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深圳正式出臺租金管制試點政策！
今天8月29日上午的深圳房博會租賃論壇上，深圳市規劃和國土資源委員和房地產業處：付菲菲透露，深圳正探索建立全市穩租金商品房項目制度，將採取嚴格的租金管制。
基本特點
【1】租金管控，實行一房一價、一年一調的房價管控制度，一年一調的標準控制在正負5%以內。
【2】不限對象，沒有收入和財產上的限制，只要在我市居住的無房居民都可以租住。
【3】租房排隊，我們專門開發了一套系統，大家可以排隊等待租房。
【4】有限租賃。目前規定首租一年以上、三年以內，續租不超過兩年。
【5】全流程在線，運用信息技術的支撐，實現全流程在線租房，從看房到合同簽約，到租金支付，都可以在線上完成。
不過目前試點項目只有塘朗城，試點成功後，將進一步完善各運作環節，建立租金管控制度。
希望通過價格傳導效應，通過穩租金商品房的全面推開，對租金漲幅的控制影響到周邊的片區、樓盤、區域，甚至全市的租金價格定位，從而引導全市租金的合理定價。
【具體做法】
1、嚴格的租金管制。目前我們還沒有比較完善、全面的對區域的租金指導價格，對於具體項目，我們會請房地產評估中心採用市場評估的方法，對起始租金進行評估，實現一房一價，我們對租金有一個定位，不會高於周邊同類同品質市場商品房租金價格水平，甚至會略低。一年一調，每年年末對我們掌握的房源租金漲幅進行調整，因為不可能漲幅永遠保持不變，漲幅調整的參考標準會根據當前的市場發展形勢以及周邊租金價格、CPI增長速度、人均可支配收入增長率等綜合考慮，目前我們提出的控制原則是年租金增長率不超過正負5%，從而保持市場的平穩。國務院委託王鋒博士的課題組在做全國房地產監測預警體系建設，其中有一項重要指標就是租金年增長率，目前定的幅度是預警線正負5%，我們這一標準拿過來，一年一調的標準會控制在正負5%以內。同時我們在合同中也會約定要嚴格遵照主管部門評估的年租金增長幅度繳納租金。
2、便民的自動排隊制度。我們有面向對象的要求，即在我市繳納社會保險一年以上的未購房居民，可以以個人為單位申請，同期內只能申請一套穩租金商品房，本市一年以上社保繳納記錄，本市未擁有審核形式自有住房及政策形成租房。系統接入規土委、社保局、住建局、公安局等部門數據，實現工具共享，申請人資格由系統後臺自動查驗，大家只需要輸入身份證號，後臺會自動查驗你是否符合租房要求。申請提交後進入排隊程序，以晚上提交時間為唯一的排號準則，先到先得。
3、高效的運行機制。①全流程在線看房簽約，我們有很多信息手段來支撐，保證所有程序都可以在線上完成，包括對房屋外部環境、內部環境的查看，無需線下看房交易。②隨時更新隨時匹配，確保房源高速流轉性。③有限租期有限續租，目前規定首次租賃期限為1年以上、3年以內，續租不超過2年，最高租期5年，希望通過長租保持穩定的租賃關係，不超過5年是也不想變相的變成以租代購。④嚴格的簽約時效性，獲得匹配房源後，申請人在24市內需完成在線確認，確認後1小時內完成合同簽約給，每個申請人3次放棄承租機會。⑤智能化監管也是目前的重點內容，通過指紋鎖或人臉識別等技術的應用，確保租房安全程序。
4、與公共租賃住房的區別。從性質上，穩租金商品房其實就是市場的商品房，而非政府保障房，產權完全歸開發商所有，建設經營上由開發企業出資運營，完全市場化運作，不會給政府帶來任何負擔。公租房需要政府出資運維，包括後期折舊維修，壓力越來越大。出租對象的條件比較放鬆，在我市工作的無房居民都可以，而公租房有社保、戶籍、房產、收入等方面的限制條件。在租戶體驗上，如果房源夠多的話，可以自主選擇戶型、區位、價位。穩租金商品房的產權和收益完全歸開發商自己所有，這樣有利於進行資產證券化的探索，包括髮行REITs，進行金融產品創新。而公租房是政府財政支出，壓力比較大。規模化建設穩租金商品房也是充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，減輕政府解決普通居民居住的壓力。
我們在系統中運用了很多新的技術，尤其規土委作為房地產主管部門，採用城市空間基礎信息平臺，搭建三維仿真平臺，傾斜攝影三維建模技術，此外還採用採用外部企業的技術，例如易圖的VR虛擬現實技術進行720度全景看房，此外還有智能身份認證、在線簽約、在線支付等，目前市面上運用的技術亮點，我們的系統都存在，並且更多。
推行試點的意義：
首先是對租金的管控，希望通過試點的推進，引導周邊租金價格的定位，尤其是現在只是推行試點，我們想看一下通過試點的推行對周邊租金價格的影響到底有多大，為後期全面鋪開提供現實依據。
