自2017年國家提出“粵港澳大灣區”發展戰略後，全國各地很多投資者把目光轉移到了這邊，2018年，海南限購，灣區這塊黃金寶地迎來了房地產投資者空前的關注，然而，在“粵港澳大灣區中”9個城市中，真正的中心不是香港，也不是廣州，而是深圳，因為深圳才是整個灣區最大的資金增長中心和人口增長中心，臨深城市的樓市價值開始逐漸凸顯。最開始，臨深城市只有東莞和惠州兩個，不過，前兩年深圳規劃將修建深中通道，中山也因此被帶上了臨深的光環，不過，單一通過深中通道的中山，其發展優勢是遠遠不及與深圳陸路接壤的東莞和惠州的，下面，本人將重點講述東莞和惠州這兩個臨深城市未來的發展潛力。
從圖中，我們可以看出，東莞市位於深圳的北部，夾在廣東唯一兩個一線城市廣州與深圳中間，可以說是上下逢源，這一點是非常具有優勢的，因為它可以便利的享受深圳與廣州的產業外溢，從圖中還可以看出，東莞靠近深圳的區域主要是六個鎮，分別是：虎門、長安、大朗、塘廈、鳳崗、清溪。惠州是位於深圳的東邊，最靠近深圳的是惠陽區和大亞灣經濟技術開發區。其實，惠州也與廣州接壤，由於圖片的大小關係，沒有完全展示出來，惠州的博羅縣和龍門縣是和廣州的增城和從化接壤的，因此，惠州也與廣州和深圳同時接壤，只不過沒有像東莞一樣深入腹地。
在位置優勢上，東莞要略勝於惠州。
東莞
東莞是中國五個不設區的地級市之一，面積是2465平方公里，人口826.16萬，2017年GDP是7582.12億元，位居廣東省第四位。目前東莞境內已有地鐵2號線在運營，於2017年開通，目前在建的有地鐵1號線、地鐵3號線，未來五年，東莞至少會有3條地鐵線路開通運營，並且將與深圳的地鐵進行連接。高鐵方面，未來東莞將擁有廣深港高鐵、贛深高鐵、深茂高鐵、穗莞深城際鐵路。
東莞臨深片區兩大潛力片區分別是濱海灣新區和松山湖創新產業園。
濱海灣新區
濱海灣新區由長安新區板塊、沙角地區板塊、威遠島板塊三大板塊構成，總面積83.2平方公里，其中現狀陸域面積51.8平方公里，規劃建成後陸域面積60.3平方公里，是珠江口東岸唯一連片待開發區域。
新區擁有得天獨厚的“黃金位置”，地處粵港澳大灣區幾何中心，毗鄰港澳，連接穗深，地理位置優越，土地連片且尚未開發，周邊有成熟的工業體系支撐，有自貿區引領，是濱海片區先行區和片區中心，更是東莞對接粵港澳大灣區的核心地區。
濱海灣新區處於粵港澳大灣區的幾何中心，是灣區唯一連片待開發區域，對接前海和南沙兩個自貿區。城市、產業、環境是互動的，城市升級以提供一流環境，進而引進一流人才，承載一流產業為目的。“產城人融合”以“以人為核心，以產興城、以城促產、產城相容”為目標，營造“宜居、宜業、宜創業”的新環境，突出產業高端化、人才高端化和城市品質高端化。為此，濱海灣新區管委會通過把土地租賃給控股公司，由控股公司自行開發或與其它公司通過PPP、BOT、1.5+2.0等模式進行合作開發，形成產業聚集，吸引人氣。目前初步規劃建設展覽中心、綜合辦公服務中心、企業總部創新孵化基地、商業服務中心、貿易商務中心、物料集散基地等。
松山湖高新區
松山湖創新產業區的區位優勢明顯，位於東莞市的幾何中心，去各個鎮區都十分便捷。10分鐘就可以達到東莞的主城區，半小時可以到達深圳的核心片區。
松山湖片區的特點是“1+6”模式，以松山湖為中心，充分發揮松山湖自主創新的引領作用，帶動下轄的6個鎮區（大嶺山鎮、大朗鎮、寮步鎮、茶山鎮、石龍鎮、石排鎮）協調發展。
松山湖高新區由6個分區組成，其中北部和東部科技園重點發展高新科技產業和高端製造業，西部研發區作為重要的研究基地，為松山湖的產學研一體化提供強有力的支撐平臺。南部濱湖區是整個松山湖最開闊的片區，自然環境優美，高端研發機構彙集；金多港地區聚集了中集智谷等高端產業園區。中心區彙集了行政、商務、教育、研發、商住等多項功能，為後續承接世界500強研發中心預留了不少優質地塊。整個松山湖的功能定位，直接串聯起橫貫東西的創業軸和縱貫南北的創新走廊，是整個東莞當之無愧的創新核心，也可以形象的稱為“東莞轉型經濟的發動機”。
松山湖園區計劃重點打造“4+1”產業集群，“4”是指高端電子信息產業，生物技術產業，機器人產業，新能源產業，“1”是指現代服務業，包括文化創意、電子商務等方面。政府加大政策扶持力度支持松山湖高企的發展，引進一批高新技術企業，將松山湖（生態園）打造成為高新技術企業聚集地，輻射帶動周邊地區產業的發展，成為帶動東莞創新發展的引擎。目前，松山湖高新區高新技術企業總量達到180家，新型研發機構25家，孵化器33家（國家級6家）；園區規上工業企業設立研發機構覆蓋率達72%……這是松山湖（生態園）創新發展的成果。
