產業地產這個行業已不是新興市場，早年間的過度膨脹現在已經逐漸冷卻下來，潮退之後裸泳的人也開始穿衣服回家了。大浪淘沙，爛尾的園區和過時的模式會被市場拋棄，經過時間的沉澱，市場集中程度和成熟程度都會不斷提高。也許未來的產業網和產業集群全面實現的那一天已經不再遙遠了。
1、資產證券化的起步資產證券化在房地產行業已經不是什麼新鮮概念了，在產業地產行業去年也開始了運作。2016年10月27日，北科建集團的“北科建·創新信託受益權資產支持專項計劃”在中證機構間報價系統掛牌交易。它是通過華能貴誠信託有限公司以嘉興、無錫、青島、長春四家科技地產園區持有物業發行的信託受益權為基礎資產，以四家園區持有物業未來租金收入提供現金流支持，並由長城嘉信資產擔綱計劃管理，成功募集資金22億元，期限15年，獲得AA+評級。
但是政府與開發商合作的產業地產行業由於審批嚴格以及企業資質等問題，直到去年才出現第一單產業地產PPP模式的資產證券。
2017年3月華夏幸福“固安工業園區新型城鎮化PPP項目供熱收費收益權資產支持專項計劃”完成發行，發行規模7.06億元，成為國內首批獲准發行的PPP項目資產支持專項計劃，也是國家發改委和中國證監會首批推薦項目中唯一一單園區PPP項目的資產證券化產品。
發改委對於PPP項目利用資產證券化融資給出了4項篩選條件：
一是項目已嚴格履行審批、核准、備案手續和實施方案審查審批程序，並簽訂規範有效的PPP項目合同，政府、社會資本及項目各參與方合作順暢;
二是項目工程建設質量符合相關標準，能持續安全穩定運營，項目履約能力較強;
三是項目已建成並正常運營2年以上，已建立合理的投資回報機制，並已產生持續、穩定的現金流;
四是原始權益人信用穩健，內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近三年未發生重大違約或虛假信息披露，無不良信用記錄。
ABS模式的資產證券化，是將流動性較差的資產未來所產生的現金流收益權轉變為流動性較強的債券型證券，在金融市場上流通的過程，簡單來說就是將資產的未來現金流貼現，對於想要發行ABS的企業來說，穩定的現金流與高信用評級是其能夠發行資產支持債券的保證。
資產證券化在我國起步時間比較晚，公募權益類REITs的業務規則還未出臺，市面上的類REITs融資還大多是掛著REITs的名頭，賣著債權ABS的肉。而產業地產行業要想發行公募REITs可能還要等待市場進一步成熟。
2、產城融合趨勢現有的產業地產發展模式存在的問題還很多，比如發展週期長、收益能力差、人口不足等等。如何將產業園區變成真正宜居的產業城市，甚至將產業園區直接融入城市，是產業園區的主導者需要考慮的問題。合理的規劃、多樣的配套、平臺的建設都是可以採用的手段，但是最重要的也是最核心的問題還是在產業本身。
產業地產本身的定位實際上是利用地理空間優勢，實現多種產業上下游的融合。但是現在的很多園區的產業功能過於單一，連產業鏈條都尚不完善，規模效應和協同效應無法得到體現。而未來的產業地產方向，勢必是多元產業上下游形成的產業網，相互聯繫溝通的產業集群。
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