原本以為“爆倉”只適用於股票市場，沒想到現在長租公寓行業也玩起了“爆倉”。我愛我家前副總裁胡景暉在週末的溝通會上曾提到，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，可謂語不驚人死不休。
杭州一起長租公寓“爆倉”，果然是一語成讖。
如今運營商人去樓空，4000租戶或面臨押金租金損失。不完全統計，這已經是今年以來第5起因資金鍊斷裂而爆雷的問題長租公寓。從2017年底至今，無論是問題平臺數量還是出現頻率，明顯加速。
今年以來，資金加持下加速狂奔的長租公寓正面臨金融槓桿和發展速度的拷問。
又一長租公寓“爆倉”，運營商人去樓空
杭州一家長租公寓“爆倉”了....
8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司公告稱，因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。並引入上海寓團公寓管理公司作為鼎家業務承接方，與相關業主及租戶對接承租事宜。
8月23日下午，券商中國記者致電上海寓團公寓管理公司的相關負責人，對方證實，“別找鼎家了，根本找不到人，（租戶）押金根本退不回來”。
目前，其官網仍能打開，首頁介紹了長租公寓產品“鼎寓”；官方介紹，該公司定位為“B2C品牌長租公寓運營商”，主營業務互聯網+房產中介及租賃；2016年成立於杭州，在本土同類企業中頗具影響力，在崗員工300餘人；截至2017年底已發展長租公寓超過5000間。
4000戶租客受損
據媒體《中國房地產報》報道，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家，租房分期互金平臺“愛上街”綁定的租戶最多；目前，鼎家的租戶及業主組成了大大小小的維權群，想通過協商或者法律等途徑挽回損失。
“公司又不承擔鼎家的債務，不管租戶退押金。”上述上海寓團公寓人士告訴記者，現在的解決方案是，對於租期未滿的租戶和房東，正在協調解決，雙方願意各自承擔部分損失（租戶再交一次押金），繼續續約的話，則可與該公司繼續簽約長租公寓處理；對於辦理了租房分期貸款的租戶，該人士稱，只能等鼎家主動聯繫租戶解除分期協議。
可以說，這家運營長租公寓的杭州鼎家網絡科技有限公司宣佈破產，給業主和租戶留下了一地雞毛。查看公開工商資料和訴訟信息，更是顯示這家公司劣跡斑斑，拿到房東物業後，強拆水錶、意圖賴掉意向金，變相索取違約金、滯納金和賠償金；違規吞沒租戶房租等等。
8月2日，該公司實控人魏永峰稱，說公司跑路、倒閉是“造謠”；公司只是房租延付，原因除了部分到期租金未收進，另一個原因是，“6月份公司查處了一個由公司高管聯合中層管理者利用職務之便私自收房，侵吞租金，收業主回扣，多收租客水電費，侵吞公司收益佣金，給公司造成巨大損失。”奇葩的理由，暴露了該公司內控和管理上之亂。
到了8月15日，意識到事情不對勁的業主和租戶就趕到鼎家辦公處維權，鼎家公司辦公處已經被搬空；再接著，就迎來了一紙破產通知。
天眼查顯示，鼎寓實控人魏永峰及杭州鼎家網絡科技有限公司旗下還有至少9家公司，只是目前，鼎家資產是否被轉移到其他公司高管，或者究竟是破產、還是卷錢跑路，未有定論。
異化的“金融+長租公寓”創新
坑了4000租戶的鼎家公寓，B2C長租公寓的模式理解起來並不複雜。
和其它長租公寓類似，租客在該平臺找到房後，籤合同時，一般會同步辦理租房分期，也被稱為“租房貸”——具體來看是，租客在第三方租房分期貸款平臺（比如這次的“愛上街”）開通租房貸服務，然後“愛上街”平臺將一次性把租金付給鼎家，再由與該平臺綁定銀行卡的租戶每月定期扣款交房租的形式、將貸款返還給該平臺。
在業內看來，這項“消費分期貸款+長租公寓”的模式，被認為是一項多贏的創新，減輕租客一次性押一付三的房租負擔、提高長租公寓平臺用戶體驗、幫助消費金融平臺有效獲客。然而，行業的野蠻生長，“金融+長租公寓”異化，部分長租公寓平臺瘋狂滾動現金流。
更有甚者，部分分散式公寓名下不自持物業，但拿到的房子就是分期產品，於是支付房主一個季度房租就能拿到租戶一年的房租，甚至用租戶合同再去舉債，瘋狂滾現金流，美麗屋CEO韓光認為，幾乎是靠金融槓桿撬動運作，一旦出事將波及整個行業。
今年3月，位於上海的長租公寓運營商“愛生活愛公寓”通過租金貸、裝修貸等方式疾馳擴張，10個月的時間規模從3000間攀升至12000間，然而由於公寓建設成本高昂、短期難以回收盈利，加之槓桿率奇高，最後資金鍊斷裂。公開報道顯示，該公寓負債金額達1.3億~1.4億元，波及租客押金達1500萬~2000萬元。最後該公司被併購。
“長租公寓運營商槓桿很高而投入又大，而一旦中間出現租客退租、房屋空置率提高，資金鍊就被崩掉。”諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷告訴記者，而長租公寓發生資金鍊斷裂清盤之後，租戶將如何維權？比如租期未滿如何維權、通過平臺辦理了分期貸款怎麼維權？押金怎麼退回？目前政策並未明確規定，租戶只能依靠法律途徑維權。
資金加持下狂奔的長租公寓
這並不是今年以來的首例長租公寓“爆倉”案例。記者瞭解到，今年以來，已經有好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲、鼎家這五家分散式長租公寓出了問題，而問題原因，無一例外，全部都是資金鍊斷裂帶來的運營危機；其中4起都發生在上半年，而且統計發現，長租公寓爆雷數量、頻率，從2017年底至今，明顯加速。
伴隨著問題長租公寓增多的同時，長租公寓運營商直接融資“爆量”。
記者統計數據，今年以來，市場排名TOP10的分散式公寓從2012年至今融資25起，累計融資75億元，這之中，僅僅在2018年至今的融資額已經達到了64億；TOP10的集中式公寓累計融資約60億元，也有近14億元發生在2018年。
今年以來，長租公寓運營商的融資次數增加、單筆融資金額增加明顯；而且，在激烈競爭中，自如、優客逸家、蛋殼公寓、蘑菇租房四大平臺分別融資40億元、10億元、12億元（1.7億美元）、2億元（0.3億美元），平臺頭部效應漸漸顯現，對資本和資源集聚吸引。更多詳情可查看《千億資本入局！一邊是租房客的煩惱，一邊是三類資本玩家大舉殺入！長租市場四大盈利模式確立》。
另一方面，租賃市場資產證券化大額單正頻繁出現。
統計顯示，今年以來，資產證券化項目規模達百億的已有5例，包括“招商融創-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃”、“飛馳-建融招商長租公寓系列資產支持票據”、“深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃”以及碧桂園和恆大的住房租賃ABS項目。海銀財富研究院創新產品分析師徐聰認為，隨著住房租賃市場資產證券化的規模隨著行業發展，未來大額成為常態。
在不少業內人士看來，長租公寓盈利有一部分是依靠品質和品牌溢價率，而瘋狂加槓桿帶來問題無疑將影響到租房需求對於長租公寓市場的信任。蜂鳥屋創始合夥人段純海判斷，公寓真正的盈利模式=租金差價+金融槓桿+持有物業溢價。在實現長租公寓資產數字化的基礎上，通過金融槓桿擴張規模、搶佔市場，必須控制好槓桿比例防範風險，實現溢價，獲得盈利。
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