8月27日，十三届全国人大常委会第五次会议召开，会上讨论了一系列和我们息息相关的问题。

日前，一年一度的全球央行年会也在美国召开，由美联储主席鲍威尔领衔的众多全球央行人士将齐聚一堂，共同讨论经济和货币政策。

其中有楼市的3条消息：央行悄悄“加息”、“居住权”将被写入法律和住房土地到期如何解决引起了我们极大的关注。

央行“加息”

8月27日，央行央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款（九期）招投标结果”，中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况：

所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”，是央行把国库里的钱，交给商业银行保存，这个过程一般会通过招标方式进行。

中央国库里的钱，主要来自财政收入。国库资金会存放在央行，获取比较低的利息（一般为活期存款、活期利息）。所以，企业交税会带来市场流通的货币减少，相当于紧缩货币。为了保持市场流动性，央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱，通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的：

第一，让中央财政资金获得更高的收益；

第二，这相当于向市场投放基础货币；

第三，通过中标利率，央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

从上述表格可以看出，今年4月以来，中标利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日，国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号，随后7月31日的政治局会议予以了认可。

知名财经博主刘晓博，央行“加息”对楼市显然构成利空。他猜测央行之所以要引导市场利率走高，是因为2个原因

第一，美联储有可能在9月下旬继续加息，这样中美利差会进一步倒挂，将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题？当然最好是市场利率走高。

第二，中美博弈，或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值，会招致美国进一步加税，意思不大。所以，最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实，我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”（此前准备金率为0%），重启了所谓的“逆周期因子”，都是为了制止人民币进一步贬值。

此次央行“加息”意在稳定人民币汇率，希望中美博弈缓解。年底前中国央行如果有加息，也主要是这个意思。

居住权“入法”

8月27日下午，民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

所谓“民法典”，是民事权利的宣言书和保障书，是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力，那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础，民法典的重要性仅次于宪法。

据报道，此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”，不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过，计划生育可能被彻底放开。

在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

据媒体解释，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

这是什么意思呢？比如甲自己购买有一套住房，现在他退休了，退休金不多，生活质量不高。为了提高生活质量，甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”（倒按揭），每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后，保险公司根据协议结算，房子归保险公司，如果有多出来的价值，则归甲的法定继承人继承。

从甲把房子抵押给保险公司，获取生活费开始，到他去世为止，这套房子虽然抵押了，但居住权归甲本人，这个权利需要在法律层面明确。

再比如乙购买了政府的“共有产权住房”，相当于按照6:4的股权比例，跟政府联合购房，乙占60%的权益，政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利，房屋的居住权是100%归属乙的，政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

当然，在租房中也存在居住权。有了居住权，租户才能给子女申请学校。但是请注意，法律是这样规定的：“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键，“登记”的意思是说，你的租赁合同要去“街道办”备案，也就是交税。而之前的很多租赁，事实上是偷税漏税的。

以后，如果你要“居住权”，那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

住宅的自动续期

8月27日消息，民法典各分编草案27日提请全国人大常委会审议，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。

其实早在今年5月7日更新的《物权法》中，就已经对住宅建设用地使用权期间届满如何续期的情况作出了相关规定。第十二章建设用地使用权中的第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新表示，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。

依据《物权法》的相关规定，住宅建设用地使用权到期后，在程序上无需公众申请自动续期，针对这一点理论业界已达成共识不存在争议。但关于续期时是否需要缴纳相关费用，此次尚属首次提出。

对于具体续期缴费的方式，杨立新认为，可以从三个方面来考虑：对于不够70年的，到期后必须都续期到70年；70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

2016年温州爆发了国有建设用地使用权20年到期事件，国土资源部对住宅建设用地使用权届满自动续期一事作出了表态。国土资源部副部长王广华表示，对于少数住宅建设用地使用权到期问题如何处理，国土资源部出台了过渡性措施，即业主不需要提出续期申请，不需要缴费，可正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

但是，此次修订，反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的说法。具体再怎么办，我们也就只能安心等消息了。

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