作者 | 小丫
來源 | 小丫投資筆記（XiaoyaNotes）
昨晚好友小Q找我吐槽，她辛辛苦苦還了快兩年的房貸合計還款9萬多，其中超過一半是還的利息，剩下不到一半才是還的本金，生怕自己活不到50歲還完貸款的那年......
逗比的小Q最終得出的結論是：
媽蛋，提前還啥款，拿著現金吃喝玩樂去，堅持活到50歲再說....
兩年前小Q的姐姐、 妹妹都各自成家去了，淪為孤家寡人又堅持獨身主義的小Q索性就在姐姐家樓上買了一套三居室自住。這房買得相當隨意，啥也沒搞清楚就簽了合同開始房奴生活，還了兩年房貸發現自己還的利息居然比本金還高，也是醉得不行。
關於房貸的還款方式，其實很多媒體都有解讀過，不少讀者是瞭解的。目前常見的房貸還款方式有“等額本金”和“等額本息”兩種，雖然兩者只差了一個字，但在實際還款總額上，動輒相差幾萬甚至幾十萬，意向辦理房貸的讀者可不能忽略哦。
01
等額本息與等額本金，究竟差多少錢？
等額本息：每個月的還款金額都是一樣的，其中一部分錢用於償還本金，一部分錢用於償還利息。前期還款額中利息明顯高於本金，相當於本金後還。
等額本金：一開始還的錢比較多，還款金額逐月減少。且每月償還的本金數額一致，由於提前多還了本金，後面相應的利息也就減少，越還越輕鬆。
舉個例子，以100萬房貸總額，利率4.9%來說：
選擇等額本息即每月等額還款，360個月分期，每月還款額為5307.27元，利息合計910616.19元；
月供明細如下，相當於優先償還更多利息，本金次之，越還本金越高，利息越低，每月還款總額固定：
等額本息月供明細
選擇等額本金即逐月遞減還款，360個月分期，首期還款6861.11元，逐步遞減，利息合計737041.67元；
月供明細如下，每月償還的本金固定不變，累積下來還得本金多了，後續利息減少得更快，還款壓力逐步降低：
等額本金月供明細
兩種不同的還款形式，在利息費用上產生的差額是：
910616（等額本息）-737041（等額本金）=173575元
也就是說，在不考慮其他因素的情況下，100萬總額為期30年的房貸（利率4.9%），選擇等額本息的購房者，要比等額本金的購房者多還17萬之多。貸款總額越高，差額更大，更不用提現在很多銀行的房貸利率都已經上調了。
很多手中現金比較緊張的購房者，會選擇等額本息的還款形式，尤其是年輕人，後續隨著收入的增加還款壓力也會相應減少。選擇等額本金還款形式的購房者，可以少還一些利息，但前期還款壓力比較明顯。已經有一定積蓄和不錯收入的群體適合選擇這種，後期隨著年紀增加收入減少，相應還款壓力也不會太大。
02
選擇利息少的那個就一定對嗎？
既然等額本金的還款形式比等額本息要少這麼多利息，如果現金流不緊張的情況下，都選擇等額本金的還款形式不就好了嗎？
從計算結果看，貌似這個結論是對的。但是你想過沒有，貨幣是有時間價值的，一個來自通脹情況，一個來自投資收益。
對於還貸方式的選擇，也應該考慮到貨幣的時間價值。
眾所周知的是，我們手中的錢這麼多年其實一直是在bian值的，也就是說，如今的100萬可能10年、20年之後只相當於80萬、60萬的價值，現在的錢比以後值錢。如果選擇等額本金的還款形式，相當於把現金多用於房貸上面，會喪失一部分價值。
此外，懂得投資賺錢的購房者，如果能用好現金每年賺到高於“通脹率+房貸利率”的投資收益，30年下來賺的收益總額跑贏這17萬的利息差價也不是難事。選擇等額本息把更多現金拿去做投資就變得划算，相當於借銀行的錢來賺收益~~
之前有讀者問，買房應該全款還是貸款，道理其實是一樣的：如果你的投資收益率能高於“房貸利率+通脹率”，可以選擇貸款購房，留下充足的現金流用於投資或其他合理用途。
如今很多銀行都收緊了貸款提高了貸款利率，我們相應要付出的利息成本也越來越高了，而投資市場卻越來越低迷。是先多還還是少還，每個人可以自己算筆賬再說。小丫沒法給統一的答案，因為每個人每個家庭的經濟狀況、現金流情況和使用計劃都是不一樣的。
03
提前還款究竟劃不划算？
如果還款到一定時間，手中的資金充裕，要不要提前還款呢？
這也是很多購房者關心的問題，畢竟揹著房貸度日，心裡總是不輕鬆的，早還早自由。
但有時候提前還款未必就划算，小丫幫大家算兩筆賬就知道了。
還是以100萬30年期的貸款為例，假設已經還款10年：
等額本息：
已償還本息合計636872元，其中已償本金189042元，已償利息447830元，剩餘待還本金810958元。將餘下本金一次性還清，則總還款額為：
636872+810958=1447830元
因為前期還的利息多，本金少，因此還貸10年後，餘下的本金還有81萬之多，如果自身沒有做任何投資賺取收益，資金充足的情況下可以考慮提前還貸，減少利息支出。投資達人就另說了~
等額本金：
已償還本息合計742347元，其中已償本金333333元，已償利息409013元，剩餘本金666666元，將餘下本金一次性還清，則總還款額為：
742347+666666=1409013元
選擇等額本金的購房者，還貸10年後償還的利息約41萬，超過總利息73.7萬的一半，且隨著所償還本金的增加，後續每月應還的利息也會越來越低，幾乎都是本金為主。因而，如果你手中持有充裕現金又不懂得投資理財，可以考慮提前還貸，而且提前還貸的時間最好不超過1/3的還貸期，越到後面就越不划算咯。
04
等額本息和等額本金，哪種更適合提前還貸？
小丫覺得相差不是很遠。
以上面的例子來說：
等額本息提前還貸，貸款還清後的本息總額1447830元
等額本金提前還貸，貸款還清後的本息總額1409013元
兩者相差38817元，提前還貸的話等額本息要比等額本金多花38817元現金。
那選擇等額本金更利於提前還貸嗎？也不一定啊，還是要看貨幣的時間價值。
在現金佔用方面：
等額本息前10年佔用現金636872元
等額本金前10年佔用現金742347元
兩者相差105475元，也就是前10年等額本金比起等額本息要多支付105475元的現金出去。
這10萬元，買個4%左右收益的低風險理財產品，10年後能賺的收益大概為4.8萬，比起3.8萬的還貸總額差價，其實相差不是很大。
因而，兩種還貸方式在前10年的資金價值佔用上，情況是差不多的。
問題的關鍵在於，你對現金的使用情況如何，究竟能不能利用現金賺到不錯的收益，跑贏“通脹率和房貸利率”~~
自己的情況自然是自己最為清楚，大家決定申請房貸或提前還貸時，都可以按上述思路借用計算工具，好好給自己算筆賬哦。
另外，很多銀行針對提前還款都設置了一定條件，比如需要支付一定數額的違約金，不同銀行情況不一樣。大家可以在申請房貸或準備提前還款前，致電銀行問清楚情況。
如果你是有相關經驗的老司機，咱們留言區交流、分享~
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