文：恆大研究院 任澤平 熊柴 閆凱
導讀
人口是一切經濟社會活動的基礎，人口帶來的居住需求更是房地產發展的根基。我們在業內提出了廣為流行的標準分析框架：“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，基於該框架在2015年房價大漲前夜成功預測了“一線房價翻一倍”，被評為年度十大經典預測，2017年推出的《房地產週期》專著成為超級暢銷書。本文是我們對7月報告《中國人口大遷移》的進一步深化，將在探討多維人口指標的基礎上，全景呈現全國近3000個縣的人口大流動大趨勢。
中國3000個縣人口流動格局
1 地區層面：中西部勞動力迴流，東部外來人口本地化，東北人口加速流出
我們在《中國人口大遷移》中通過常住人口數據分析指出，改革開放後中國跨省人口遷移在2010年前後經歷了從孔雀東南飛到迴流中西部的轉折，並且跨省人口遷移因中西部承接東部地區產業轉移、人口老化等明顯放緩。加上戶籍人口和小學生數據後，我們將看到更為清晰、細緻的人口流動畫面。
1978-2010年，從中西部遷往東部地區的人口以勞動力為主，並且多數未遷戶籍、也未帶子女，中西部留守兒童現象非常明顯。改革開放後，人口大量向經濟率先發展的東部地區集聚,1978-2010年東部、中部、西部、東北地區常住人口分別年均增長1.39%、0.86%、0.85%、0.73%，常住人口占比分別變化4、-1.5、-1.7、-0.8個百分點。但東部地區戶籍人口、小學生數並未隨常住人口大幅增長，東部、中部、西部、東北地區戶籍人口分別年均增長1.06%、1.14%、1.10%、0.69%，戶籍人口占比分別變化0、0.7、0.3、-1個百分點；東部、中部、西部、東北地區小學生數分別年均增長-1.12%、-1.11%、-1.03%、-2.60%，小學生數佔比分別變化0.8、0.8、1.6、-3.2個百分點。
2010年左右以來，部分人口迴流中西部，東部地區面對用工壓力主動推進大學畢業生、技能人才等外來人口本地化，戶籍人口和小學生增速明顯加快，東北地區人口加速流出。2009年在長三角和珠三角地區務工的外出農民工佔全國外出農民工比例分別比上一年下降2.4%和7.6%，2009年下半年東部沿海地區出現明顯的“用工荒”；2013-2017年高校畢業生在東部地區就業規模雖持續增長，但佔比從65.7%降至56.7%（參見麥可思研究院《中國大學生就業報告》）。面對用工壓力，東部地區主動深化戶籍制度改革、吸引外來人口安居樂業。2011年起以鞋服產業聞名全國的晉江在福建率先實行零門檻“居住證”制度，並於2013年率先實行“無房也落戶”政策。在2014年國務院要求進一步推進戶籍制度改革後，2015年福建宣佈全面放開除福州、平潭、廈門外地區的落戶限制；廣東宣佈，除廣州深圳外，放開直系親屬投靠，放寬大專以上（含大專）學歷畢業生及技能人才、特殊專業人才入戶條件等。2011-2016年，東部、中部、西部、東北地區常住人口分別年均增長0.75%、0.48%、0.63%、-0.06%，常住人口占比分別變化0.4、-0.2、0.1、-0.3個百分點。儘管東部地區常住人口增長率明顯下降，但其戶籍人口和小學生增長率卻不降反升。2011-2016年，東部、中部、西部、東北地區戶籍人口分別年均增長0.84%、0.58%、0.53%、-0.44%，戶籍人口占比分別變化0.5、0、-0.1、-0.5個百分點。東部、中部、西部、東北地區小學生數分別年均增長2.32%、-1.10%、-1.25%、-2.64%，小學生數佔比分別變化4.9、-1.9、-2.2、-0.8個百分點。其中，2014-2016年東部地區在常住人口年均增速較2011-2013年下降0.06個百分點，但戶籍人口年均增速反而上升0.29個百分點。
