週期蕭條，而這個過程中，又有幾家房企能扛得過去呢？
諸如上述的理由，還可以擺出很多，大家都明白，不必在此贅言。房小評想說的是，當下中國樓市真的在面臨鉅變，正處於一個關鍵的轉折點上。作為大型房企，必須有過冬的憂患意識。
根據2018年半年報，雖然萬科仍坐擁1589億元現金，但是總負債也超過了1萬億元，而且當期到期債務也超過了600億元，淨負債率上漲到了32.73%，雖然仍處於行業較低水平，上漲速度卻是很快的。
而且，這次“活下去”的口號是從萬科內部會議流出的，料想鬱亮沒那個閒心嚇唬內部人，而且要那麼多人陪自己演戲給房地產行業內外看吧？
鬱亮和萬科都不是那個喊“狼來了”，愛說謊的孩子。之前的兩次預測如果放到當時的客觀環境下看，都沒有錯，只是之後房地產行業的發展被政府外在調控作用干擾了。
房地產行業在中國根本就不是一個純市場行業，其上游土地供應被政府壟斷，下游銷售價格等又被政府控制，在各種行政管控之下，房地產已然是個被五花大綁的螃蟹，往哪裡走，根本不是自己說了算。
在這種背景下，萬科和鬱亮的預測，可能會落空，但一定要重視。
閱讀更多 房評報道 的文章
