從七月份開始濟南樓市的風向就已經改變，這兩個月有很多樓盤開盤，開盤情況分化很嚴重：有很多樓盤變相促銷，有一些樓盤從精裝銷售調整為毛坯銷售，有一些樓盤開盤價格調低，有一些樓盤開始首付分期，全國大促銷。大的開發商已經感覺到了寒冬即將到來，準備快速回籠資金，低於地產寒冬。
而這就是市場，漲跌都是市場，政策刺激能讓房價在短短兩年時間翻番，刺激過後開始收緊，用時間擠壓、填充掉政策刺激帶來的泡沫。
濟南樓市的短期預期已經改變
濟南已經有兩年實實在在的房價上漲，不管是唐冶、西客站、工業北、孫村還是核心片區，房價都已經翻了一番，老百姓的能買的、能投資的也都差不多已經出手，在濟南樓市已經基本見頂之時，樓市調控恰好從嚴，讓調控的“效果”立竿見影。
而經歷了幾次調控，從生死線徘徊過的大開發商早就已經摸透調控的節奏，根本不讓競爭對手有反應時間，順勢促銷、降價。同樣經歷了幾次房價漲跌的購房者，也已經對市場的變化了如指掌，早就等待市場轉向。——智者總是提前一步
買賣雙方都是聰明人，房價預期短時間迅速改變，這才是濟南房地產市場下行的開始。而現在預期已經改變，下行也剛開始，而底在哪裡？還需要幾個月去實際下探。
濟南的樓市的底在哪裡？
之前一篇文章寫過限價其實是在保護開發商，房價上行期開發商對市場的盲目樂觀，導致2018年上半年很多開發商還想高價開盤，幸虧有限價政策，否則年初部分剛需樓盤就有可能將價格定在18000元/平米，漲容易，現在市場陡然轉向，你敢大幅度降價嗎？
好多網友都問我什麼時候可以再買，我也不是神仙，只能先觀察著。而下行期我認為第一個底就是不會低於大規模銷售的毛坯價格，除非有個別樓盤為了自己的任務，直接砸盤，低於周邊樓盤價格入市，這就是片區內的黑犀牛，只管自己死活，借用郭德綱的一句話——同行才是冤家。
開發商應該慶幸濟南新房限價比較厲害。個人預測幾個片區的底部，僅供參考。唐冶雪山的底基本上是14000-14500元/平米；旅遊路的底是20000元/平米；cbd的底價差不多是24000-25000元/平米；工業北的底14000左右元/平米；二環南的底也會在20000元/平米徘徊；西客站比較大要看具體片區，西部供應還是偏少，所以會顯得價格堅挺，但是也上漲乏力，購買力還需要釋放一陣。
2018、2019年樓市最糾結的人
樓市有漲跌，這一輪的調控只是週期的正常波動。但是肯定有人要糾結兩年，不僅僅是購房者，同樣也由開發商：
2017年拍了高價地的開發商，2年內房價上漲空間有限，且很難熱銷，除非片區內獨一份。
2017年底、2018年上半年買了虛高精裝房的購房者，2018年沒有買到限價毛坯，買了高價二手房的房東。
2018年還高槓杆炒房的，2年內很難解套，必須要準備充足兩年月供。
近幾年一直沒買房的人，調控來了又開始糾結是不是要再等等……
總結：擠擠泡沫更健康，房子還可以買，拿著現金等待機會，任何市場都有機會。調整到位，入手下一輪城市資金集中注入片區的房產。
樓市下行買房看準兩點：位置、價格，別談預期，只談當下。樓市上行期很多開發商會說我們這裡未來會怎麼樣怎麼樣，開發商房子的確不愁賣，購房者沒時間糾結；而樓市下行期，談預期就是耍流氓，當下你值多少錢就該賣多少錢，開發商是想快速銷售回籠資金，產品、價格過硬才能打動購房者，購房者沉住氣優中選優。
下一步我們要思考的問題是：濟南新一輪高密度砸錢的區域，可能在哪裡？
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