分省看，2010年後蘇粵閩浙等東部省份外來人口本地化明顯，鄂川皖湘桂等傳統民工輸出大省人口迴流明顯，黔豫冀等傳統民工輸出大省也有所迴流，東北三省中黑龍江人口形勢最為嚴峻。2011-2016年，戶籍人口與常住人口的年均增速差為正的有貴州、河南、江西、江蘇、廣東、福建、河北、浙江等少數省份。其中，貴州、河南、江西、河北為傳統農民工輸出省份，2001-2010年戶籍人口年均增速均高於常住人口增速，2011-2016年只是延續這一態勢，但戶籍人口與常住人口的年均增速差收窄表明外出勞動力有所迴流。人口迴流更為明顯的則是湖北、重慶、四川、安徽、湖南、廣西等省，常住人口增長於2011-2016年超過戶籍人口增長。而江蘇、廣東、福建、浙江在2001-2010年戶籍人口年均增速均小於常住人口增速，表明大量吸引外來人口流入；2011-2016年戶籍人口年均增速開始大於常住人口年均增速，表明外來人口戶籍本地化。與此同時，2011-2016年江蘇、廣東、福建、浙江等東部省份的小學生數年均增速明顯高於接近0的全國平均增速，表明大量外來人口在東部定居後逐漸隨遷子女到當地入學。此外，東北三省中黑龍江、吉林省常住人口、戶籍人口增速在2011-2016年均轉負，遼寧常住人口接近0增長、戶籍人口增速轉負，黑龍江的小學生數增速更為全國倒數第一。
2 分線城市層面：一二線人口大幅流入五六線流出，勞動力先行子女逐步隨遷
我們在《中國人口大遷移》中將338個地級及以上行政單位劃分為一二三四線城市。為更準確把握人口流動，本文以地級以上城市市轄區、縣、縣級市為基本單元，把中國內地2850個縣級行政單位進一步細分為2184個地區，並依據GDP、政治地位、常住人口等因素劃分為一二三四五六城市。由於重慶市轄區範圍太大，我們將其特殊處理為主城九區和非主城九區市轄區兩部分，這使得地級及以上城市市轄區增加1個至299個。
其中，一線城市為北上廣深4個，2016年GDP在1.9萬億元以上。二線城市為多數省會城市、計劃單列市及少數發達地級市轄區，共32個，除部分實力稍弱、但區域中心地位突出的省會城市市轄區外，二線城市GDP多在3500億元以上。三線城市為GDP多在1000億元以上的弱小省會城市和部分較強的地級市轄區，以及少數實力突出的縣級市，共66個。四線、五線、六線城市分別為GDP在400億元以上、150億元以上、150億元以下的其他城市，主要是較弱小的地級市轄區、縣級市及縣，個數分別為254、633、1195個。其中，有491個地區因未公佈當前常住人口數據而未納入分析，佔全部地區個數的22.5%。
一二線城市常住人口持續大幅流入，三線稍有流入，四線基本平衡，五六線持續淨流出。從人口增長看，2001-2010年，一線、二線、三線城市常住人口年均增長率分別為3.4%、2.8%、1.4%，2011-2016年分別放緩至1.5%、1.3%、0.8%，人口持續流入；四線城市保持約0.6%不變、表明人口流入流出基本平衡，以中西部地區為主體的五六線城市受益勞動力迴流，常住人口則由負增長轉為正增長、但仍低於自然增長率，人口持續淨流出。從人口占比看，2001-2010年一、二、三線城市常住人口占比分別上升1.4、2.5、0.7個百分點，四、五、六線城市則分別下降0.1、2.5、1.8個百分點。2011-2016年，一、二、三線城市常住人口占比繼續分別上升0.3、0.5、0.1個百分點，四線佔比保持不變，五、六線則分別下降0.6、0.4個百分點。基於人隨產業走、人往高處走的人口流動邏輯，2016年一二三四五六線城市的經濟—人口比值分別為2.20、1.80、1.35、1.06、0.63、0.44。這表明一二三線城市常住人口未來仍將持續流入，而五六線城市人口將繼續大幅流出。
