港股市场，风云变幻，莫测高深。
上一周，港股的上涨气势恢宏，表现相当惊艳。恒生指数一周下来累计上涨超1000点，涨幅高达3.79%，又重新站上了27000点的心理关口。
而正值中秋佳节，港股却不给面子，直接来了个大阴棒。截止24号收盘，恒指大跌454.19点，报27499.39点，跌幅为1.62%。而领跌大盘的是房地产板块。
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为何地产股会表现如此惨淡？
昨日，港股市场中的地产股全线下跌，主要是因为两大利空消息刺激导致。
第一，取消预售制度的提议。
9月23日晚间，地产圈又现重量级炸弹——取消预售制度，在业内炸开了锅。
其中，最为关注的是广东省住建厅的提议，并表示利用楼市的长效机制的窗口期，逐步取消预售制度。
不过，这一提议显然是动了开发商的奶酪。之后，广东房地产协会以“特急”的函件下发各会员单元，收集有关建议，试图用企业和行业的声音来影响这一 “重要”的决定，因为地方房协的会员单位大多是开发商和行业机构。
为什么房协会这么着急去“抵抗”？因为预售制度对于开发商来说，实在是太过重要了。开发商有两条腿，一条是预售制度，一条是杠杆。预售，加快了回款速度；杠杆，放大了收益。
没有了预售，相当于缺了一条腿，影响正常走路，更不用说快速奔跑了。没有了预售，也就意味着资金周转及回款会很慢，资金成本走高，必定会冲击其营业利润。
利润这个变量，对于股票定价亦是关键因素之一。利润不增长或增速不及预期，都会影响未来预期折现的现金价值，导致股价下跌。
虽然住建部房地产市场监管司相关人士随后进行了辟谣：情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。
不过，从官方表态可以看出，讨论取消预售制度是却有发生的事实。即使现在不会实施，但是未来几年不排除会取消预售制度。
第二，香港楼市面临12年来首次提高最优惠利率。
9月24日早间，香港财政司长陈茂波在司长随笔专栏表示，观乎过去几个月香港存贷利率变动，本次香港银行随之（美联储）上调最优惠利率的机会极高，这将会是2006年来首次上调最优惠利率。过去逾十年的超低息环境很快会结束。
这一官方表态意味着香港加息几乎是板上钉钉的事。
9月27日，美联储将会召开货币政策会议，市场也早已预期会再次加息。这也将是美国自2015年底首次加息以来的第八次加息。因为港币是实施的联系汇率制度，一旦美元加息，港元大概率会选择跟随，以保证汇率的稳定。
随着市场预期港币会追随美元加息步伐的临近，香港楼市其实早有所反应。
今年7月开始，香港楼市销售进入萎缩状态。新房方面，根据房产代理的数据，7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。
加息也影响了中国内地投资者，流向香港房地产行业的内地资金迅速放缓。根据高力国际数据，2018年上半年，中国内地对香港住宅的投资金额仅8.35亿美元。对比去年全年70亿美元，同比大幅下降约76%。
值得注意的是，截至目前已有多家投行机构发表了不看好明年香港楼市的报告，如里昂证券表示香港房价一年内或将下跌15%！
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房地产的转折点来了吗？
2017年，广州、杭州、成都、武汉等重点城市的房地产市场异常火爆，而现在，这些城市的不少楼盘却以特价房、促销活动等方式实行变相降价销售。
目前，虽有一些城市仍然存在“日光盘”“秒杀盘”等现象，但也主要是因为地方政府限价调控，导致新房和二手房价格悬殊过大而产生的行为。除此之外，更多的城市实际上是进入了横盘或小幅下跌的格局之中。
现在，似乎一时间没有那么多刚需冒出来了，买房也更为谨慎小心，并且开发商也不再要求全款买房，居然还降价销售。难道是房地产的风向有所转变吗？
市场有没有转变，除了盯住政府的政策之外，我们可以关注龙头房企的一些动作，来窥探房地产市场风向的变化。
上周末，万科的董事局主席郁亮在南方区域的9月总结例会上，传达了一些重磅信号，值得我们关注和思考。
2012年，万科认为中国房地产市场从黄金时代步入了白银时代，后来也没有预料到货币政策的大规模放水，导致房地产的新一轮暴涨。在此次会议上，郁亮也提到，我们在2012年觉得房地产市场有所变化，也不知道真正的转折点在什么时候，不过现在，转折点已经真正地降临了。
万科在此时，真正地审视了公司的战略规划，进行了深入的检讨。未来3年，万科将“活下去”定义为基本战略要求，这也将是更为“收敛”和“聚焦”的战略。
怎么才能够“活下去”？万科明确了要实现2018年全年6300亿的回款目标。郁亮表示，这个目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停，因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。
郁亮提到，要非常重视核心开发业务的情况。新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长、500 强地位的提高，而这些都将依赖于开发业务，所以对开发业务的梳理是必要的。另外，对于非开发业务也需要梳理。
此外，还需要在组织重建和事人匹配两大方面上进行调整。目的很简单，组织更为扁平化，用好人才，公司效率也更高。一定程度上，也是向内缩减支出的一种高效手段。
从以上的公司战略检讨、业务梳理，以及规划了一些实实在在的调整计划，看得出，万科是一家对于市场极为敏感，具备时代的忧患意识的低调务实的房地产企业。
除了万科以外，恒大集团也频频动作。9月23日，恒大发布公告称，耗资145亿入股广汇集团，成为后者的第二大股东。这是继此前入股FF之后，第二次高调进军新能源汽车领域了。
一时间，房产大佬们都几乎秉持了“活下去”的信念，难道预示着房地产的转折点真的来了吗？
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结语
据央行9月12日公布的数据显示，8月份个人房贷占比较7月份上升，人民币贷款增加1.2 8万亿元，其中，住户部门贷款增加7012亿元。这个居民贷款数据是2018年以来的第二高月份，仅次于1月。如果看当月新增居民贷款在全部新增中的占比，8月居民贷款在新增中的占比达到54.78%，为今年之最。
这也意味着个人还在拼命地借钱加杠杆融入房地产市场。但事实上，房地产真会永远上涨吗？你是否还记得2008年，深圳楼市的价格几乎腰斩，只不过大多数人没有经历过罢了。
万科，恒大集团的动作，值得还在盲目投资房产的投机客警醒与思考。
现在，房企似乎也经不起风吹草动了，作为投机客的你，还经得住吗？
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