文︱「德科地产频道」主编 HAT
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异地复制
华夏幸福不喜欢别人叫他们地产商，他们认为更贴切的称号是「产业新城运营商」。
此前，华夏幸福的成功案例主要集中在环京区域，比如广为人知的固安产业新城，当年用一句「我爱北京天安门正南 50 公里」做成了不少事情。那么，环京区域的成功是否意味着在其他地方也能成功？
日前，华夏幸福（600340.SH）发布的 2018 年上半年业绩报告专门回答了这个问题——
「2018 年上半年，公司新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。其中，非京津冀区域新增入园企业 288 家，占总数 64.72%；新增签约投资额达到 745.0 亿元，占总数 77.15%。」
「公司非京津冀区域核心业务销售额占比达到 38.63%，较去年同期提升 25 个百分点。此外，环南京、环杭州、环郑州区域 1-6 月新增签约投资占比分别为 22.94%、18.74%、13.87%。其中，环郑州区域成为继环南京和环杭州区域之后，又一新的异地复制业绩增长极。」
也就是说，继北京之后，华夏幸福选择了南京、杭州和郑州等崛起态势明显的二线城市。
反过来看，南京、杭州和郑州等二线城市也像北京那样，渐渐拥有了向外辐射并且溢出的能力与光环。
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怎么做产业
「产业新城运营商」跟传统地产商有什么区别？简而言之，传统地产商主要是跟购房者打交道，是一笑而过的消费交互；产业新城运营商更多地要跟企业打交道，特别是那些富有创造力的企业，要跟他们朝朝暮暮地擦出火花。
华夏幸福的半年报说：「2018 年上半年公司投资运营的园区新增签约入园企业 445 家，新增签约投资额 965.6 亿，较去年同期分别增长 101% 和 32%。」
半年 445 家，平均每天引进约 2.5 家企业。怎么做到的？华夏幸福的方法论是「以龙头企业为引领，推动产业链上下游企业集聚，形成科技含量高、示范带动强的高端产业集群，促进委托开发区域的产业升级」。
◆2018上半年华夏幸福签约入园的龙头企业
佛吉亚（沈阳）汽车部件系统有限公司：佛吉亚是世界500强法国标志雪铁龙集团旗下汽车零部件企业，全球每四辆车中就有一辆使用使用生产的零配件
绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司
沈阳长江源科技发展有限公司
BRAND FIELD LIMITED
上海上福塑料制品有限公司
杭州恒立制造科技有限公司
此外，华夏幸福还根据区域特色有针对性地引进创新资源，为区域打造定制化的创新集群。比如，在环京区域的香河打造智能技术与机器人协同创新平台，实现科技成果垂直孵化；比如联合多方机构共同启动「中以大健康示范基地」，推动中国和以色列两国在大健康创新领域的合作交流。
除了企业，华夏幸福还喜欢跟学校打交道，打通「产学研」。
◆2018上半年华夏幸福产学研合作案例
新加坡国立大学：智慧产业新城
与新加坡国立大学搭建国际产业和智慧城市领域的合作体系，共同探索出国际智慧产业新城的创新性综合解决方案
吉林大学：智能网联汽车
与吉林大学搭建平台促进智能网联汽车产业科技成果转化
北京第二外国语学院：文化产业
与北京第二外国语学院探讨设立「国家文化贸易学术研究平台固安研究院」，推动文化产业国际创新合作
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钱怎么来
现在房地产市场的银根还是收紧的，华夏幸福的融资成本处于什么水平？
平均利率 6.14%。华夏幸福的半年报说：「本期公司融资加权平均利息率为 6.14%，其中银行贷款的平均利息成本 5.99%，债券平均成本为 5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本 6.83%。」
一个企业说自己资金链宽松，通常会说「我们的授信额度还没用完」。按华夏幸福半年报的说法则是：「2018 年上半年公司合并口径获得的集团授信额度合计为 3565 亿元，其中已使用授信额度约为 632.68 亿元。」
同期，华夏幸福还先后与湖北银行股份有限公司和中信银行股份有限公司签署《全面战略合作协议》。
目前华夏幸福已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司「AAA」主体信用评级。报告期内，公司还获得国际信用评级机构惠誉「BB+」独立公司评级，展望为「稳定」。
华夏幸福是这么认知自己的：「凭借稳健的经营与业务模式的优异性，已经形成畅通的多元化融资渠道，融资能力强劲，为公司的持续高质量发展提供了坚实保障。」
那么，营收状况呢？看房地产企业的营收，一定要同时看三组数据，即营业收入、销售额与预收账款。
营业收入：上半年公司实现营业收入 349.74 亿元，同比增长 57.13%；
销售额：上半年，公司实现销售额 805.04 亿元，同比增长 15.63%；
预收账款：截至 2018 年 6 月末，公司预收账款 1433.15 亿元，随着其逐步结转为公司营业收入和利润，将有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。
此外，2018 年二季度，华夏幸福单季度经营活动产生的现金流量净额为 17.85 亿元，年内明显改善。同时公司单季度回款率达到 61.64%，现金流持续优化。
华夏幸福想用这一系列数据说明什么？差不多是跟所有大中小股东说：「公司盈利能力持续增强，大大助力业务稳健发展。」
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