2010年後，一二三線城市外來人口日趨本地化，分線城市戶籍人口和小學生數增速的梯度分化更為明顯。2010年前，因戶籍限制，分線城市戶籍人口增速的梯度分化不如常住人口顯著，2001-2010年一二三線戶籍人口年均增速分別為1.3%、1.6%、1.0%，均大幅低於其3.4%、2.8%、1.4%的常住人口增速；其中一線城市因落戶門檻高導致戶籍人口增速低於二線城市。四五六線戶籍人口年均增速分別為0.7%、0.7%、0.6%，均高於其0.6%、-0.1%、-0.1%的常住人口增速，大量人口外出但遷戶較少。
在2010年後，隨著戶籍制度改革深入推進，分線城市戶籍人口增速的梯度分化顯化，2011-2016年一二三線戶籍人口年均增速分別為1.4%、1.3%、0.9%，而同時期常住人口年均增速分別為1.5%、1.3%、0.8%，一線城市因嚴控戶籍導致戶籍人口增速稍低於常住人口，二線城市戶籍人口增速持平於常住人口，而三線城市戶籍人口年均增速已高於常住人口。2017年初城市“搶人”大戰火熱展開，二線城市戶籍人口增速有望進一步上升。四五六線戶籍人口年均增速分別為0.7%、0.4%、0.4%，對應的常住人口增速分別為0.6%、0.2%、0.3%；其中五六線城市戶籍人口增速較2001-2010年明顯下滑，表明在外出人口有所迴流的同時戶籍人口明顯外流。
在外來人口向一二三線城市本地化的背景下，小學生增速的城市分化更為明顯。2001-2010年，在全國小學生數年均增長-2.7%的背景下，一二三線城市小學生數年均增速分別為0.7%、-0.8%、-2.2%，四五六線城市小學生年均增速分別為-3.3%、-2.7%、-3.0%，分線城市最大值和最小值的差為4個百分點。而到2011-2016年，在全國小學生數年均增長為0的背景下，一二三線城市小學生數年均增速分別為4.0%、4.1%、2.5%，而四五六線城市小學生年均增速分別為1.1%、-1.7%、-2.2%，分線城市增速最大值和最小值的差擴大到6.3個百分點，一線城市因學位供需緊張而增速略低於二線城市。
近期重點城市常住人口增長大多放緩，但戶籍人口增長加快。受勞動力迴流影響，東部地區重點城市常住人口增長多低於中西部地區，但小學生數增速較高。從常住人口看，除南昌、天津、重慶外，2011-2016年其他重點城市市轄區常住人口年均增速均比2001-2010年下降。中西部地區二線城市南昌、合肥、長沙、鄭州、呼和浩特、武漢、貴陽、重慶等2011-2016年常住人口年均增速均高於同期二線城市平均水平1.3%；而東部地區二線城市除天津、廈門外均低於同期二線城市平均水平，其中東莞、無錫、蘇州、南京、寧波等二線城市2011-2016年常住人口年均增速甚至低於全國平均水平。從戶籍人口看，有11個重點城市在2011-2016年戶籍人口年均增速較2001-2010年上升，其中烏魯木齊、青島、南寧均上升超過1個百分點，鄭州、廈門、成都、呼和浩特、杭州、北京、蘇州、天津等多個城市有微弱上升，這表明2016年之前多數大城市戶籍限制略有鬆動但不顯著，不過2017年初開始的城市“搶人”大戰可能將改變這一情況。在常住人口增速較快的重點城市中，深圳、合肥、廈門、鄭州、海口、銀川、成都、青島、南寧等城市的戶籍人口增長率明顯高於常住人口增長率，在落戶上表現出對外來人口更大的包容性。結合小學生數據看，部分東部區域中心城市儘管常住人口流入微弱，但小學生增速較高，例如蘇州、東莞、無錫、南京2011-2016年小學生人數年均增長率分別高達11.3%、5.0%、4.6%、4.5%。此外，二線城市中小學生增速高於二線城市平均水平的還有廈門、長沙、合肥、鄭州、昆明、福州、石家莊、青島、南寧、南昌等。
3 都市圈層面：人口流動更加分化明顯，都市圈內縣人口大多流出
