阅读提示：民间借贷或者其他债权债务关系中，双方当事人在债务履行期届满之前签订合同，约定借款人到期不能偿还借款即以特定房产抵债，此约定实际可以认定为对债权的担保，债务人不能按时偿还借款时，债权人可以此约定要求办理房屋过户手续，但对于房屋价值超过债权数额的部分应当变价返还。
裁判要旨
民间借贷中借款人与贷款人在债务履行期尚未届满时，签订合同约定以房产抵偿债款的，该约定有效；借款人到期不能偿还借款的，贷款人可以选择实现自己债权的方式，要求按约定取得房屋所有权。
案情简介
一、苑孛与田亚平是生意伙伴关系，周楠桦系田亚平之妻。2007-2008年间，苑孛委托田亚平购买煤块并因此支付购煤款8777228元，截止2009年田亚平仍欠有300余万的每款未向苑孛发货。田亚平、周楠桦遂与苑孛签订还款协议，约定若田亚平在2010年3月30日前不将欠款还清，即将作为抵押的一套位于北京的房屋及两套位于山西的房屋产权变更为苑孛。
二、还款协议签订后，田亚平未能按约定还款，在苑孛的要求下，田亚平与苑孛签订了《存量房屋买卖合同》，将北京市丰台区的101号房屋过户给苑孛。
三、周楠桦向法院起诉称：田亚平与苑孛之间的债权债务关系并不确定存在，且案涉房屋买卖合同实际目的是将该房屋作为债务担保，属于非典型性担保方式，因此请求法院判定案涉《存量房屋买卖合同》无效，并判令苑孛返还上述房屋。
四、一审法院判决驳回周楠桦的诉讼请求。周楠桦不服，向北京市二中院上诉，北京市二中院最终判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点
双方当事人在债务履行期届满之前签订以房抵债协议，债务人到期不能清偿债务的，债权人可以要求按约定办理房屋过户手续。
本案中周楠桦、田亚平未能提供有效证据证明债权债务关系不存在，因此法院认定田亚平与苑孛之间存在债权债务关系。双方在债务履行期届满之前签订还款协议，约定以房抵债，该约定合法有效。在田亚平到期未能还款的情况下，为了履行还款协议而签订房屋买卖合同，并无法律规定的其他无效情形，因此法院判决驳回周楠桦确认买卖合同无效的诉讼请求。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、双方当事人为了履行以房抵债约定而签订房屋买卖合同，在无其他合同无效情形的情况下，债务人请求法院确认买卖合同无效法院将不予支持，债务人到期不能偿还债款的，债权人可以要求办理房屋过户登记手续。
2、债权人要求以房抵债、办理过户手续应当以债权人履行清算义务为前提，即房屋价值超过债权数额的布部分应当折价返还给债务人，否则不能要求办理过户登记手续。
相关法律法规
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
二十五、民间借贷与以房抵债的处理
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
法院判决
原审法院经审理确认：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，周楠桦与苑孛在还款协议中曾经约定，“如乙方在2010年3月30日前不将欠款还清，将产权变更为苑孛”。从其文意上分析，该约定应属于“以房抵债”的条款。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十五项、民间借贷与以房抵债的处理意见：“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。”周楠桦与苑孛之间的还款协议虽不属于民间借贷，但仍属于民法意义上的债权债务关系。鉴于周楠桦、苑孛之间的债权债务关系真实存在，在债务的履行期限届满后，苑孛作为债权人，其有权利选择通过取得房屋来实现自己的债权。故苑孛虽未支付合同对价，但基于实现债权的目的，其仍然有权取得涉案房屋的产权。现周楠桦在双方按照还款协议中的约定，办理完毕房屋的过户手续后，要求确认合同无效，并返还房屋的诉讼请求依据不足，对周楠桦的诉讼请求，法院不予支持。周楠桦表示曾经受到苑孛的胁迫，但未能出具相关证据，应当就此承担举证不利的法律后果。据此，原审法院于2015年6月判决：驳回周楠桦的诉讼请求。
……
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋原登记在周楠桦名下，周楠桦、田亚平与苑孛签订还款协议，约定如周楠桦、田亚平在2010年3月30日前不将欠款还清，则将涉诉房屋产权变更为苑孛。周楠桦主张其与田亚平在签订还款协议时不清楚是否实际存在债务，有悖常理，且未就此提交充足的证据予以证明，本院对此不予采信。根据双方还款协议的内容看，周楠桦、田亚平与苑孛约定在不能按双方约定期限还款的情况下，将涉案房屋过户至苑孛名下。后周楠桦与苑孛签订《存量房屋买卖合同》，并与田亚平一起将涉案房屋产权过户至苑孛名下。周楠桦将涉案房屋过户至苑孛名下的行为系对还款协议的实际履行。现周楠桦以不存在实际债务，以及《存量房屋买卖合同》违反法律的强制性规定为由，主张《存量房屋买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。
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