轉眼杭州樓市又進入了“期中總結”，從4月4日開始執行的搖號政策讓今年的期中點評有點特殊，不論是數據還是排名，都有了一波神奇的改變。
那麼這些改變是基於哪些原因，又將為下半年的樓市帶來哪些啟發?本期《讀杭州》透明傳媒聯合業內大咖、行業專家，為網友解讀杭州上半年樓市榜單下潛藏的市場信息。
主持人：在這個排行榜裡面有一個隱藏的榜單，就是成交面積的榜單，可以看出很多豪宅項目都上榜了，就像剛剛陳老師提到的，因為酒店式公寓它的單體面積小，所以是以套數取勝，豪宅項目因為單體面積大，所以上了面積榜單。但是，這麼高的成交價格在那邊，仍然可以在成交面積上上榜，是否說明杭州對豪宅市場的需求仍然非常旺盛?
中房信息科技數據資源中心首席企業諮詢師 陳煥春：我覺得現在整個大的背景叫供需不足，就是供應不足、供不應求，供需矛盾非常尖銳。如果不尖銳也不會出現所謂的搖號等現象。我們現在看到的榜單，它最主要的是取決於供應量的多少，就是有多少賣多少的這個概念。從這個整體上至少證明，各個階層可能的消費力都還是挺強的，而且還有可能這個細分市場客戶仍然沒有吃飽，仍然還有購買力，只不過可能就是這類產品剛好在這個時間段是有貨的。我覺得這裡面並沒有說豪宅的客戶群真的就比剛需客戶群厚，而是現在的這個供應結構來決定的。
再者，拋開這個不講的話，我覺得整個杭州不同細分市場的需求裡面，豪宅這個頂端市場也有它的一些特性，因為整體上是全浙江的富豪在支撐杭州最頂尖的這部分樓市，現在杭州的影響力擴大之後，它的範圍會擴得更大。雖然說有限購政策，但是對於經濟實力高的階層來講，想辦法繞過這個限購的方式其實很多，所以我們會有這樣的一個感覺。
主持人：按照陳老師的說法，這部分豪宅其實從一定的意義上說，它也是一個剛性需求。
中房信息科技數據資源中心首席企業諮詢師 陳煥春：對。
主持人：馬老師你剛剛也提到，在整個排行榜裡面，濱江因為有一些在市中心的豪宅項、核心地段的項目，比如說壹品、翡翠海岸等，讓它能夠在榜單上有一席之地，那你怎麼看待這部分豪宅客群和他們在這個市場上的一些表現?
《斯文》創始人、本網特邀評論員馬錕 ：我覺得以錢江新城為例，豪宅市場在目前情況下，客戶發生了比較大的變化：一類是原來傳統的豪宅消費客戶，五年前或者是十年前消費豪宅的客戶，也到了產品更新和升級的時候了，比如說錢江新城那一帶，原來是綠城跟濱江的主戰場，春江花月、金色家園、金色海岸，新綠園等，這一波房子基本上到了產品改善升級的時候了，因為在戶型設計、精裝修品質等方面，跟現在還是會有一些區別。這一波客戶因為享受到了房子升值的紅利，置換出來的話本身就具備這個基礎。
第二個，我們看到這些年杭州市場上不管是獨角獸企業還是有影響力的企業，還是創新、創業的這樣一些新興的企業、行業，在國內的話數據表現都是比較突出的，這樣一些企業的造富能力是非常強的，這樣會產生一大批豪宅的需求。我們也看到，這幾年豪宅消費群體是在快速的年輕化，這些新興行業的賺錢速度是要比原來傳統的行業要快的，比如說電競行業，賺錢賺的好的有很多，比如說淘寶的平面模特或者其他行業的平面模特，在濱江就有一千多萬的豪宅一次性付款的網紅，而且還不少。這樣新興的財富群體，他們對豪宅的消費可能會比以前更加的簡單，就是需要什麼樣的房子。
第三個，在這幾年的話，我們也知道杭州城市在大拆大建，拆遷戶這一波肯定是也有的。第四個群體，就是剛剛陳老師也提到了，杭州的影響力，以前我們可能覺得是小杭州，然後慢慢變成大杭州，變成國際杭州，當然小杭州變成國際杭州的這個過程中，杭州的知名度、影響力以及杭州本身具有的很多稟賦，都支撐著更多的人、更多的企業看好這座城市，一旦看好，他們可能就會來這座城市置業生活。
我們也知道北上深的生活壓力，可能相對而言的話，杭州會輕鬆很多。這兩年有很多的招聘機構數據顯示，杭州的人才流入都是第一的。這一波高端人才流入的話，他們的購買實力也還可以，比一般人要高，他們的消費需求也是存在的。各種綜合方面的因素促成了這個市場的客戶基礎在。
不過，豪宅在整個市場上的供應結構畢竟還是少的，現在能夠供應的板塊，其實就錢江新城的濱江三個項目、金隅的項目、中海在賣的錢江灣等，項目很少。濱江一直也就是金茂府跟柳岸曉風這兩個項目，基本上也接近尾聲了。能供應城市公寓豪宅的板塊本來就很少，供不應求的趨勢跟整個市場的結構也是吻合的，跟大市、大行情也是匹配的。相對而言，往邊上走到申花的(豪宅)供應比較集中一些，但是放眼到整個杭州的話，這裡量也還是偏少。
主持人：其實說到底還是一個供求關係決定了這個市場變化，包括你剛剛說到的四類群體，購買人群的支撐，整個杭州市場的豪宅來說還是供不應求的。
《斯文》創始人、本網特邀評論員馬錕：對，相對而言，這一波有消費更好品質實力的人群，是一直都在的，這是第一個。第二個，我們也一直在說，杭州市場上其實不缺房子，因為杭州按照統計的數據來說，起碼200萬套以上的房子是有的，但是真正適合這波高品質追求的人群的房子，具體有多少?其實我們也不清楚，有可能不到十萬套，有可能最多就十幾萬套，放眼到整個比例裡面其實還是少的，杭州現在有950萬人。
中房信息科技數據資源中心首席企業諮詢師 陳煥春：整體上供不應求是目前市場的一個現狀，但是對於這個豪宅這個細分市場來講，一直以來在各個細分市場的需供比裡面，它應該是相對最緩和的，本身可能它的基數也不大，但是供應量其實更少。他們其實是房價收入比最低的這麼一些群體，對他來講買個豪宅可能壓根佔他收入裡面的比例，並不是特別誇張，反而剛需可能要六個錢包。它有它的一個特徵，一直以來這個市場裡面，跟著供應走會比較明顯一些，包括歷史上每年我們去盤點的話，還是受到供應方的引領。至於這個需求端的客群，應該說一直都在，包括市場波動的時候，頂豪這個市場的波動也都沒那麼大的，反而是剛需波動更大一些。
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