23個千萬級大都市圈人口流動更加分化，當前京津、深莞惠、廣佛肇、廈漳泉、長株潭、重慶等都市圈常住人口、戶籍人口、小學生增長居前，蘇錫常、南京等都市圈常住人口流入雖然放緩、但戶籍人口和小學生依然明顯流入。根據我們在《中國人口大遷移》中的劃分，當前北京、上海等23個千萬級大都市圈以全國6.8%的土地集聚34.1%的常住人口，創造41%的GDP。
常住人口流入的都市圈從2001-2010年的21個下降至2011-2016年的18個，且人口大幅流入的都市圈個數從21個降至8個。2001-2010年，除重慶、武漢都市圈外，其他21個都市圈常住人口均明顯流入，常住人口年均增速與自然增長的差均大於0.2%。但到2011-2016年，人口流入的大都市圈個數下降至18個，重慶、武漢都市圈常住人口轉為流入，但青島、寧波、南昌、長春、哈爾濱等五個都市圈常住人口轉為流出，並且還有蘇錫常、鄭州、南京、武漢、杭州、西安、成都、濟南、瀋陽、合肥等10個都市圈常住人口年均增速與自然增長的差低於0.2%。
戶籍人口流入的都市圈從2001-2010年的21個降至2011-2016年的13個。2001-2010年僅有青島、長春兩個都市圈的戶籍人口年均增長低於自然增長，表明戶籍人口淨遷出；到2011-2016年這一數字則擴大至上海、武漢、青島、濟南、合肥、南昌、寧波、青島、瀋陽、哈爾濱、長春等10個都市圈。
小學生增速高於全國平均水平的都市圈從2011-2010年的10個增至2011-2016年的16個。2001-2010年在全國小學生數年均增長-2.7%的背景下，有深莞惠、廣佛肇、寧波、南昌等4個都市圈小學生數年均增長為正，還有蘇錫常、廈漳泉、鄭州、杭州、青島、濟南、合肥、哈爾濱等8個都市圈小學生增速為負但高於全國平均水平，另11個都市圈小學生增速為負且低於全國平均。2011-2016年在全國小學生數年均增長為0的背景下，有哈爾濱、長春、南昌、武漢、合肥、瀋陽、濟南等7個都市圈小學生年均增長為負，其他16個都市圈均為正，其中蘇錫常、深莞惠、京津等3個都市圈小學生年均增長超過5%。
從都市圈內部看，除廣佛肇、廈漳泉、京津外，多數大都市圈內的縣（縣級市）人口整體淨流出，表明人口當前仍主要向多數大都市圈內中心區域集聚。絕大多數縣及縣級市為五六線城市，2011-2016年全國地級市轄區以外的縣市常住人口年均增速為0.25%，遠低於同期全國總體平均水平0.51%。除去縣（縣級市）常住人口缺失的京津、濟南、長春、哈爾濱等4個大都市圈，2011-2016年19個千萬級大都市圈的縣（縣級市）常住人口年均增速也僅為0.28%，這意味著多數大都市圈僅市轄區人口流入。粗略地與本省人口自然增長率相比較，2011-2016年這19個千萬級大都市圈中縣市常住人口淨流入的僅有廈漳泉、廣佛肇，年均增長率分別比本省自然增長率略高0.04、0.06個百分點；石家莊、深莞惠、蘇錫常的縣市人口年均增長率則分別比本省低0.04、0.05、0.05個百分點，基本接近流入流出平衡。此外，京津都市圈縣（縣級市）常住人口數據缺失，但2011-2016年縣（縣級市）戶籍人口、小學生人數年均增長率分別高達2.3%、7.1%，常住人口很可能在流入，這主要由於在北京工作的部分人口居住在環京地區。
中國人口流動展望及啟示：人隨產業走，人往高處走
1）人口未來將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚，人口流入地區也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。人隨產業走，人往高處走是人口流動的基本邏輯，即為經濟與人口的分佈平衡，人口流動使得區域經濟-人口比值逐漸趨近1，即區域之間的人均收入差距逐漸縮小。在工業時代，工業發展需要集聚，由此帶動人口大規模從鄉村向城市遷移。在後工業時代，因服務業發展比工業更需要集聚，所以在城市化中後期，人口主要向中心城市和大都市圈遷移。
