小神燒香
以下分析，筆者僅從法律角度分析
首先、關於合同效力的分析
法院根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效……”之規定，判決合同無效適用法律正確，並無非議。
但是，輿論上片面的定性為判決合同無效就造成實體不公平，其次不然，筆者下述通過損失賠償進行分析。
另有觀點認為，判決合同無效，違反了民法總則中誠實信用原則的規定，實則不然，因為誠實信用原則並不能單獨適用，另者，法律上也有禁止向一般條款逃避的原則。
其次、關於損失承擔的問題
這裡，首先還得界定對於開發商未取得預售許可證是否知情，如果知情，則買房人本身也具有一定過錯，應該遵循過失相抵的賠償規則。
在最高人民法院〔2002〕民一終字第46號民事判決書中指出：
房產公司在建設項目中未取得任何合法有效的土地使用權和開發、建設、銷售的資格，就與購房人簽訂購房合同，違反了相關法律的規定，應認定該購房合同無效，房產公司應當承擔主要責任，但購房人在與房產公司簽訂購房合同時，明知房產公司未取得預售房屋的資格，即投入鉅額資金，亦應承擔合同無效的相應的締約過錯責任。故房產公司應承擔返還購房款貸款利息的70%，購房人承擔30%。
一般認為，合同無效後，過錯方需承擔締約過失責任，通說認為，締約過失責任的賠償範圍是對信賴利益損失的賠償，應限於信賴利益損失的範圍，一般不應超過履行利益，同時還應遵循過失相抵的賠償規則。因而，無過錯方可以主張因合同無效造成簽訂合同時的房價與現在房價之間的差價損失[最高人民法院(1996)民終字第81號]。
對於購房者不知情的情況，《商品房買賣合同解釋》第9條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
通過上述分析，判決無效，並無必然造成實體不公。
深圳彭友來律師
此前曾答題預測過，這12戶買家，勢單力孤，也不是什麼關係戶，開發商在巨大利益面前，絕對不會講什麼仁義道德，絕對無所顧忌，不顧吃相難看。
根據最高法院的司法解釋，如果開發商沒拿到預售證，就銷售，簽訂的銷售合同是無效的。最高院的初衷是為了保護消費者，可惜，時過境遷，竟成為開發商對付買房者的尚方寶劍。
開發商折騰購房者容易，購房者反訴開發商太難了。即使買家獲得開發商的賠償，最多10萬，20萬，相比房子從7000到25000的增值空間，基本可以忽略不計。
良心喪於不義，契約止於金錢。這種事，不但西安，很多地方，比如石家莊，都發生過。
親戚在石家莊買房，也遇到過這類事。石家莊長期以來樓盤五證不全卻大肆銷售，幾年前恰逢上方巡視，查出該問題，責令整改，不整改，不能繼續施工。這事一拖就三年過去了。開發商一方面說沒錢補手續，另一方面看到房價翻倍上漲，想毀約，說自己五證不全，合同無效。好在這盤規模大，有數千戶。結果，這麼多人，當然用中國最傳統的解決辦法，你懂的。開發商才罷休。
高房價時代，金錢利益當道，房事怪相橫生。房價漲，開發商自己告自己；房價跌，購房者集體退房。這被房地產撕裂的人性！
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史晨昱
首先，從法律關係上看，這些房產銷售行為是在沒有預售許可證的前提下進行的，雙方簽訂的內部認購合同無效，但是，開發商理應給於相應的資金補償，至少類似銀行借貸一樣，購房者的損失不能忽視。
