雲南大理洱海一直是很多追求貼近自然、迴歸山水生活之人的靈魂故鄉，不少投資者選擇在蒼山邊洱海畔經營客棧，通常也不僅是出於經濟利益的追逐，更多也保有著一份對如在畫中的慢生活的嚮往和熱忱。
洱海邊大批酒店被關停
但自2017年4月起，因雲南省啟動“洱海治汙行動”，洱海邊的大量餐飲店和酒店客棧因環保問題被關停，就連火極一時的楊麗萍藝術酒店也未能脫免。相關負責人表示，只有在經過相關職能部門審查，符合新的經營管理規範標準要求、辦齊所有相關證照的酒店和餐飲企業才能恢復營業。
但聽者易行者難，不少因難以復業又得不到相應損失補償的經營者前來諮詢委託時，都反映了按照相關政策要求辦理一應證照、申請復業的難度遠沒有文字表述的那樣條理清晰和簡單。
如今大批洱海邊民宿酒店和餐飲店的經營者還被困在與成功申請復業之間的那道看得見、穿不過的玻璃牆外，焦急尋求復業止損的解決途徑。但酒店、商超等關停拆遷的相關權利爭奪戰又豈是有無一證一照這麼簡單。
案情介紹
今天我們就借北京吳少博律師事務所代理的雲南某個人經營酒店遇關停拆遷的成功案例，來說說此類商鋪性企業遭遇關停拆遷時的補償問題。
該酒店自2007年起正式營業，取得了相關土地用益權，擁有相應的建設工程規劃許可、依法辦理營業執照並依法完成相關稅務登記，至2014年被關停拆遷前一直足額納稅、合法經營。
2014年，因公共利益需要，當地政府對該酒店實施了關停徵收，為響應政府的號召和政策要求，酒店經營者第一時間停止了酒店營業，也因此蒙受了相當高的損失。
原本是出於為公眾利益考慮，積極配合政府關停徵收工作，經營者才在補償塵埃落定前就停止了營業。但酒店停止經營後，補償爭議就開始浮上了水面。地方政府以種種理由各方面壓減給予該酒店的拆遷補償，最終給出的補償價格遠遠無法保證該酒店異地重置的需要，甚至彌補不了酒店因停業遭受的損失。
與地方政府久爭不下，深覺自己勢單力薄且缺乏相關法律知識和解決經驗的被拆遷人來到北京吳少博律師事務所，向律師諮詢了相關情況後，委託我所專業企業拆遷維權律師為其爭取合理的拆遷補償，以期酒店經此大難後能夠早日起死回生，重續往日住客盈門的盛況。
辦案經過
在接受該酒店經營者委託後，我所律師第一時間為該酒店進行了企業拆遷損失分析，根據酒店損失事實和相關法律規定和行業標準，分列條目計算出該酒店因拆遷承受的各方面損失和異地重建成本等補償數額，並幫助該酒店制定了完整的可執行維權方案。
在與該酒店經營者討論確定了維權目標後，我所律師向雲南地方政府發出了律師函，在專業的基礎上鄭重並誠懇向對方闡明瞭該酒店的實際情況，指出了對方在評估程序方面存在的未尊重被拆遷人法賦的選擇權利的違法問題，以及評估方法和評估結果中存在的錯誤，提出了依法對該酒店進行合理補償的訴求。
初步協商未果，在我所律師的指導下，該酒店經營者針對評估結果和評估程序違法問題啟動了相應的複核評估程序，並順藤摸瓜地針對地方政府違法拆遷問題啟動了複議程序。
多方施壓的情況下，地方政府終於意識到應正視該酒店的合理補償訴求，開始主動尋求與該酒店經營者進行談判協商的機會。最終在我所律師的經營下，該酒店獲得了足額的補償，並取得了地方政府給予的異地重建的諸多優惠政策，最終達到的維權果效甚至超出了該被拆遷人一開始頗為消極的預期。
律師說法
事實上，很多類似酒店、超市的商鋪性質企業在徵地拆遷過程中都會遇到類似的困惑。眾所周知的，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條第一款規定，徵拆補償主要由被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停產停業損失的補償三部分組成。
對於門面商鋪性質的企業來說，如本文案例中的酒店，其因拆遷承受的損失，極大部分由實際經營（停產停業）損失和前期投入的裝修裝飾成本組成，不論被拆遷的門面面積是大是小，影響其因拆遷遭受的損失的，主要還是經營收益也就是我們所說的實際商業價值。
但在實際徵收拆遷過程中，徵收方往往會盯著建築面積和房屋本身大小來確定房地產評估價值，忽略了其特別的商業價值屬性，因而導致徵收方給出的補償價格遠低於被拆遷人的實際損失。
我們建議酒店、商超等這類具有門面商鋪屬性的企業，在徵收拆遷過程中重點確認拆遷補償評估方法的選擇和評估的具體類目，關注停產停業補償和裝修補償這兩部分，為關停拆遷後的異地選址重建打好基礎。
另外，為了能夠有足夠證據證明酒店企業原產值收益和裝修投入的價值，經營者和企業主也應當對相關的稅務納稅憑證和財務審計報表進行妥善的整理和保存。
總之，不管是如雲南洱海如今的環保關停，還是因其他公共利益需要被徵收拆遷，經營者和企業主們在提出補償訴求前，自己首先要明確要求補償的依據是什麼。
如果有經營者正面臨此類拆而不補、徵而少補的難題，可以通過向專業拆遷律師求助，製作出切合企業實際情況的維權計劃書，在適時啟動相應法律維權程序的同時，利用好談判途徑，爭取足額補償，為企業的長遠發展爭取更多保障。
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