半個月時間內，中國內地的地產股經歷了過山車般的行情！而其背後的玄機，則來自於棚改政策的前倨後恭！
1
▽
前倨後恭的棚改
6月25日，市場有傳聞稱棚改項目全面暫停，導致地產股暴跌。
財聯社報道：國開行總行回收了棚改項目的合同審批權限，此前在分支行可以簽訂的，現在必須總行審批，但並未暫停所有棚改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。此外，過去曾經貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主。
此後，雖然有國開行回應各項工作有序開展，但地產股仍然跌跌不休。
中國基金報發佈報道稱，棚改政策調整消息一週來，地產股市值蒸發逾3000億元！
棚改消息的利差，不僅引發了地產股的跌跌不休，還讓作為市場主體的開發商，也成了驚弓之鳥！
7月2日，綠城備忘錄要求員工加快銷售，堅決的執行“早銷，多銷、快銷”的策略。加大應收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。
7月3日，一則“碧桂園叫停三四五線城市全覆蓋戰略”的傳聞流出，又是刷屏朋友圈，碧桂園三四五線城市多個合作項目已經或者正在退出，退出的項目全部是非操盤項目，原因是這些項目達不到碧桂園的考核標準。
7月6日，2017年高達45%的房價漲幅的河南樓市網紅許昌，2018年第8批出讓的五宗土地全部流拍，更微妙的是，有媒體透漏，沒有一家開發商參與競拍！
樓市的一片風聲鶴唳中，利好出現了！
住建部相關負責人7月12日在棚改進展新聞發佈會上表示，各地要因地制宜推進棚改貨幣化安置，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。
負責人表態後，盤面上，房地產板塊個股大多高開，其中，榮安地產(000517)[AI決策]、保利地產(600048)[AI決策]漲幅超3%，泰禾集團(000732)[AI決策]、新城控股(601155)[AI決策]漲幅超2%。
棚改政策的調整，為何能牽一髮而動地產股與開發商？答案在於棚改的貨幣化安置政策！
內地棚改過程中，有兩個政策非常重要，即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款，再發放給棚改居民。2016年5月，這筆款項有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。
棚改貨幣化是指危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房；棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然後去城鎮自己買房。
這兩項政策的實施，也意味著，大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金，進而大大刺激了當地的市場需求，大量庫存房也賣出去了，這是三四線城市去庫存的一項重要手段。
2
▽
漲跌皆殃民
有媒體報道稱，住建部副部長曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。另有數據：2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億元，棚改貨幣化安置比例高達60%。
而住建部7月12日的表態，則號準了樓市的脈！今年1月至6月，全國棚戶區改造已開工363萬套，佔今年目標任務的62.5%。
會議主要強調了以下4點內容：
1、商品住房庫存量較大的地方，繼續推進棚改貨幣化安置；
2、房價漲幅壓力大的地區要以實物安置為主；
3、控制棚改成本；
4、對違反政策要求的，不予專項貸款支持。
四點內容強調後，地產股迎來升幅，商品住房庫存量較大的地方，也把心放在了肚子裡！
問題來了，商品住房庫存量大，不是意味著房價有下行空間麼？房價下跌不是減輕了買房人的痛苦指數麼？為何住建部要救這些地方的“市”?救這些地方的開發商？
其實住建部救的是宏觀經濟，救的是多數人的根本利益！
看一組整體數據，就會明白房價大跌，倒黴的還是老百姓！
截止2017年末：GDP總量82萬億、股市56萬億、外匯儲備3.1萬億美元、外匯佔款21.4萬億、債券市場70萬億、而樓市，獨領風騷——超過400萬億，直接相當於GDP的5倍、M2廣義貨幣供應量的2.3倍、滬深股票總市值的8倍。
超過400萬億RMB的市值，有經濟學者算了筆帳，只拿出北上廣深，就可以買下整個美國房地產。
如果真買下美國就好了，可惜的是，有房一族，即使都想套現，也不可能套現離場去買美國！因為中國的全部外儲（包含外資企業）大約3萬億美元，接近於20萬億人民幣！
嚴苛調控的奧妙就在於，讓這些在樓市發財的人士，不能變現！試想，如果有房一族有5%變現離場，中國人民幾十年積攢的血汗外匯儲備，就沒了！
那麼為神馬不刺破房價泡沫？讓有房一族的財產縮水？
如果房價下跌，中產階級有大批將會財富急劇縮水，有權威機構統計，中國家庭的房產在總資產中佔比約70%，而且還會出現任志強預言的：銀行死在開發商前的杯具！
很多人都是用高槓杆來購房！房貸對於中國家庭而言已經是最大負債，房價下跌一半，大量的人就會斷供！而房地產上下游，又涉及到建材、水泥、家裝、家電等幾十個行業，房價下跌對經濟、就業市場的影響，又會反作用於各個行業和千千萬萬中產的收入！
中國只有兩個城市出現過房價下跌，而這兩次都是杯具！
第一個城市是香港，97迴歸後，董建華先生當選特首，在房價過高的輿情下，開始了大庇天下寒士俱歡顏的執政歷程，並提出了十年內，讓全香港人都住的起房的德政！
從2000年開始，董特首的廉價公屋建成開始入市，這一下可不得了，巨量的供應瞬間摧毀了市場，1999年剛大幅反彈20%的香港樓價應聲跳水，在巨大供求預期之下，香港房價一路走跌，在2004年跌至谷底，六年間跌了七成。
房價下跌過猛，甚至引發了部分高位接盤者，還不起房貸，上天台自殺的極端事件！
2005年，董特首黯然離任，房價很快漲了上來！
另一個城市是深圳，08年受全球金融危機影響，深圳的房奴們在房價剛暴跌，就出現了大面積斷供潮。
這是2008年媒體做的一篇專題報道，說的就是深圳樓市大面積斷供，貸款的業主被銀行告上法庭的事情。
據經濟學家鍾偉測算，中國內地8成以上房奴是08年以後形成的！
今年的中國內地，房奴已經超過沒房人士，成為主流人群！
所以說，房價飆漲過快，勢必影響實體經濟的發展，甚至形成士農工商無人樂業全民炒房的杯具！但房價跌跌不休，則又會形成房奴斷供，銀行壞賬，上下游行業萎靡不振，企業裁員破產杯具！
把不動產“凍”起來，既要控制一線及部分二線城市房價飆漲過快，更要利用金融槓桿，適當給三、四、五線城市輸血，這就是棚改“藥”不停背後的玄機！而一個負責任的政府，只能採用“凍”住房價的下策，讓時間來消化房價的泡沫！
閱讀更多 山哥說房市 的文章
