高单价、高溢价占比会趋于低位，土地市场会迎来平稳理性的下半年。
◎ 研究员 / 吴嘉茗
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2018年8月，土地市场交易量再创年内新高，同时成交均价、溢价率等指标持续走低，价格方面，月内三四线城市成交金额占比有所下降，一二线城市交易规模虽有所增加，但平均价格均环比回落。从这样的市场表现来看，说明土地的需求量仍然维持在高位，但在不少省份明确“增加土地供应”、响应自然资源部“增存挂钩”机制后，供地力度加强，整个市场趋平特征更加显著。
01
市场走势
成交体量创年内新高，整体地价大幅下滑
8月份土地市场供应幅数继续上涨，但整体供应建筑面积有所下滑，全国336城经营性土地供应建筑面积为27144万平方米，环比下降9%，供应幅数3882幅，环比涨幅为12%，这样看来供地的平均体量有所下降，现金流压力大的企业可择机获取体量较小的地块。
8月成交建面出现大幅显著增长，成交建面和幅数都创下年内新高，CRIC监测的336城经营性土地成交共3122幅，幅数方面同、环比分别上涨20%和9%，成交建筑面积26605万平方米，同环比涨幅分别为68%和37%，在今年土地市场成交规模持续位置在较高水平的基础上，再度有大幅度的增长，说明土地的需求量仍然维持在高位。
价格方面来看，本月土地市场呈现量升价跌的走势，CRIC监测的300城经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落，8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同、环比分别大幅下滑28%和34%，价格降至2017年以来的最低水平，平均地价显著下行，结合溢价率下滑、流拍地块维持高位等市场走势来看，土地热度确有降温。
8月份恰逢上市房企年中业绩发布，较多企业在发布会中表达了审慎拿地的态度，从企业的发言来看，主要是由于长期的政策调控目前仍无放松迹象，令企业对市场的预期也受到影响、进而拿地态度发生转变，但同时也表示“逆周期”、在市场预期降低时更有可能低价拿地，这是企业较为想见到的。
02
溢价及流拍
溢价率最低点再度刷新，重点城市流拍有所趋稳
溢价率方面，8月份土地市场的溢价率再度刷新历史最低点，平均土拍溢价率连续两个月下调，8月份土拍平均溢价率仅有13.5%，环比再度减少4.1个百分点：一线城市本月的平均溢价率更是低至0.7%，几乎全部都为底价成交，二线城市溢价率也环比降低7.5个百分点，仅有7.1%，三四线城市溢价率21.8%。
从6月开始溢价率每月的降幅都较大，溢价率的降低主要反映了企业在土地竞拍时候高价拿地的意愿下降、土拍的激烈程度减缓：一方面原因是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加，一定程度上缓解了供求关系的紧张；另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构，租赁用地等保障性用地的出让也对平均溢价率有一定的拉低。
7月份土地流拍现象频发引起了市场的广泛关注，CRIC重点监测的一二线城市就有69幅地块流拍，8月份数字回落至50幅，环比已经有所回稳，广东、浙江、江苏等重点省份仍然有不少流拍地块产生，一方面来说，成交幅数整体上升带动流拍幅数上升也属于正常现象，另一方面来说，关注度较高的城市如广州、常州、嘉兴、温州等地都出现流拍，证明企业在拿地方面态度确实转变得更加谨慎；此外
虽然重点城市的流拍情况有所好转，但仅从指标来看，8月份全国城市的整体流拍率达到1.36%，环比增加了0.7个百分点。 03
重点地块
重点地块成交遇冷，企业竞拍热情下降
总体来看本月重点地块成交热度大幅下降，虽然许多热点城市成交体量环比回升，上海、杭州、南京等热点城市有较多上榜地块，但榜单整体仍表现为下行，单价榜的下滑幅度更大于总价榜。
成交总价榜单榜首地块来自上海徐汇区，徐汇区罕见地出让1宗大体量综合地块，由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得，成交总价为98.63亿元，环比上月总价榜首回落了28%，虽然该地块处于核心地段，但可能由于起始总价已经很高，对许多企业来说现金流难以负担，所以仅以0.1%的溢价率成交，开发商的竞争意愿不高；门槛地块来自天津东丽区，由金隅地产地价竞得，成交总价29.1亿，环比下降15%，该地块为定向安置房地块，楼板价仅为7800元/平方米，地块运营利润主要从商业部分获取。
单价榜单方面迎来更加显著的下调，本月楼板价最高的地块来自上海闵行区华漕镇，成交楼板价为31115元/平方米，环比大幅降低45%，地块由首创置业以底价竞得，从地块条件来看，地块距离大虹桥商圈较近，又属于一线城市相对稀缺的纯宅地资源，都并未引起激烈的竞拍，市场热度下降可见一斑；入榜门槛地块同样来自上海，是位于宝山区的1宗旧城改造地块，成交楼板价21000元/平方米。
04
总 结
2018年8月，土地市场整体以量涨价跌的走势运行，各能级的土地成交价格均有回落，企业拿地态度也趋于谨慎，政府方面也有多个省市进一步加强了土地侧的供给力度，例如沈阳、四川和呼和浩特在本月内均提出增加商品住房用地的供给，在政府和企业的双方作用下，土地市场进入“磨合期”。
鉴于不少省市的调控方向已经从“去库存”转向了“增供应稳房价”，再加之不少一二线城市供地计划完成进度较慢，如北京供地计划完成率只有14%，太原上半年供应宅地规模同比下降63%。我们认为接下来土地市场成交规模仍将维持高位。随着政府与企业在土地价格方面进一步的磨合，未来重点城市流拍率会有所回落。但是基于市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响，预计成交地块中高单价、高溢价占比会趋于低位，土地市场会迎来更加平稳、理性的下半年。
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