房價大幅上漲，賣方即使支付違約金，最終高價另覓買家後仍能賺得更多。今後，這種二手房交易過程中的“違約獲利”行為將受到法律打擊。23日獲悉，市房管局和市工商局近日聯合發佈了新版《武漢市存量房買賣合同》和《武漢市存量房(買賣)居間合同》示範文本，將進一步保護好交易各方權益。
違約方將承擔訴訟費等相關費用
時隔12年，武漢市正式發佈了新版二手房買賣合同。
據介紹，相比於12年前，武漢市二手房交易規模增長了數倍，2016年至2017年，二手房交易價格波動較大，引發了一段時期內的“違約潮”。因二手房買賣合同中違約責任等內容約定不同，最後違約方受到懲戒的力度也有較大差異。
武漢房地產經紀行業協會法律專業委員會副主任、湖北觀築律師事務所合夥人談旭律師解讀稱，在處理的房屋買賣糾紛實踐中，因違約責任約定不明，導致違約方通過“違約獲利”的現象有不少。新版合同結合處理的大量房屋買賣糾紛的司法實踐，總結、歸納了違約的常見情形以及處理原則，合同約定加大了對違約行為的懲戒力度，最大限度地保護守約方的合法權益。
例如，新版合同中增加了“因任何一方違約，守約方以訴訟方式(或仲裁方式)向違約方主張權利的，違約方須承擔守約方所支出的訴訟費(或仲裁費)、保全費、執行費、律師代理費及交通費等相關費用”。
首次房貸申請被拒如何處理更明晰
長江日報記者前期採訪時瞭解到，在二手房交易過程中，房貸申請被拒、被延期等情況的出現，同時由於不少合同中對付款方式約定不明，常常帶來短時間難以化解的交易糾紛。
針對這類問題糾紛，新版合同也進行了調整細化。長江日報記者查詢新版合同發現，在付款方式的約定中，單獨就買方房貸申請被拒列出了3項處理措施，包括買方自行籌集剩餘房款、賣方允許買方再向其他家銀行進行約定次數的申請、合同終止。
同時，從二手房交易實踐來看，由於信息不對稱，房屋的很多瑕疵信息，只有賣方比較清楚，如果沒有如實向買方披露，容易損害買方的合法權益。新版合同中，對於房屋存在的限制轉讓或權利瑕疵等，明確提出賣方應當在買方知悉後，儘快消除障礙，否則視為賣方違約，應當承擔相應的違約責任。
交易未完成中介可收取一定服務費
房屋交易過程中，中介人員投入大量心血進行房屋帶看、交易撮合、房源核驗、房屋發佈等工作，但因種種原因，各方又沒有簽訂正式的合同，房屋交易也未完成，中介是否可以收取一定的服務費用?
據介紹，在2006版的《武漢市存量房居間(買賣)合同》中，將房屋買賣合同和居間合同放在一起，不利於分清買方、賣方、居間方的責任邊界。本次修訂，將房屋買賣合同和居間合同拆分開來。
武漢市在借鑑《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》(2011版)的基礎上，依據《中華人民共和國合同法》第四百二十七條“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用”內容，在合同中明確，三方可以約定：買方或賣方在未簽訂《武漢市存量房買賣合同》時，居間方可以收取不超過買受人/出賣人應交佣金總額的百分之二十的居間服務費。這就意味著，根據新版合同，在簽訂居間合同後，中介人員付出相應服務並得到買賣雙方認可，是可以收取一定服務費用的，這樣將調動中介人員積極性，利於培育正常的中介服務交易秩序。
新版合同其他亮點
房屋基本信息中應有房源核驗編碼
為配合武漢市房管局就進一步推進房地產經紀服務平臺存量房交易房源信息掛牌工作，在2018版的《武漢市存量房買賣合同》的房屋基本信息中，增加了房源核驗編碼，要求房地產經紀服務機構在提供經紀服務過程中，應當申請房源核驗，獲取房源**編碼並進行房源掛牌，不得擅自成交未經賣方委託的房源信息。
擬交易的房屋存在租賃如何處理更明確
在2006版的《武漢市存量房居間(買賣)合同》中，約定了應將房屋租賃情況告知買方，但未約定披露不實如何處理。
本次修訂增加了房屋存在租賃情況下，出賣人與買受人經協商一致，可以本合同約定的【交付日】或【取得不動產登記日】至租賃期間屆滿的房屋收益歸【出賣人】或【買受人】所有。
房地產經紀服務的內容進一步深化
在2006版的《武漢市存量房居間(買賣)合同》中，對於房地產經紀機構服務範圍，表述為“協助甲乙雙方辦理登記、房款交割、房屋所有權交付等居間工作”，這些內容約定過於簡單，權、責、利不清晰。
本次修訂，居間服務事項、居間必要費用、佣金、各方權利義務、違約責任等有更詳細的表述，敦促各方積極履行合同義務，不得隨意違約。
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