地價破萬區域迴歸千元陣營，成都土拍釋放了哪些信號？
去年9月19日，在一場16家房企參與的土地拍賣上，溫江樓面地價達到10100元/㎡，成為繼雙流、龍泉、郫都、新都後，又一個地價破萬的二圈層地區。
這次土拍值得被特殊記錄。彼時，成都市場正式對外宣告：二圈層地價全部破萬。
盛況背後，是成都在整個2017年地價飆升，競拍者毅然出手，打破了圍觀群眾想象力的邊界。去年不僅創造了多個成都「地王」，在折算「配建並無償移交」部分的面積之後，部分地塊的真實樓面價甚至突破兩萬大關。
這場狂歡在隨後的時間裡被逐個擊碎。
限價、限購、限售、限貸......新拍地塊遲遲不敢入市，就連「地王」也開始尷尬起來。這種「尷尬」蔓延到土地市場時變成了「謹慎與焦慮」，去年輕易破萬的區域，今年也不得不拉下臺面，回到那個或許更適合他們的千字頭陣營。
接連兩天，十陵地價從11400元/㎡回落到8750元/㎡，溫江10100元/㎡「地王」旁的最新成交價變為7500元/㎡。
從高峰滑落，中間只隔著不到一年的時間。
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溫江：時隔一年，地王旁折價2600元/㎡
8月30日，溫江區一宗住宅用地進行拍賣，淨用地面積合52.25畝，起拍樓面價6500元/㎡。
最終，該地塊成都九聯科海健康科技有限公司收入囊中，成交樓面價7500元/㎡。而在一街之隔的地方，就是溫江去年樓面地價10100元/㎡的「地王」。兩宗地條件差異並不大，一年不到，地價降幅2600元/㎡。
今日成交地塊位於溫江區公平街道，花都大道以南、清泉北街以東，附近有江安河、成都市實驗外國語學校、地鐵4號線等優質配套，並集結了藍潤光華春天、千禧河畔、佳年華新生活等成熟小區。
競得者成都九聯科海健康科技有限公司，隸屬於溫江區國資金融辦公室，分別在去年11月與今年5月現身溫江土拍市場，前兩次拿地價格均為2200元/㎡，且承擔了一定的產業建設要求。
幾宗地連在一起看時，或許能挖掘出不少「背後的故事」。
值得一提的是，溫江此前出讓的高價地中，進入市場的主要供應基本都在中南·上熙府身上。去年9月，中南拿下溫江兩宗連襟地，樓面地價分別達到9800元/㎡和9100元/㎡，僅次於「地王」價。
近幾次開盤以來，中南·上熙府拿到的最高預售價格分別約12500元/㎡、18000元/㎡、19500元/㎡，價格最高為帶裝修的洋房。
從首次開盤被市場評價為「賠本甩賣」，到隨後的價格上揚，中南在通過不同的產品組合去平衡土地成本。
中南並非個例，未來或許會有更多高價拿地的房企通過這種形式進入市場。
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十陵：土地掉價，二手房領跌
去年6月28日，十陵板塊99畝商住用地走上拍賣臺，吸引了保利、龍湖、中海、融創等20餘家房企參與競拍。
進入抽籤環節時，此前沒有參與舉牌的房企也紛紛加入，最終「拼手氣」的開發商達到25家。這樣的激烈程度，與當日11400元/㎡的成交樓面地價、75%的溢價率相得益彰。
十陵上一次被品牌房企相中，是2012年萬科以2800元/㎡底價進場。蟄伏近5年之後，十陵才終於搭上了大成都市場崛起的順風車。
今年6月12日，十陵再次走上拍賣臺，40畝純住宅用地9200元/㎡起拍，刷新了整個龍泉區域的起拍記錄，同時設置底價，還需要競配建無償移交租賃住房。
在意識到自己「東進門戶」的身份後，十陵驕傲了。然而市場並不買賬，該地塊當日因報名人數不足而流拍。
重回視野之後，十陵起拍樓面價降為7200元/㎡，並且移除了「設置底價」與「競無償移交租賃住房」的要求。
最終，該地塊被上海天岑置業有限公司以8750元/㎡競得，背後實際控股方為上海中梁，宣告上海中梁正式啟動在成都的佈局。
不得不說，中梁此番出手非常精準，一方面是土地成本得到嚴格控制，同時依照外界對十陵板塊的期望來看，未來中梁有足夠的時間去等待市場回暖，換取溢價空間。
此外，除了土地端口的「屈尊」，十陵的二手房價格也隨著成都市場的整體變化而有明顯波動。
安居客數據顯示，十陵8月二手房均價為13105元/㎡，環比7月下跌9.56%，由於十陵的二手房小區並不多，所以這個數據更能反映真實情況。
諸葛找房上面，全成都二手房8月的跌幅僅為2.36%，十陵無論是相較於同在龍泉驛的大面，還是與成都其他熱門板塊對比，跌幅都遠遠排在前列。
潮水退去之後才知道誰在裸泳，顯然，十陵從來都不具備支撐萬元地價的實力。
青龍湖
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城南：依舊傲嬌
成都樓市，城南依舊在唱主角。
去年9月的一次土拍中，面對高新區中和板塊一宗優質土地，綠城和北京金隅之間相互角力，最終後者以41%無償移交的面積拿下地塊，成交樓面價12800元/㎡。按此價格與移交比例進行換算後，真實樓面地價已突破兩萬大關，這個價格在彼時尚屬首例。
進入2018年，城南同樣受到整體環境的影響，土地市場預期降低。4月，天府新區以9004元/㎡的起拍價出讓72.48畝住兼商地塊，最終因為未達到設置的底價要求而流拍，主要原因在於至少要配建15%的統籌住房。
隨後6月，保利拿下天空之城項目周邊地塊，成交樓面價12108元/㎡，這是今年少有的萬元地塊。
觀望期結束後，4月流拍地塊在7月再度入市，成交樓面地價11180.1元/㎡，由成都首創競得。
就是這麼傲嬌！
即便地價依然堅挺，但城南的新盤開始坐不住了。
無論高新區還是天府新區，近期拿到預售的項目幾乎都處在成都樓市性價比榜單的頂端。一萬出頭的價格，價值潛力可以甩出其他遠郊樓盤幾條街。
這些樓盤都有一個共同點：拿地早、成本低。限價背景下，土地價格與新房之間的關聯並不大，倒是能很快在二手房市場體現端倪。
和十陵的領跌恰恰相反，天府新區的兩個典型板塊中，二手房均價的漲跌都不大，顯然是得益於城市發展的支撐。相比之下，面對高性價比新盤，二手房成交量卻早已涼涼。
不過，無論中心城區的地價再怎麼變化，也比視高頻繁流拍好看啊。
8月28日，眉山2宗合計約295畝住兼商用地，因故中止交易；
8月15日，視高出讓3宗面積約308.39畝住兼商用地，三幅地塊皆因未達底價而慘遭流標。
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