萬科「務農」之路全解析！

宴德福是江蘇省興化市東羅村當地人。近幾個月，宴德福將他原來的小飯館改成了興化的特色小吃店，並且萌生了做“農家民宿”的想法。

宴德福經營思路的轉變源於 2017 年 6 月江蘇省特色田園鄉村建設工作的啟動。同年 7 月，東羅村引來了地產商萬科作為社會資本介入一同建設這個小村莊，這也是萬科首次涉足農業農村領域。8 月底，東羅村被評為江蘇省首批特色田園鄉村試點之一。

按照願景，萬科通過與興化市政府及村集體三方，通過“政府 + 社會資本 + 村集體”的合作模式，探索特色田園鄉村發展的實施路徑。與此同時，萬科與興化市國資公司成立合資平臺公司，通過提升東羅村農業產業化能力和鄉村旅遊等產業後，獲得增值收益。

2018 年 3 月，萬科董事會主席鬱亮在 2017 年度業績發佈會上表示，過去二十年中國房地產行業之所以繁榮是因為前所未有的城市化帶來了住房短缺和旺盛需求，但是到今天，全面短缺的時代已經結束。同時，萬科將自己的定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。其中，江蘇興化的東羅村成為萬科轉型“城鄉建設與生活服務商”後，做美麗鄉村和鄉村振興計劃的第一站。

探索社會資本參與特色田園鄉村模式

東羅村地處江蘇中部興化缸顧鄉，江淮之間，緊鄰世界四大花海之一――千垛菜花景區，地理位置優越，水陸交通便利，素有“魚米之鄉”的美稱。

2017 年，江蘇省率先啟動特色田園鄉村建設，目的就是促進鄉村復興和城鄉協調發展。鄉村如何振興，正成為政府及不少社會資本瞄準的方向。

萬科正是其中之一。2017 年 7 月，萬科開始介入規劃設計東羅村，正式參與到此輪江蘇省特色田園鄉村建設工作中，並由萬科上海區域旗下的南京萬科田園鄉村事業部主導改造。

據南京萬科田園鄉村事業部負責人徐朝暉介紹，萬科通過與興化市政府及村集體三方，通過“政府 + 社會資本 + 村集體”的合作模式，探索特色田園鄉村發展的實施路徑。

其中，興化市國資公司負責承擔村內基礎設施建設和破舊房屋收儲投資，萬科作為社會力量主體負責承擔農業產業、農產品經營、鄉村旅遊、研學教育、村內建築、景觀及部分公共性載體的投資，雙方還將成立合資平臺公司，專門負責東羅村的建設和運營。其中，萬科佔股 51%，是相對控股方，興化國資公司佔股 49%。

與此同時，村民也可以通過村集體入股平臺公司，這樣村民不僅可以在東羅村就業、創業，獲得勞務性收入的保障，還可以通過集體以閒置土地使用權和閒置房屋入股平臺公司，獲得分紅收益。

徐朝暉介紹，目前，萬科和江蘇省市國土系統、興化市政府等部門進行過了多次溝通，探索集體土地作價入股平臺公司。

在萬科高級副總裁、萬科上海區域本部執行官張海看來，萬科之所以選擇在農村轉型是為了尋找農村跟城市之間的相互融合，某種意義上說是城市反哺農村。萬科更希望能促進農業“接二連三”，帶動村民增收致富，並由此探索一條社會資本參與特色田園鄉村工作的可持續、可複製運營模式。

不過，東羅村作為萬科首個鄉村振興項目，短時間內就想收回成本的模式仍在探索。“除了東羅村，南京周邊我們也在關注，現在做一個村，等村子多了之後整合成一個體系，一定要有足夠的耐心來做這個事，是個厚積薄發的過程。”徐朝暉說。

不到一年時間裡，已見成效的是，村裡已經建起了主打興化美食的村民食堂；集文化娛樂、老年康健、兒童活動為一體的村民服務中心；集村民議事、特色農產品展示為一體的東羅大禮堂；集記錄東羅村歷史的村史展覽館。目前，萬科還在修葺24間新房，以便後續作為民宿出租。

走進東羅村，白牆瓦房錯落有致，村民自建房鱗次櫛比。

按照興化市官方統計數據，截至 2016 年 12 月，東羅村總計 413 戶，1516 人，其中勞動力人口 771 人，外出務工勞動力人口 569 人，佔勞動力總人口比重約為 73%；獨居老人約 214 人，佔村莊總人口比重約為 14%。

這也意味著，東羅村的年輕人大多外出務工，村子面臨老齡化的問題。

“針灸式改造”

所謂“針灸式改造”是指利用現有建築、景觀、空間等進行微介入、輕建設的改造，最大限度保留村落的傳統風貌，延續村落的歷史記憶，提取當地建築的自身特色元素，採用新型建築材料和工藝，創造村落多元多層次的鄉村風貌。

