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商住利好新政
7月初，順義有一條利好剛需群體的消息瘋傳，順義住建委發佈的商辦項目轉型改造。
326新政前，商住由於不限購可貸款，對於有職住需求的人是一個很好的過渡選擇。但新政後，商住市場瞬間降到冰點。不僅停止了個人購買新房商住和貸款，同時對二手房商住的限購提高到比住宅還要嚴格的條件。但北京近郊區尤其順義，商住項目那麼多總得去庫存吧。
於是，順義這個新政讓商住的屬性變了：
第一條：存量商辦可以改公租房，徹底變性！
這一條基本上就直接推動商辦類產品徹底變成了住宅類產品，不僅是消防、民水民電，以及單戶衛生間上下水等問題均可以得到解決，更重要的是可以落戶了！然後孩子上學問題也解決了。
第二條：允許商辦類產品改成集體宿舍，推動企業購置商住
這條基本可以說，為順義企業職工解決了居住的問題。甚至做成小公寓來投資出租獲取收益，當然是以公司名義購買的。
第三條：可改造公寓酒店類項目，為商辦公寓提供了條件支持
這個對於有著國際機場的順義來說，有一定的市場需求，同時帶動區域經濟和稅收增長，最主要是去庫存。
由於產生了大量有保障的公租房和職工宿舍，對於實在買不起房的剛需和順義工作的職工，是一個是實實在在的利好。
若能落實居住選擇可以是這些商辦改建的公租房，因為不僅能落戶，還能解決孩子上學的問題。企業配置的集體宿舍，不僅吸納人才，也發揮了順義所承接的疏解功能。
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海量保障房供應
除了一些公租房，順義的棚改項目也非常多。
在十二五時期，順義區保障性住房和定向安置房已經累計開工392萬平方米、43066套，竣工面積470萬平方米、4.8萬套。20個村3萬人實現回遷上樓。十三五期間，順義區除完成1萬套東城區棚改安置房項目外，還將完成16584套公共租賃住房以及1000套人才公寓公租房的建設任務。棚戶區和危房改造，自2016年到2020年共規劃了63個片區。
這對本地戶籍的剛需是利好，同時對順義的城鎮化率以及城建面貌的改善是非常有力的推動。
棚改安置房解決了本地居民的住房問題，那麼，共有產權房則真正落實了房子是用來住的。
▼順義共有產權房
共有產權房對於一部分人來說有點“雞肋”，因為眾所周知，共有產權購買人只能獲得部分產權，這嚴重影響了該類房產的投資和升值。
能夠買得起商品房的，或者未來3-5年有能力購置商品房的，建議共有產權房就別湊熱鬧了。
順義增加了大量的安置性保障住房，一方面是可承接中心城區的人口疏解，增加順義的人口紅利。另一方面由於低價房源面世，滿足了更多剛需者的選擇（包含本地居民、新北京人、當地職工），相對而言對高價商品房也是一個衝擊，自調控以來，順義的商品房一直呈現下跌的趨勢。
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房價呈現下跌趨勢
順義的房價在2016年以前基本低於大盤，在樓市暴漲的這波洪流中，順義房價也跟著一路高歌猛進，直到317新政之後。
順義7月商品房均價41772 元/平方米，總房價走勢來看，2018年呈現下跌趨勢。近三個月的二手房成交量和其他幾個近郊區域相比，也明顯處於劣勢。
▼順義房價走勢
▼北京近郊區二手房成交量對比
判斷順義房價的走勢，其實就這幾點去分析就能心中瞭然。
第一，海量剛需保障房的供應。
買入順義者無外乎這幾種人：本地居民，就近工作的剛需和改善者。改善住房的影響並不大，中央別墅區這個高端改善板塊房價並沒有下跌趨勢。
作為北京城六區之外的郊區，順義剛需購房者所佔的市場比重，肯定比改善和投資購房者要多的多。
第二，順義經濟的發展趨勢
順義的經濟底蘊是毋庸置疑的，2017年北京各區GDP排名順義第六，經濟的最大支撐是依託首都機場的臨空經濟區。
但別忘了大興現在有了新機場，新機場的建設對於順義來說是一個很大的危機。
京津冀一體化是近幾年的大趨勢，整體發展向東南方向傾斜，看看通州和大興的發展就知道了。順義近幾年的發展缺少勢能推動，樓市熱度也被東南方向幾個近郊區域搶走。
第三，人口紅利
2017北京各區人口數量排行榜
1 朝陽區 395.52 海淀區 369.43 豐臺區 232.44 昌平區 196.35 大興區 156.2 6 通州區 137.87 西城區 129.88 房山區 104.69 順義區 10210 東城區 90.511 石景山區 65.212 密雲區 47.913 平谷區 42.314 懷柔區 38.415 延慶區 31.416 門頭溝區 30.8
繁榮的城市的背後是高技術外來人才的大量流動。
保障房能提供的是基本住房需求。產業的引進，經濟的依託才真正能帶來人口紅利。
舉個例子，有個朋友的公司在機場附近，作為公司的高層他擔心的一項就是招不到高技術人才。如果你的公司在海淀黃村，或者在國貿附近你肯定不會因為招不到相應的人而發愁。
順義人口並不多，薪資也不高，本地需求和外來購買力也將決定著房產的需求。
第四，交通優勢
國際機場是最大的交通優勢，臨空經濟區，中央別墅區吸引了大量了高淨值人群，尤其是明星、經常出差的高端商務人士。
但是從本市通勤來看，順義地鐵只有15號線，大片區域屬於軌交覆蓋的盲區，而且未來沒有新的地鐵規劃，相比北京通州、大興、房山的交通利好，順義的軌交不夠完善。
從這幾點來看，順義房價下跌有跡可循。但是，從北京的整體市場來看，房價走低是短暫的趨勢，大跌並不現實。
區域房價走勢跟政策導向有很大關係，房價炒起來，主要是因為有概念的驅動。京津冀一體化的風頭正勁，所以近幾年東南區域房價熱度較高。北京最先發展起來的北部，這種底蘊不會輕易消散。而且從宜居屬性來看，順義的很多區域生態環境還是不錯。
其實以配套來說，北京幾個近郊區差別並沒有太大。以居住為目的的剛需，能夠接受的房價和適合的區域才是最重要的。
雖然缺乏利好和軌交等支撐，但做為近郊區的順義，目前均價只有四萬多，甚至在老城有很多三萬多可選房源，配套完善，生活便利，
對於在北城和望京片區上班的剛需來說，正是入手的好時機。那剛需選擇順義，應該如何著手呢?