從另外一個層面上講，這是赤裸裸的破壞誠信的行為，即使沒有預售許可，法律關係屬於無效行為，但是，雙方是自願行為，你情我願，現在看到兩年後，房價飛漲，開發商卻從法律的角度破壞這些私下交易，獲取經濟利益，很明顯，這對企業的品牌是帶來損害的，而且如果這些購房者已經搬住進去了，對其家庭生活影響是較大的。
並且，開發商和購房者的簽訂的內部認購行為無效，開發商卻也違法了，而且涉及到12名購房者，擾亂了正常的市場秩序，相關監管部門理應追溯相應的行政處罰。
財經觀察徐叔
開發商夠無恥的，自己賺了那麼多錢，看到有法律空子就鑽。作為一個機構來說，它當然更有利用法律的能力。
在前一篇相關問題中，我就預測說，法院很可能會判購房合同無效，因為內部方式認購本就不再法律保護範圍。
但為什麼要從道義上討伐開發商這種行為？因為法律不可能涵蓋一切、保護一切，社會的運轉更依賴於相互信任，依賴於共識，依賴於私下達成的協議大家都會去遵守。
就像現在數字資產，數字貨幣一樣，目前國內並還沒有完善的法律來監管，也沒辦法進行獎懲，但國內依舊很多人活躍在這一領域，這全靠大家自覺，大家都信任背書了。
當然節操碎滿地的也非常多，誰能在幾千萬利益面前經受住誘惑呀，幾千萬不夠，那麼幾個億呢，幾十個億呢，不少知名人士紛紛在利益面前投降，割韭菜之後逃之夭夭。
這則西安開發商主動訴購房者案例，也是看到了幾百萬的實際利益，利益面前一切鬼臉都顯現出來了。
需要指出的是，這則判例可能會激發更多地“無良”開發商效仿，那麼房價下跌時，勢必也會出現購房者利用這樣的法律空子，你來我往，把誠信和節操都扔在地上踩了。
給我們啟發有二：
1、儘量在法律框架範圍內行事；
2、即便開放商打贏了官司，呼籲其他相關部門要重罰它，明知不符合法律規定，卻主動違法出售，這本就是開發商的不對。罰的金額比它獲利還重，給予重的懲戒，就不會帶出這麼不好的榜樣了。
裡外都賺足錢，無良開發商真是夠不要臉了。
財經作家邱恆明
購房者可以主張合同無效，但開發商不能主張，若購房者主張履行合同，合同有效
沒有更詳細的信息披露，所以還不知道長安區法院一審判決合同無效的理由和查明的案件事實，要看判決理由才知道判決對錯。不過，既然是一審，那麼不服判決的話，可以上訴或申訴，法院時時有改判案件，不同的法官有不同的裁判理由和觀點。
但是我的觀點是：一是合同只要不違反法律禁止性規定，只雙方的真實意思表系就當然有效，雖然沒有預售證，但不能對抗善意的協議一方，購房者是弱勢一方，理應得到法律的傾向性保護。購房者可以主張合同無效，但開發商不能主張，若購房者主張履行合同，合同有效。當購房者主張履行合同，開發商則應該完善合同履約條件，如法定的手續。
法律之所以要求預售證，其立法目的在於保護購房者的合法權益，此案假如因為預售證反而損害購房者利益，這是違背立法初衷的。從利益原則來看，法律不支持開發商由於自身的過錯反而獲得利益。不管怎麼法律規定，不能背離立法初心。
退一萬步來說，即便判決合同無效，開發商也要承擔過錯責任，賠償漲價部分，及損失。這是毋庸置疑的。
盤和林看經濟
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當真是沒有任何契約精神和誠信道德了，滿滿的都是金錢的銅臭味。
自訴自己沒有許可證，那購房合同是否簽訂，簽訂的合同是否是正規備案合同，如果是，如何進行的備案，如果不是，是誰默許他對外出具的非網籤合同？如果商品房買賣合同非標準格式，就對外構成了合同欺詐，而不是沒我預售許可證的問題，合同欺詐如果用於買賣上按照消費者保護法可以假一賠三。買家也可以起訴開發商合同欺詐維護自己權利。
