中国建设报
在当前的市场环境下，一些央企房地产企业为何要加速发展，在发展过程中应该注意哪些问题，如何把握好整合重组等新的机遇？《中国建设报·中国房地产》与几位专家学者展开了对话。
国务院发展研究中心研究员 刘卫民
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授 赵秀池
中国城市发展研究院投资部主任 刘澄
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
《中国建设报·中国房地产》：在此轮调控周期下，房地产企业迎来"寒潮"，除了调控直接影响市场外，还面临融资收紧等一系列问题。你认为部分央企房地产企业在这个阶段加速发展主要基于哪些考虑？
刘卫民：央企房地产在这个阶段加速主要动力有3个：
第一，资金面的支撑。与一些比较激进的民营房地产企业相比，前期房地产领域的央企经营策略相对稳健，整体杠杆率水平相对较低，融资能力和信用水平相对较好，具备继续加速发展的基本动力。
第二，追求规模效应。一些央企房地产希望通过扩大市场份额，进一步扩大规模效益。例如，一些地区金融机构对规模相对较后的开发企业贷款额度提出限制性条件。
第三，竞争压力使然。随着当前房地产总体增速回落和市场调控影响，央企房地产在市场"蛋糕"有限的前提下，必须加大对市场份额的竞争力度。这些因素导致央企房地产进一步扩大规模。
赵秀池：我国正处于城市化加速阶段，大量的农村人口不断进城，城镇化建设正如火如荼地进行。房企是城镇化建设中的重要力量。即使在从严的调控下，多元化地产的需求还是存在的。房企只要把握住城市的脉搏，做好城市服务商和运营商，还会面临很多机遇。既有住宅项目可以开发，也有产业项目需要运营。但房企也面临着很多挑战，如区位的选择、开发的产品是否符合市场需要等。
刘 澄：当前房地产行业受政策调控，对房地产企业来说，是一次竞争排序的机会。保留房地产开发主业的央企，在本轮调控背景下，仍然具备显著优势。借助行业变革之际，扩大自身的市场占有率，是央企房地产持续加码的目标。
严跃进：当前房企的加速发展，其实也是一种自我防御能力，若不加大规模扩张，未来拿地的机会也不会很多。此外，房企发行公司债方面的压力也会很大，所以实际上央企房地产需要考虑很多新的问题。对央企本身来说，加速也是一种信号释放，即有能力就要做大地产业务，否则容易面临各类管制。
《中国建设报·中国房地产》：与民营房地产企业相比，央企房地产在现阶段加速发展，有哪些优势和不足？在发展过程中要注意哪些问题？
刘卫民：央企房地产的优势在于开发基础和资质良好、金融资信水平较高、产品质量保证率高、市场品牌知名度较强。但我认为，央企房地产在加快发展中仍需注意：一方面项目布局应与新型城镇化相协调，具体来说就是项目布局要与城市群发展战略、人口流动方向、产业集聚地区相配套，真正满足真实的住房需求。另一方面规模提速与防风险相协调，重视住房的民生属性，促进住房向居住核心功能回归，避免因为短期市场热点和投资投机需求，造成后续经营风险。
赵秀池：与民营房地产企业相比，央企房地产规模比较大，有低成本的融资优势，起点比较高，业务覆盖范围比较大。在发展中要注意与当地的发展需要以及传统相结合。
刘 澄：拿地和融资是央企房地产一直以来的优势。与民营企业相比，央企的融资渠道更宽，资金成本更低。但从项目公司操作的灵活性来看，民企更有优势，股权结构、融资方式和销售模式的市场化创新能力更强。
严跃进：央企加速发展也会面临很多问题，比如说央企本身也要承担很多住房保障和社会责任内容，发展规模越大，责任也越大。另外，虽然央企融资方面的成本比较低，但也存在着决策方面的效率不高等问题。这是当前央企的尴尬点，这是需要央企改进的地方。
《中国建设报·中国房地产》：国资委近期关于央企混改重组的规定为央企房地产的发展带来更多想象。央企房地产应该如何把握重组整合机遇，从整合走向融合？
刘卫民：房地产发展到现在这个阶段，行业整体规模扩张增速必然下降，市场结构也必然呈现行业集中度提高趋势，央企房地产会面临更多市场整合机会。因此，央企房地产应该利用当前阶段性市场机遇，提高项目遴选能力，从一般意义的项目并购和股权交易，向产业链和价值链融合转变，打通租售两个市场，满足新型城镇化中的多层次住房需求。
赵秀池：央企混改重组可以释放生产活力和员工动力，提高房企运营效率，央企房地产一般发展较稳健，承担社会责任较多，应发挥其雄厚的资金实力、较多的政府资源及行业品牌优势，避免发展速度较慢、经济效益较差的短板。
刘 澄：央企混改在企业经营管理思路上会带来重大变化，有更多的机会向更灵活的模式改进，对高级管理人员的引进也将更加畅通。市场期待混改为央企房地产带来更高的项目收益率。
严跃进：央企混改有两点重要内容：第一是资本结构的改造，尤其是会引入新的战略投资者，这有助于提高资本的效率，降低企业的负债压力。第二是业务的调整，尤其是非主营业务会调整，比如地产业务的剥离等。同时央企发展房地产的同时，如何和其他业务进行结合，这也是比较关键的地方，需要央企不断优化内部资源整合。
閱讀更多 中國建設報中國房地產 的文章
