兒子偽造父母雙亡的繼承公證，將母親名下唯一房產過戶到自己名下進行抵押貸款，年近七旬的杜老太發現後，將房屋登記機關告上法院。還好，法院經判決撤銷了房產的所有權轉移登記，而老人的兒子也因此獲刑。記者在採訪中瞭解到，類似“坑老”的事件生活中屢有發生，老人卻不一定都能討回房子。老人該如何預防？如何減損？對此，法官給出了一些建議。
案發
偽造父母雙亡繼承公證兒子偷偷過戶母親房產
據杜老太講，2016年12月，兒子的一個朋友提醒了她一句“注意自己的房產”，她心裡一驚。
房產證一直被杜老太收在家中的一個櫃子裡。兒子朋友的這一句提醒，讓杜老太趕緊翻出房產證，和老伴兒一起拿到北京市朝陽區不動產登記事務中心查詢真偽。
此時，她方才得知自己名下的房產已在2016年7月被過戶到了兒子鍾某的名下，且鍾某已將這套房抵押給了他人。
杜老太一下就慌了，她不知道自己的房子還能不能要回來，於是她選擇報警。
原來，鍾某需要資金週轉，由於自己名下無房，家裡只有父母住著的這一套房子，鍾某不敢和父母說實話。為獲得社會上小額貸款公司的貸款，他偷走了家中的房產證，並偽造了一份杜老太和老伴兒因病死亡、他是唯一法定繼承人的房產繼承公證。
2016年7月4日，鍾某拿著杜老太的房產證以及偽造的公證書到房管部門申請房屋所有權轉移登記。就這樣，原北京市國土資源局為鍾某頒發了新的房產證。而鍾某為了不被母親發現，偽造了一個假的房產證又放回了原處。
鍾某將房屋抵押給他人，獲取貸款225萬元。一個月後，鍾某因無力償還上述貸款，又與一家公司簽訂貸款抵押合同貸出238萬。在歸還了前面的貸款人225萬後，他將房屋抵押給了這家公司。
為了要回房子，去年，杜老太將北京市規劃和國土資源管理委員會告上法院。她認為，原北京市國土資源局沒有認真審查鍾某提供材料的真實性，即辦理涉案房屋產權過戶手續，屬重大失誤錯誤，因此訴請法院撤銷鍾某的房產證，恢復她原來的房產證。
訴訟
法院判決撤銷房產過戶兒子因觸犯刑法被判刑
朝陽法院受理此案後，為了防止老人的損失擴大，造成不可挽回的局面，第一時間向北京市朝陽區不動產登記事務中心發出《協助執行通知書》，查封涉案房屋三年，防止該房屋再被抵押或過戶。
該案開庭時，被告北京市規劃和國土資源管理委員會提出，原北京市國土資源局為鍾某頒發房產證的行政行為已經盡到了審慎審查的職責，因此希望法院依法駁回杜老太的訴訟請求。
朝陽法院經審理認為，該案中，原北京市國土資源局盡到了行政登記中合理審慎的審查職責，但鍾某在申請轉移登記時所提交《公證書》的內容明顯與客觀事實不符，相應申請材料存在不真實的情況，因此被訴房屋所有權轉移登記行為合法性的基礎存在缺失，應當予以撤銷。
據此，法院判決撤銷原北京市國土資源局作出的房屋轉移登記的行政行為以及鍾某的房產證。這一結果被二審法院維持。
同時，鍾某因犯合同詐騙罪、偽造國家機關證件罪也被法院判處有期徒刑11年。
記者瞭解到，房屋所有權的轉移登記被法院判決撤消後，杜老太要想拿到印有自己名字的房產證，仍需持法院判決書向房屋登記機關提出登記申請，由房屋登記機關依據法律規定辦理相關手續，重新核發房產證。
後續
想撤銷房屋上的抵押登記還得另行訴訟
房子是保住了，但是上面的抵押登記怎麼辦？能撤銷嗎？
該案主審法官鄭瑞濤告訴記者，本案中，當事人爭議的訴訟標的為房屋所有權轉移登記，其與房屋抵押權登記屬於不同的法律關係。雖然涉案房屋所有權轉移登記被撤銷，但該案判決的效力不當然影響房屋抵押登記行為的效力，也不當然影響房屋上已存在查封等權利限制措施的效力。
鄭法官說，對於房屋上的抵押登記，杜老太應當另行通過訴訟解決。“假如借款合同本身就是違法的，那麼房屋上的抵押和抵押登記當然應該被撤銷；但是如果借款合同是合法有效的，那麼抵押登記形式上就是合法有效的，這種情況下，只有當杜老太的兒子償還全部借款，抵押登記才能撤銷。”
房屋登記機關若盡到審查義務無需擔責
房屋登記機關是否需要為登記錯誤承擔責任？
對此，鄭瑞濤法官說，在此類案件中，原告大多認為房屋登記機關應當為登記錯誤而承擔責任。但恰恰相反的是，房屋登記機關在多數案件中並不承擔責任。
根據《不動產登記暫行條例實施細則》第三十八條的規定，房屋登記機關具有對申請材料的完備性進行形式審查的法定職責，但根據《不動產登記暫行條例》第十六條的規定，申請人才應當對申請登記材料的真實性負責。
也就是說，只要房屋登記機關對申請材料的完備性盡到了形式審查的義務，便不承擔因申請登記材料虛假導致房屋行政登記錯誤的法律責任。
正如杜老太一案，杜老太的兒子鍾某作為房屋所有權轉移登記的申請人，需對申請材料的真實性負責。雖然房屋所有權轉移登記被撤銷，但房屋登記機關已經盡到了審查義務，因此不需要承擔法律責任。
提醒
並非所有房產都能被追回
記者瞭解到，像杜老太這樣被親孩子“套路”的事情並不少見。鄭瑞濤法官就審理過幾起類似的案子。“實踐中我們就遇到過有子女以幫助老人繳納房屋供暖費為由，把房產證從老人手裡騙走後，去辦理房屋所有權的轉移登記。所以，老年人對於出借房產證、委託他人代辦事項、以及簽字一定要慎重。”鄭瑞濤法官說。
此外，一旦有老人發現自己的房產被轉移過戶後，一定要及時向房屋登記機關申請異議登記，或者向法院起訴並申請對房屋進行查封。
鄭瑞濤法官說，實踐中發生這種事時，總有人因顧念親情會拖著希望私下解決，但這樣做的結果往往會令損失擴大。“本案中，涉案房產只涉及了一次轉移登記，所以當法院查明轉移登記不是老人的真實意思表示，當中存在欺詐，於是判決予以撤銷。但實踐中也遇到過有房屋出現了多次被轉移登記的情形。” 鄭瑞濤法官提醒，如果在後面的轉移登記中涉及到了善意第三人，那麼這種轉移登記就很難被撤銷，老人只能主張賠償。”
條文鏈接
《不動產登記暫行條例》
第十六條申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責：
(一)登記申請書;
(二)申請人、代理人身份證明材料、授權委託書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關係的說明材料;
(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。
《不動產登記暫行條例實施細則》
第三十八條申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：
（一）不動產權屬證書；
（二）買賣、互換、贈與合同；
（三）繼承或者受遺贈的材料；
（四）分割、合併協議；
（五）人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書；
（六）有批准權的人民政府或者主管部門的批准文件；
（七）相關稅費繳納憑證；
（八）其他必要材料。
不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。
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