惠州
惠州土地面積11599平方公里，人口476萬，2017年的GDP是3830.58億元，位居廣東省第五位。目前惠州市內有一條輕軌-莞惠城際，於2017年通車，目前，正在規劃修建惠州1號線、惠州2號線、深圳地鐵14號線延長線、深圳地鐵16號線延長線。高鐵方面，廈深高鐵已經於2013年年底正式通車運營，從惠陽到深圳只需25分鐘，未來，惠州還將有贛深高鐵、廣汕高鐵，全市將會有9個高鐵站，成為廣東高鐵站最多的地級市，也是未來粵港澳大灣區的高鐵樞紐中心。同時，惠州還有位於平潭的惠州機場，被定義為深圳第二機場，是臨深城市唯一的機場。
惠州擁有兩個國家級經濟開發區，分別是大亞灣經濟技術開發區和仲愷高新區，其中臨深片區潛力最大的區域被綜合定位為環大亞灣新區。
環大亞灣新區陸海面積逾6600平方公里：惠陽區的全境（含大亞灣經濟技術開發區），以及惠東縣境內324國道以南的6個鎮，一共20個鎮（辦、旅遊管理區），陸地面積2168平方公里，海域面積4520平方公里，海岸線長281.4公里。區域版圖上可見，環大亞灣新區西依深圳、東莞，東接汕尾，地處深莞惠經濟圈（3+2）樞紐地帶。
得天獨厚的區位優勢，讓環大亞灣新區成為惠州承接深圳創新資源外溢的“橋頭堡”和主戰場。新區處於粵港澳大灣區、深莞惠經濟圈（3+2）、深莞惠汕海洋經濟協作示範區以及深圳東進戰略等國家和區域重大戰略的疊加區，具有“區位+交通、產業+企業、節點+平臺、空間+資源”四大雙重優勢，是未來高端資源要素集聚和市場深度融合的重要匯合點。
華為技術有限公司、海王集團、比亞迪、中科院深圳先進技術產業研究院、深圳市投資控股有限公司、深圳市創新投資集團、比亞迪手機精密結構件自動化升級改造及3D玻璃生產項目等300多家企業、機構共赴新區。
環大亞灣新區核心產業
經過多年積累，環大亞灣地區具備了加快發展的基礎。近20年來，隨著大亞灣開發區的快速建設，惠陽和惠東稔平半島也迅速發展，石化、電子、汽車零部件和濱海旅遊等產業已經初具規模。包括大亞灣、惠陽和惠東稔平半島在內的環大亞灣地區，集聚了全市近一半的第二產業(589億元，佔全市的47.3%)、近三成的常住人口(130多萬，佔全市的28.84%)，石化產業產值超過了1000億(1158.6億元)，佔全市的94%左右（以上是2016年數據）。在國際產業轉移趨勢進一步增強、珠三角核心區發展空間和資源環境約束加劇的背景下，環大亞灣地區因為自然資源豐富、區位條件優越、產業基礎良好，成為珠三角東岸重要的潛力板塊，發展前景廣闊。
2016年前三季度新區內GDP實現819億元，在全市佔比保持在1/3左右；完成固定資產投資、全社會用電量、地稅收入分別增長17.9%、15.1%、13.9%，分別高於全市9.7、4.7、9.8個百分點。環大亞灣新區區位、交通條件優越，產業發展態勢良好，海洋資源豐富，是港澳及珠三角輻射粵東和內陸地區的橋頭堡，腹地拓展潛力巨大，打造西融深港、東連粵東、輻射粵北的新興增長極。
東莞是一個工業老城，曾經的世界工廠，具有雄厚的產業支撐和經濟基礎，東莞與惠州相比，短期來看，東莞要略強於惠州。但是中長期來看，惠州超越東莞可能性是非常大的，目前的東莞，主要還是一些初級的低端加工製造業為主，且整個城市除了中心城區和松山湖之外，城市面貌都不是很漂亮，而且改造起來非常困難。而惠州，可以說是一個新興城市，全市開發程度僅10%左右，有非常大的拓展空間，且擁有珠三角最美的山水資源，並多次被評為全國十大宜居城市和生態文明城市，擔當著未來粵港澳大灣區生態旅遊的主要承載平臺，是珠三角城市群最好的一片淨土。
隨著惠州機場的擴建，軌道交通的規劃以及像香港城市大學、哈爾濱工業大學等國際知名學府的入駐，將為惠州未來的創新驅動帶來強有力的引擎。
從樓市性價比的角度來講，目前東莞臨深區域房價在2.5萬-3萬，惠州臨深區域的房價在1.2萬-1.5萬，惠州臨深區域的房價僅為東莞的二分之一，不限購，置業門檻相對佔有絕對優勢,。從與深圳樓市的溢價空間角度來講，東莞與鄰近的深圳區域目前只存在2倍的溢價空間，而惠州與鄰近深圳的區域存在3倍的溢價空間，加上現在深圳在大力推行東進戰略，作為東進主戰場的坪山新區還將有巨大的升值空間，也就是說，惠州與鄰近深圳的區域的溢價空間還將繼續擴大，可見，未來的升值想象空間也是非常巨大的。
總結：東莞樓市投資重點應放在濱海灣新區與松山湖高新區；惠州樓市投資重點應放在環大亞灣新區的惠陽和大亞灣臨深區域。
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