本來今天打算聊聊北京會不會跟著調控，昨天看到很多人關注一個新聞：
從昨天（1號）開始，位於江蘇蘇州的中、農、工、建四大銀行的分支機構一致出臺新的房產貸款政策：客戶若在5年內提前還款，將被收取違約金。
違約金=提前還款金額×月利率×6，如果提前還10萬，違約金2940，提前還100萬違約金29400元。
很多媒體解讀這個政策是調控，其實這是最大的誤會！這和調控毫無關係，和提高首套房貸的貸款利率一樣，核心依然是銀行在耍流氓。
從邏輯上看，房奴提前還款天經地義，為了儘早擺脫房奴的身份，也為了少還利息，許多房奴都會選擇提前全部或者部分還貸。
如果是想懲罰投資投機者，完全可以要求提前還完貸款解抵押的客戶有一定的懲罰，而不是現在的只要提前部分還款，也有罰息。
並非所有銀行都執行了這個政策，所以這不是調控、所以這不是調控、所以這不是調控、所以這不是調控、所以這不是調控。
實際市場中，其實過去各地的銀行也一樣都支持提前還款，但合同中一般都有一定的違約金，當然，在過去幾年，基本都是你只要申請一下，這個違約金都是可以不繳的。
那麼銀行為什麼要以正義者的姿態來收取5年內提前還款罰息？
其實很簡單：
1：銀行要賺錢
一旦借款人選擇了提前還貸，那麼銀行的利益就會受到損失，而為了彌補這部分利潤損失，銀行就會收取一定的違約金！
如果提前還款多了，銀行的運營成本相對會出現增加。
2：打亂了銀行的資金計劃
如果借款人選擇提前還貸，那麼就會打亂銀行的資金規劃，為了爭搶購房者來貸款，有些銀行就會採取優惠的貸款政策，並希望日後靠利息來彌補這些損失。一旦購房者選擇了提前還貸，那麼銀行收到的利息也就無法保證。
抑制投資投機的辦法非常多，剛需得罪誰了？如果把5年內就還清貸款要賣房的人算成投資，這個可能有爭議。那麼對於想少交點利息，部分還款的人，也有罰息，這就是銀行赤裸裸的耍流氓了。
為什麼銀行這麼無恥？特別是對剛需購房者的房貸利率上漲明顯超過了二套房。
所有中國房地產的所有亂象，其實都來源與錯配的金融！特別是最近持續一年多的剛需房貸利率上漲！
首套房購房者，每貸款100萬，過去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供達到了6075元。1.2倍就是6369元。
月供每個月增加1500元：按照一套剛需物業總價400萬計算，剛需購房者如果貸款200萬，那麼每個月月供需要增加超過3000元。
從樓市調控角度看，銀行針對剛需提高利率，也屬於趁火打劫。調控政策是抑制投資與投機，但現在銀行明顯在抑制剛需。
簡單測算，按照北京上海的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的85折優惠利率到現在的基準甚至上浮10-20%，房價即使降低10-12%左右，對於剛需來說，因為利率上漲而抵消了這部分降價影響。
銀行的暴利什麼時候能減少？
針對二套房的認定標準已經恢復到了認房又認貸，這大部分購房者可以接受，但為什麼針對首套房也執行利率上浮的處罰？
如果是股份制銀行，畢竟吸納資金成本較高。但對於國有大行來說，大量的低成本資金，為什麼針對首套房剛需執行上浮？
從銀行年報看，銀行如果購房貸款7折，虧損不虧損？
目前所有的媒體報道，都提到了如果銀行利率打折低於8折是肯定虧損的，作為業內，我們也信以為真，但事實是這樣嗎？首先我們看銀行的年報。
淨利息收益率：高達2.66%，而計息負債付息率只有2.12%。非常可怕的數據，也就是說，實際銀行吸儲的成本只有2.12%。
銀行說自己利率虧損，但其實這是一個邏輯錯誤。
房貸是目前各家銀行相對優質的信貸業務，各家銀行的吸儲成本也遠遠不到3%（沒有查到最新數據，雖然明顯上漲，但並不會超過3），四大國有銀行中，平均吸儲成本均在2%左右，最低的一家銀行的平均吸儲成本僅1.85%：最大的一家銀行，實現淨利潤2763億元，平均日賺7.57億元，淨息差率高達2.66%。
偉哥從一個沒有脫離低級趣味的人的角度認為：
最近2年的房地產調控非常明確，打擊投資投機：1：首套房購房者肯定是剛需，針對剛需不應該執行處罰利率。提前還款特別是部分提前還款，這肯定不屬於投資投機。不應該無差別收取罰息。
2：銀行特別是國有銀行，不能又做規則制定者，又要處處賺錢，針對剛需執行基準利率不上浮應該是個基本。
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