而且合同欺詐屬於詐騙罪，是刑事犯罪，法院可以認可銷售無效，但所銷售房屋屬於違法對象，款項也是違法所得，也不應該直接歸還銷售。而且應該追溯明知沒有銷售資質。
法律是公平的體現，不偏向強者也不同情弱者，但是一定要公平。只有公平才有法律意義，讓法制更堅強。而要求公民守法懂法，讓法律發揮自己的作用，而不是牟取暴利的工具。才能更信服對嗎？
張小帥說理財
這個問題，我覺得開發商是在利用法律的漏洞，故意鑽空子而導致的結果。
現在我們不是討論合同有沒有法律效力的時候，而是應該針對該法律問題存在的漏洞如何進行及時彌補。
我覺得儘管開發商暫時贏了官司，但這也是不極不光彩的行為；而且依然是開發商違約在先或明知故犯的“違法行為”。
一則開發商“舉報自己”是一種嚴重背離契約精神的行為。從合同法立法原則如誠實信用等來看，通常消費者並不知道是否取得預售證，開發商自身違規不能對抗善意的第三者，開發商明知沒有預售證還售賣，其不利結果應該由其自身承擔；即便是消費者明知違規，作為真實意願表達的合約雙方，消費者處於弱勢的一方，也應該是優先保護。為此，這種行為對市場產生極壞的示範作用，擾亂正常的市場秩序，我們應以這起案例為突破口，對這方面的法律漏洞進行及時彌補；同時就對開發商這種行為予以嚴懲罰，否則可能會有更多開發商效仿，這不利於我國房地產市場的健康發展，而且會危害更多業主的自身利益。
二則，開發商“舉報自己”的行為也是與合同法基本原則中平等自願、誠實信用和公共利益等原則背道而馳。該交易行為的開端就是開發商的非誠信，沒有讓業主足夠的知情。在兩年多時間裡，向監管機構謊報整改結果，並且沒有告知業主，最後，又不顧業主的利益，企圖單方面撕毀協議，用收回房屋再售出的方式賺取收益，該事件開發商的全程行為毫無誠信可言。對此，司法機構應對開發商這種行為進行嚴厲打擊，即將其贏了官司，也就對其違法所得予以不沒收，並給受害的業主予以賠償。
財經深思
這是對社會誠信的巨大破壞。
關於這個事件，孔方兄在之前的問答當中也詳細說過，根據最高院的司法解釋，這些業主的購房合同很有可能被判無效。如今法院這麼判，並不意外。
開發商這麼做，實則是赤裸裸的、惡意毀約的行為。開發商最開始要無證銷售，必然是做出了相關承諾的，比如什麼時候拿預售證，拿到預售證後如何過戶等等。
開發商和購房者掌握的信息必然是不對等的，比如預售證是否能夠取得，沒有預售證的購房合同是否有效，開發商肯定掌握信息優勢，不排除開發商在最開始賣房的時候就算計好了要利用這一法律漏洞。
從商業道德來說，一旦達成合同，那麼開發商就應當按照合同的規定執行下去，除非什麼不可抗力導致合同無法執行。但這家開發商卻主動利用法律漏洞，完全忘掉當年購房者的購房款對自己的“救命大恩”，故意讓合同無法執行，這顯然是違背商業道德的，類似的案例此前聞所未聞。
當然，對購房者來說，眼下的判決非常不利，但後續也不是完全沒有轉圜的餘地。畢竟開發商導致購房者損失上百萬元，購房者完全可以要求開發商賠償相應損失。如果這樣的商家都沒有任何懲罰，甚至讓它大獲其利，那也太難讓人信服了。
關注孔方財經，讓你第一時間瞭解熱點財經事件背後的經濟原理。
孔方財經
這個我前兩天已經明確在悟空問答說過了，請看下截圖吧：
購房者是賭博，五證不全就全款壓上，以為撿了個大便宜，沒想到陷入了大麻煩。
說實話，如果判定合同有效，反而是助長投機賭博，這一切在法律角度看，並無違規。開發商該負賠償責任，但是合同是無效的。