從全球和美日等發達經濟體人口流動經驗看，人口向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚的趨勢不可逆轉，未來這一趨勢仍將持續，人口流入的地方也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。當前中國多數大都市圈的核心城市虹吸效應仍然明顯，但隨著發展成熟將逐漸轉為外溢效應主導，溢出資金、技術、產業、人口等，促進大都市圈內部的中小城市發展。
2）對房地產市場，把人口流入與置業需求上升直接關聯的傳統判斷需進一步深化，人口結構年輕且常住人口、戶籍人口、小學生三個數據均明顯大幅增長的地區更優。在個體均質化及無戶籍限購政策背景下，常住人口與戶籍人口的購房需求相同，常住人口流入與戶籍人口流入的含義一致，但現實生活中並非如此，常住外來人口收入較低、且受區域住房限購政策制約。並且，人口的年齡結構對購房需求也存在明顯影響，從各國購房需求曲線看，20-50歲年齡人口一般是主力購房人群。因此，對購房需求的研究需要進一步深化，不僅要分析常住人口，還要分析戶籍人口、小學生，還要分析年齡結構等。
3）深化推進戶籍制度、土地制度改革，進一步消除人口自由遷徙的枷鎖。儘管當前戶籍制度改革深化推進，但大城市落戶限制仍然明顯，這限制人口向大城市集聚，不利於充分發揮集聚效應、推進服務業發展。近兩年，在人口少子化老齡化、高質量發展、土地財政等背景下，針對人才、年輕人口的城市“搶人大戰”火熱展開，主要城市的戶籍制度和公共服務資源對外來人口的包容性明顯增強，但更重要的在於“搶人”之後通過發展產業和改善公共服務的“留人”。而且，低收入者對城市發展也同樣重要，如果低收入者不足，城市生產生活成本也必將上升，對中高收入者也將形成制約（參見恆大研究院報告《城市“搶人大戰”：高質量發展、大都市圈戰略和土地財政》）。
現行土地制度對城市化形成明顯制約。一是農民承包地、宅基地退出補償機制缺乏，農民多不願意無償放棄相關權益，財產權利不健全。二是城市與農村的建設用地市場割裂，城鎮住宅長期只能在國有土地上建設，高房價抑制城市化。根據自然資源部數據，當前農村建設用地高達19.3萬平方公里、大量閒置，而城鎮用地僅9.6萬平方公里、資源緊張。
4）區域及城市發展規劃安排、產業佈局、土地供應等應順應人口流動趨勢，房地產長效機制最根本的是人地掛鉤和金融問題，實現供求平衡和需求平穩釋放。過去中國經濟社會發展中存在的一個重要問題是公共政策試圖控制大城市發展，在規劃安排、產業佈局、土地供應等多個方面採取了各種限制，但大多未達目標，反而造成了交通擁擠、公共資源緊張等大城市病、大城市集聚效率不能得到充分發揮、以及一二線城市高房價和三四線城市一度高庫存等問題。2016年9月，原國土資源部等5部委聯合發佈《關於建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》，宣佈推行“人地掛鉤”，但其中的“人”為吸納農業轉移人口落戶數量，並非常住人口增量。2018年3月，國務院辦公廳印發《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑管理辦法》，土地資源可跨省配置，但當前跨省配置機制、價格仍為國家統籌、市場化程度不足，土地優化配置仍受制約。
文章來源：恆大研究院 任澤平 熊柴 閆凱
小編覺得環京周邊還是潛力無限的，第一緊鄰北京一線城市，承接北京產業轉移以及人口外溢，雄安新區，新機場就是個很好的例子，機場臨空經濟區，以及新機場開航以後帶來的人口紅利，產業紅利，加速發展環京周邊經濟，產業人口的到來，交通通勤方面已經逐步完善，完全貼合一線大城市周邊一小時通勤圈。
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