支付60萬定金，房主提不可能完成條件，能要回定金嗎？一波三折 ！
無論是買房還是賣房都需要經過支付定金這個過程，那麼關於定金是否能退？怎麼退？退多少？這些問題了然於胸，房屋買賣時方能成竹在胸。上海君瀾律師事務所楊欽仁律師解析。
一、 購房退還定金的法律依據
首先，可以退還定金的法律依據。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：“符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。
其次，一般情況下，沒收定金的法律依據。
《中華人民共和國擔保法》第89條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。另外，《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。
二、 不同情況下的定金處理方式不同
1、 實際交付定金數額多於或者少於約定數額處理規則。最高人民法院《關於適用若干問題的解釋》第119條，實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，視為變更定金合同;收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。
2、 遲延履行或者其他違約行為處理規則。最高人民法院通過《關於適用若干問題的解釋》第120條規定，因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
3、 未按合同交付定金的處理規則。《中華人民共和國擔保法》第90條，定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。
4、 合同中既約定定金又約定違約金的處理規則。 《中人民共和國合同法》第116條規定，當事人既約定違約，又約定定金的一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。 合同當事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對方當事人可以選擇適用違約金或者定金條款，即對方享有選擇權，可以選擇適用違約金條款，也可以選擇適用定金條款，但二者不能並用。
5、 訂約定金的處理規則。定金合同一般認定為擔保合同，按照擔保合同規定進行處理。《中華人民共和國擔保法》第5條規定，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。擔保合同被確認無效後，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
6、 立約定金的處理規則。最高人民法院通過《關於適用若干問題的解釋》第115條規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。立約定金也被稱為訂約定金，是一種購房時比較常見的定金，很多中介或者開發商銷售為了都會與雙方訂立定約定金合同。
7、 不適用定金罰則情形。《中華人民共和國合同法》第94條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的.
楊欽仁律師補充：
三、 雙倍退還定金
《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
遇上一方不想履行合同了，可以通過定金罰則進行處理。一般買家沒有理由不想買了，賣家可以通過不返還定金的方式，對此類行為進行懲罰。對於買賣雙方起初談的好好地，然後最後因為一些條款無法達成一致的，雙方可以和平解約，返還定金。對於賣方不想賣了，並且採取行動使房屋無法過戶或實際使用的，買方可以主張雙倍定金返還。
四、附
李某與陳某定金合同糾紛再審案：案情簡介：
2005年2月3日，陳某、李某及上海明創房地產經紀有限公司（以下簡稱明創經紀公司）簽訂《房地產買賣居間協議》，約定：陳某委託明創經紀公司購買上海市肇嘉浜路889弄F號2702室（即肇嘉浜路889號2702室）房屋；總房款為人民幣2,850,000元（以下幣種均為人民幣）；2005年2月4日下午14:00前支付600,000元，2005年3月10日前簽訂買賣合同當日支付825,000元，其餘50%房款由銀行放款給李某；陳某為表示購買誠意，於簽訂協議當日嚮明創經紀公司支付意向金10,000元，自該日起2日內為意向之有效期；當李某接受陳某的購買條件而簽署協議後，李某確認協議書生效，並同意將意向金轉為定金及在簽訂協議後7日內與陳某簽訂買賣合同；如李某未能履行上述條款，則應返還定金，並向陳某支付違約金（相當於定金的數額）；協議書的內容與嗣後簽訂的買賣合同內容有不同之處的，以買賣合同為準等。當日，李某收取定金10,000元。2005年2月4日，陳某與李某簽訂《定金協議書》，主要內容為：李某購買的上海市肇嘉浜路889號2702室房屋，李某承諾於2005年3月31日前取得該房屋的小產證；在李某取得小產證後7日內簽訂買賣合同，時間為2005年4月7日之前；簽訂買賣合同當日約定具體事項，除陳某、李某另行協商一致外，約定的合同條款不得變更，買賣合同作為定金協議書的附件；李某將該房屋以總價2,850,000元轉讓給陳某；陳某於簽訂定金協議當日支付定金600,000元給李某，該定金特別保證陳某、李某雙方正常履行附件之買賣合同；簽訂買賣合同當日支付825,000元；