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商品房的選擇
之前已經提到沒有能力購置商品房的剛需，順義的保障房有著絕對的利好，而且選擇空間很大。接下來，就要挖掘一下，有置換需求的剛需和改善購房者，順義哪裡更有價值。
順義不同板塊的房價差別很大，這跟交通、配套、環境有很大關係。
有價值的區域，筆者推兩個地方。同時也對順義重點打造的新城區做一個分析。
（1）剛需選擇：順義老城區
主城區是順義區的發展中心，行政、教育、商業資源聚集，便利的交通，完善的生活配套是老城區最為明顯的優勢。15號線貫穿城區，交通也比較便利，人口居住相對密集。
樓盤以中小戶型住宅為主，但近幾年新開發項目較少，區域內主要是部分次新、2000年後的盤和一些老破小。四五萬的房價比較適合剛需人群購買。
▼推薦樓盤如下，從品質來說，建議重點關注萬科四季花園和金漢綠港。
△老城區環境
△老城區配套
（2）高端改善選擇：中央別墅區
中央別墅區坐落於溫榆河畔，是北京最早的高檔別墅群落。環境優越、配套完善、距離主城區比較近。
佔據首都機場、涉外商務使館區的優勢，地勢平坦，又有兩河流過，自然環境優越，交通狀況較好。已經形成國際化居住和生活氛圍，有十幾所國際學校、高爾夫球場及高檔會所環繞，成為北京高檔的生活區、富人區，可以說是一種生活方式和身份的象徵。
具體分為後沙峪和天竺兩個板塊。
代表項目有：陽光城·檀悅、中糧祥雲、清錦源、優山美地、龍湖灩瀾山等。單價5.8萬-10萬不等，可根據需求和喜好選擇。
△中糧祥雲
△周邊環境
中央別墅區適合終端改善，吸引了大量東部、東北商業區的高級白領、明星大腕和海外人士落戶此地。
由於生態環境好、交通優勢和距離主城區較近，這個板塊確實存在價值，但由於目前新增土地供應不足，已經過了大面積投放的階段，所以價格也相對穩定。
（3）尷尬的順義新城
順義新城出了一批高端改善新盤，普宅價格4.5萬/㎡左右，別墅項目餘約6萬/㎡。
▼代表樓盤如下:
如果作為改善房來說，這個價格並不高。新城區的環境，親民親水親林，有奧運水上公園，周邊高爾夫球場、喬坡滑雪場等不少休閒娛樂中心，加上一直大力投入的配套建設，新城區的宜居品質也就很明顯了。
但尷尬的地方就在於，順義新城的交通不便，尤其是位於牛欄山鎮的位置已經很偏了，距離主城區越來越遠。這個區域只適合順義當地的一小部分職住改善群體。
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順義樓市的未來
依託首都機場，順義擁有汽車、航空兩大龍頭產業為核心的現代製造業，產業基礎雄厚，底蘊的優勢明顯。北京天竺綜合保稅區、臨空經濟核心區和順義科技創新產業功能區也是三個重點發展的方向。
區域的發展不單看起跑點，重要的是轉折點。未來，順義必須要有戰略性的轉型，否則，順義的發展將會落後於通州和大興。
從房價來看，順義是一個貧富差距較大的地方，有終端改善中央別墅區這樣的豪宅板塊，也有適合剛需的低價居住板塊。多品質的房源構成了一個完善的供給圈層，與發展的產業層級類似。
近幾年順義樓市，短期內會維持橫盤甚至下跌的趨勢，但隨著北京東南區域的利好概念催動房價上漲，順義的優勢也就凸顯了。
利空出盡是利好，價格佔主導因素。這個階段正是剛需入手的時期。
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