租賃合同網籤這一塊，因為我市沒有建立強制網籤備案制度，所以我們在這方面進行了探索，網籤是後續會強制推行的過程。
租金在線支付，在現有平臺上，像自如的APP中都能實現在線支付功能，也是很常見的做法，我們很想引導國有平臺開展租賃業務，對於國企來說，因為有嚴格的財務管理和財稅費用支出監管，目前沒有任何一家國企平臺採用在線支付的方式支付押金或其他財務支出，這次我們跟合作方地鐵集團、深業集團充分配合，在國企採用在線支付方式。在後期的運營監管上採取指紋鎖等一系列相關措施，確保運營過程中監管能力的提升。
試點項目
塘朗城精品公寓，由地鐵集團和深業集團合資成立的朗通房地產開發有限公司，性質是國企，項目位於塘朗地鐵站旁邊，有住宅、寫字樓、公寓、精品公寓、商業中心，目前作為試點的是2期C座未售的248套公寓，通過跟地鐵集團、深業集團的前期協商，本來這些公寓是在售的，立刻停售，給我們作為試點項目。
項目目前在裝修階段，預計明年3、4月份對其進行租金評估，4、5月份推出在線租房，希望通過政企合作的模式達到互惠互利的作用，特別是地鐵上蓋物業，除了有一部分作為保障房，我們還是希望有一些自持可以全面鋪開，達到全新的住房租賃模式，因為它勢必影響到周邊的輻射影響，尤其是全面鋪開之後對深圳市其他片區，包括對全國的推廣也會起到示範作用。
希望通過試點項目的推進，進一步完善運作環節，包括制度設計、租金定位和租房流程的完善，進一步完善各個環節之後，建立全市的租金管控制度，也希望在我市多渠道增加房源的供應，尤其是在招拍掛土地供應上，現在大部分都是全自持租賃住房供應，以後在協議中要求只租不售的土地能完全接受主管部門的價格管控，商改住、城市更新和土地整備配建項目，也會提出這方面的要求。老舊房屋整治、產業園區自建和社會房源籌集也希望能納入整個體系。
深圳市房地產中介協會的徐楓會長觀點：
1、租賃市場是新的法律關係，大家請關注債權市場的關係。
2、我們對於深圳市場的判斷是買賣向下、租賃向上。
3、中介變量，定價這一塊是值得關注的，政策要調節前端，不要調節後端。
4、希望租賃市場能吸取買賣市場的教訓，提在T階段，不要調在T+1階段，要前置。
5、長租公寓一定是缺錢的，一定要通過資本市場來解決，所以資本市場和租賃市場的交融是政策面應該關注的點。
6、保障房建設是一定要堅持的。
7、租賃市場大數據挖掘機已經開動，所有人不知不覺都在被挖掘大數據，形成了市場的深度產品，這個東西在中國沒有相應的法律法規保護，實際上在國外這是特別芥蒂的事情，包括在香港市場，如果你問他拿個人隱私數據，是絕對不可能的，但在中國可以隨便拿，我們的法治觀念還是比較落後。
8、小產權房的債權關係已經啟動，不要避而不談，這是市場深度關注的一個點。
觀點1：“新的”法律關係。過去是買賣關係，現在引入債權關係。
做租賃市場的探索、租金管控等方面，要注意資金的控制和引導的作用，現在不僅僅是長租公寓想做的事情，而是背後的“黑手”想做的事情，對於租金不僅要監管房地產系，可能還要擴展到金融。
觀點2：替代品市場。我們沒有辦法控制房價，所以我們是不是能夠控制租金呢？
在考慮房地產市場時一定要把保障房考慮進去，不管是用保障房手段，還是租金管控手段，政府在整個房地產市場想做的事情越來越多，想給整個社會提供的民生利益也越來越多，這一塊對模型來說也是比較大的變量。
觀點3：買賣向下
在各種限，限貸、限外、限購等政策的影響下，有效需求是下移的，過去深圳的交易量可能是20萬套，現在真正能在深圳買房的人只有10萬套，有效需求曲線下移，但供給曲線沒有變，因為土地增長沒有那麼快，開發商的供應量不會放量，供給曲線是不會變動的，需求曲線下移的結果是交易量下行，量價齊跌的態勢，這是我們對未來深圳市場的判斷。
觀點4：買賣市場“調控”尷尬。
租賃市場應該吸取買賣市場的經驗，要考慮宏觀經濟的問題，考慮財政的問題，但在深圳壓力不是很大，因為深圳的地方政府其他收入比較高。
觀點5：租賃向上
我們的價格機制在房地產市場一直沒有解決，這是行業痛點，如果有機構、有政府能牽頭解決的話，相信市場肯定會迴歸理性，因為價格機制是理性人的調節方式，我們希望價格缺失能在租賃市場得到徹底解決。
政策建議： 讓租金透明化，告訴公眾你身邊的租金是什麼價格，用最有效的市場的手來調節市場。
王鋒：深圳房地產市場形勢與長效機制建設
深圳房地產市場形勢
近期深圳房地產市場調控政策
未來繼續深化調控，建立長效機制
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