伴隨著一系列改造，東羅村開始吸引來自不同地方的遊客或者專業團體前來參觀和旅遊。

“萬科沒來的時候，村子裡也沒啥人，超市生意就很一般，現在來村裡的人開始多起來了，生意也自然比之前好一些。現在我把三樓蓋起來準備做民宿。”宴德福

按照宴德福的設想，三樓他將開闢出 6 間農家民宿，與萬科的民宿實行差異化經營。“萬科給了我參考意見，我的房子和萬科的定位肯定不同，造好了定價聽萬科的，我也沒想著賺大錢”。

除了提升當地人居環境，這個鄉村振興更強調帶動村民就業問題。

“今年陸陸續續回來十幾個人了，村民食堂裡工作的都是東羅村當地人，除了回來做廚師、做服務員，還有回來做導遊、講解的。”南京萬科田園鄉村事業部負責人徐朝暉說。

村民晏厚智一家原本都在城裡打工，自己做了幾十年的漆匠，聽說家鄉搞鄉村旅遊建設，便主動帶著家人回鄉參與。如他所說，與其在城裡打工，不如回鄉一樣出力掙錢，帶著家人將自己的閒置房屋進行了一番改造，並計劃著將祖輩傳下來的編織老手藝再撿起來。

田園鄉村建設，拿地蓋房行不通

與過去拿地造房不同，萬科正在探索如何整合鄉村資源，通過探索東羅村農業產業化和鄉村旅遊等產業來提升當地“自我造血能力”以促進城鄉互補、城鄉互融。

徐朝暉透露，初來東羅村時，曾被邀約拿地，但萬科並未接受。“每個村有每個村的特色，有的注重產業，有些注重旅遊、養老，每個鄉村關注點不同，這和我們過去拿塊地、蓋個房再賣掉不同，拿地蓋房的邏輯在田園板塊是走不通的。如果說拿塊地蓋房子，那就不是我們田園事業部做的事了。”

2018 年 6 月 29 日，萬科股東大會上，鬱亮明確提出萬科 10 年後不應該是地產公司，並將萬科各個地方地產公司的“地產”二字拿掉。鬱亮稱，萬科經歷過做果汁、電影、卡拉 OK、首飾等業務的多元化階段，是“雜亂無章的多元化”。如今嘗試多種業務都是圍繞“美好生活”展開，是“相關多元化”。

當前，萬科的業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域。

克而瑞諮詢中心報告指出，房企紛紛開闢多產業發展新賽道一方面源於地產開發天花板的約束使開發商努力向外看，另一方面，社會需求的變化也促使開發商緊追趨勢紛紛業務擴充，為未來業務增量尋找空間，“美好生活”已成為房企追逐的新風向。但是投資回報週期長、異地複製擴張慢、資源稀缺、政策風險等都是房企面臨的難題。

據悉，當前萬科主要憑藉東羅村“村落 + 垛田 + 果園”的資源優勢，開展鄉土民俗、四季時蔬及風光旅遊等活動，同時結合村民食堂特色餐飲，千垛果園休閒採摘、特色民宿輕度假等功能，與千垛菜花、水上森林等景區形成合力，差異化發展。

在東羅大禮堂裡，興化市的特色農產品被一一陳列。興化大米、興化大閘蟹、大麥若葉、龍香芋、脫水蔬菜、大青蝦等都是當地特色農產品。

興化作為農業大縣，擁有全國最大的糧食交易市場，但是如何從從注重“量”的提高到“質”的提升轉變，這是萬科對興化農產品的關注點。

據瞭解，目前，萬科參與興化市政府推動的“興化大米”品牌運營，通過打造農業 IP，實現農產品消費意識升級。據悉，萬科與興化當地糧食公司合作，劃定規範種植的核心示範產區，改變原來粗放式生產和管理方式，對產前、產中、產後實行全程監控，並推出了特色農業品牌形象――八十八倉。目前該品牌已形成兩條產線：“一禾一斗”興化大米和“青田萃”大麥若葉青汁，未來還將繼續把興化和全國的優質農產品入倉備貨。

徐朝暉介紹，萬科將對選定區域內按照規範標準進行種植的農戶，提前簽署生產購銷協議，以高於政府指導價和市場價的價格進行保護性收購，單位收購價格溢價可超過 10%。

萬科的優勢在於：

萬科將搭建優質平臺，建立統一的服務質量管理標準體系及營銷推廣系統，提供村民培訓，鼓勵當地村民自主經營，並對初期創業村民給予補貼，帶動村民創業，實現村民收入持續增長，讓更多的本地人回到家鄉經營旅遊，建設鄉村。

“通過我們的服務，可以使當地的農產品附加值更高，我們也會將當地的農產品帶到萬科社區，後續合作伙伴也會有一些渠道。我們不是要自己賺錢，是帶動村民一起賺錢。”徐朝暉說。

據介紹，當前，萬科正計劃在東羅村設立“二十四節氣”研學遊項目，讓城裡的孩子瞭解農耕文化，等研學遊項目建成後，東羅村還將成為城鄉對接融合的教學基地。徐朝暉稱，研學遊項目可以很好的解決鄉村旅遊無法成全季旅遊的難題。

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