現在的處理應該著眼在如何賠償上面，而非合同執行上。合同肯定是不可能執行的了。
這個開發商也是無奈，本身自己沒執行到位，該退房的時候沒退，之前，房管部門明確要求退，因為是違規銷售，該開發商對房管局撒了謊，說是退了，但是實際並沒有。背後的原因是資金鍊出了問題，可能沒錢退給購房者。
如今，拿到預售證了，可以正式銷售了，但是該開放商早已失去了該項目的所有權，賣給了其他開發商。你說，現在去打官司還有用嗎？項目都不是自己的了。
購房者已經上訴了，我的判斷是，沒轍，房子肯定拿不回來了。
趙冰峰
法海一粟認為，本案可以判決駁回原告開發商的訴訟請求，維持案涉商品房買賣合同的效力，以維護購房者的合法權益。
1、法律規定。經檢索，一審法院判決原告開發商勝訴的法律依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，該解釋第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”根據上述規定，如果在起訴前，開發商仍未取得商品房預售許可證明的，則案涉合同無效。
2、開發商的行為違反了誠實信用的原則。誠實信用原則是民法中的“帝王原則”，因此，任何民事主體在從事民事活動中，都應當予以遵守。這本案而言，從誠實信用的角度，開發商應當要做的事，不是起訴要求確認案涉合同無效，而是應當及時依法領取商品房預售許可證明。而現在，開發商反其道而行之，它不是去依法領取商品房預售許可證明，而是積極行使訴權，向法院提起訴訟，要求確認案涉合同無效。因此，法海一粟認為，開發商的行為，屬於惡意違反誠實信用原則的行為。
3、法院對於本案的判決，應當彰顯法律的公正與正義之精神，而不能成為開發商實現自己非法利益的“工具”。當開發商以自己沒有取得商品房預售許可證明為由，向法院起訴要求確認案涉合同無效的消息一經公開，人們最先產生的觀點就是：開發商的行為是“惡意”的。這是一種最為樸素的觀念。對於開發商的行為，有人提出了開發商系惡意利用法律上的漏洞，以實現自己的非法目的的觀點。對此，主審本案的法官一定深有同感。法海一粟認為，從法律的公平正義的角度，從民法總則規定的誠實信用的原則出發，本案判決駁回開發商的訴訟請求，更為符合法律的規定。
4、法院判決駁回開發商的訴訟請求的法律依據。法海一粟認為，無論人們如何同情購房者，但是，如果法律上就是不能支持他們的觀點，那麼，這種同情也是枉然。不過，法海一粟可以為法院判決購房者勝訴找到法律依據。
（1）一審判決支持開發商的請求的法律依據是最高法院的司法解釋。法海一粟認為，司法解釋畢竟是司法解釋，它不是法律本身。雖然在司法實踐中，司法解釋可以作為法院判決的依據，但是，當適用司法解釋所得出的結論，明顯有違法律的公平與正義的時候，法院可以不予適用。
（2）誠實信用原則，不僅是民法的基本原則，同時也是民事訴訟法的基本原則。民事訴訟法第十三 條規定，民事訴訟應當遵循誠實信用原則。從事實和法律上，依法領取商品房預售許可證明都是開發商的義務。那麼，該許可證明何時領取，其決定權在於開發商。換句話說，作為證明案涉合同有效的證據，開發商是能夠在起訴之前取得的，但是，開發商卻故意不去領取商品房預售許可證明，坐等案涉合同無效的事實發生。法海一粟認為，開發商的行為，就是違背民事訴訟法“民事訴訟應當遵循誠實信用原則”的行為。鑑於開發商惡意不取得商品房預售許可證明的行為，違背了民法及民事訴訟所規定的誠實信用原則，那麼，法院就可以據此駁回開發商的訴訟請求。