陳某在簽訂買賣合同後7個工作日內向銀行申請貸款，由銀行直接放款至李某；根據定金罰則，如李某反悔不賣，則返還1,140,000元給陳某，如陳某反悔不買，則李某沒收定金570,000元等。當日，陳某、李某及明創經紀公司共同簽署《收款證明》，確認陳某向李某支付定金600,000元（包括已支付的定金10,000元）。因李某在2005年3月14日進行的簽約談判中，堅持貸款部分在交易中心出具收件收據的當日放款，致雙方最終未簽訂買賣合同。2005年3月28日陳某訴至上海市徐彙區人民法院，要求判令李某返還定金1,140,000元。李某不同意陳某的訴訟請求。一審法院認為：
房地產買賣居間協議》中所指的10,000元定金，性質為立約定金。《定金協議書》中所指的600,000元定金，因已註明“特別保證陳某、李某雙方正常履行附件之買賣合同”，故其性質應為違約定金。因《收款證明》已明確陳某為履行《房地產買賣居間協議》而支付的10,000元定金轉為《定金協議書》所指的600,000元定金的組成部分，故本案中的定金只剩下違約定金。因陳某、李某尚未就訟爭房屋簽訂買賣合同，故陳某無權依定金罰則向李某行使權利，且雙方亦無繼續簽訂買賣合同的可能，故李某應將陳某支付的600,000元違約定金返還陳某。
二審法院認為：
陳某與李某就上海市肇嘉浜路889號2702室房屋簽訂的《定金協議書》，系雙方為正式簽訂買賣合同的初步意向。在雙方為簽訂買賣合同而進一步磋商的過程中，針對房款的具體支付時間、支付方式以及定金協議中未涉及的其他相關條款，雙方進行協商，系簽訂正式買賣合同的必要程序。由於雙方在協商過程中就上述事宜無法達成一致意見，導致最終未能簽訂買賣合同，其原因不能歸責於任何一方。因雙方對未能簽訂正式買賣合同均無過錯，故任何一方均不得要求對方承擔違約責任。
在審法院認為：
本案爭議焦點一是李某反悔不賣的事實是否存在；二是《定金協議書》中定金的性質是否作為訂立主合同擔保。
本案中，2005年2月4日陳某與李某簽訂《定金協議書》中銀行貸款部分約定：陳某在簽訂買賣合同後7個工作日內向銀行申請貸款由銀行直接放款至李某。而在2005年3月14日雙方進行談判中，李某堅持要求貸款部分在交易中心出具收件收據的當天放款，
李某該要求與2005年2月4日的《定金協議書》中已有約定不一致，違背《定金協議書》中有關貸款的意思表示，且無可操作性，系李某故意尋找理由，實為反悔不賣，拒絕簽訂《買賣合同》。又因2005年2月4日陳某與李某簽訂《定金協議書》中還明確：陳某於該日支付李某定金600,000元，該定金特別保證雙方正常履行附件之買賣合同；簽訂買賣合同當日約定具體事項，除雙方另行協商一致外，約定的合同條款不得變更，買賣合同作為定金協議書的附件。由此可見，雙方約定以交付定金作為訂立《買賣合同》的擔保，用於保證雙方簽訂《買賣合同》之協議。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。最高人民法院《關於適用若干問題的解釋》第一百一十五條規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。根據現有證據，李某無證據證明雙方未能簽訂訟爭房屋買賣合同有不可歸責於雙方當事人的事由存在。原一審認為《定金協議書》中註明600,000元系特別保證雙方履行附件之買賣合同，故《定金協議書》的性質是違約定金，因雙方尚未就訟爭房屋簽訂買賣合同，陳某無權依定金罰則向李某主張雙倍返還定金，理由不成立，對《定金協議書》的定性錯誤。原二審認為雙方對未能簽訂正式買賣合同均無過錯，屬協商不成，故任何一方均不得要求對方承擔違約責任的理由亦不成立。陳某再審中的請求，理由成立，應予支持。（陳某請求：李 某在雙方商洽買賣合同條款過程中設置種種障礙，阻撓買賣合同簽訂，堅持貸款部分在交易中心出具收件收據當日放貸。由於李某的要求不符合銀行規定，陳某無法滿足，以致雙方最終未能簽訂買賣合同，李某理應根據原約定承擔雙倍返還定金的違約責任。）四、 總結反思
定金合同按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定解除，然後雙方各部負相關責任並不意味著，一方在個人原因單純不想買賣時可以通過提出不可能達成條件來限制合同成立，這樣就違背了最基本的公平與誠實信用原則。。《中華人民共和國合同法》第45條規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。同理，在合同中提出不合理甚至無法完成的條件，可以視作不正當的阻止真實購房合同成立，對合同不成立負主要責任，按照定金的規則承擔相應責任。
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