四年一度的世界盃再次點燃了無數球迷的激情，這個億萬足球迷的盛事在這個夏季再次開啟，32支球隊每隻都有著自己的特點，有的擅長進攻、有的擅長防守。雖然每隻球隊的特點不同，但是都如同明星一樣讓人矚目。
自1998年，經歷了20年發展歷程的中國房企，亦如世界盃一樣，一批令人矚目的房企從市場上殺出重圍，締造了屬於自己的傳奇。
世界盃激戰正酣，鳳凰網房產同步推出"房企世界盃"系列策劃之"房企區塊'練'"。策劃選取8個代表區域，每個區域以四個代表房企、根據五大維度的指標進行比拼。本期我們關注廣東房地產企業。
改革開放的最前沿，廣東省的土地上誕生了中國內地第一批房企，這批房企以中國東南一隅為起點走向全國，曾經引領行業的“招保萬金”皆生萌芽於這一片土地。
房企區塊練之“閩系”房企戰鬥值比拼（鳳凰網房產製圖）
進攻指數：銷售增長率 週轉率
防守指數：負債率 現金流
效率指數：淨資產收益率 融資成本
技巧指數：市盈率 市值
成長指數：銷售目標 土地儲備
打法解析
種子選手
十年前，“招保萬金”作為股市中地產板塊最具代表性的四大龍頭股為人所知，但是在十年後，曾經被大眾熟知的地產龍頭已經由“萬保招金”變成“碧萬恆融”。
2008-2017年期間，萬保招金的銷售規模持續增加，2017年萬科銷售額達到5000億以上；保利地產銷售額同樣突破3000億，但是2017年融創中國後來居上，保利已經落後一個身位。招商蛇口自從吸收合併招商地產之後一直被業界看好，銷售增速逐漸提高，在2017年銷售額成功邁入千億大關，達成千億房企成就。金地集團自2016年伊始，銷售增速就大幅提高，達到63%，並且銷售規模達到1006億，2015年至2017年三年複合增長率達到51%。
銷售規模的差距只是體現萬保招金之間的絕對差距，十年發展歷程中，房企的投資戰略、業務類型、槓桿形式、融資規模等情況無一不影響企業的發展進程。其中萬科更傾向運用經營槓桿，加強合作開發和“小股操盤”，也是最早採用高週轉策略的企業之一，並擁有著標準化的產品線。相反，保利更多的是利用財務槓桿，積極投資佈局。
招商蛇口和金地都主張穩健的財務結構，追求財務安全。相比招商蛇口，金地在拿地策略上的節奏錯誤導致企業高點拿地，失去了快速發展的機會。招商蛇口一直以來重視收併購，土地資源充足，尤其是前海土地的確權給招商蛇口的發展帶來了重大的機遇。
陣型多變
從1988年首次涉足房地產行業以來，萬科便定位專業的城市住宅開發商，從萬保招金到碧萬恆融，萬科一直處於第一梯隊中。2010年，萬科堅持快速開發，快速銷售的經營策略，並持續加快週轉，銷售額破千億。一直以來，萬科始終堅持合理的財務結構，以較穩定的增速逐漸擴大規模，2017年銷售規模突破5000億。
高週轉是房企獲得高財務收益的有效手段，但是高週轉模式並不能解決市場調控帶來的所有問題。資金和開發實力是企業在戰略擴張的過程中決定成敗的關鍵因素。萬科選擇使用另一種經營槓桿——“合作”來做大做強，在2000年之前便開始推行“合作開發”模式，與合作方強強聯手，來增強企業競爭能力，降低開發風險，同時緩解資金壓力。
2010年保利為擴大土地儲備面積，進一步提升財務槓桿，淨負債率達到123.3%。投資力度的加大，為保利後來銷售規模的增長提供了充足的土地資源。2012年保利銷售額成功突破千億大關，開啟千億保利的新篇章，銷售增速達到39%，而同年萬科銷售金額增速僅為16%。保利地產作為央企，對市場一直採取積極佈局、積極投資的態度，並利用較低的融資成本獲得充裕的資金支持，完成城市覆蓋、項目拓展。
萬科和保利十年複合增長率分別達到31%、35%，同屬於行業龍頭，同樣實現了規模的擴張。但不同的是，萬科更重視使用經營槓桿，通過項目合作、“小股操盤”的方式不斷擴大規模。2014年銷售突破2000億，2016年突破3000億，2017年突破5000億，規模實現跨越式增長。保利則主要通過財務槓桿，增加有息負債的方式擴充土地資源，實現規模的快速增長。
在去槓桿背景下，單純通過增加財務槓桿擴大規模的手段會使企業發展受到限制，適當增加經營槓桿也是一種不錯的選擇。最近兩年，保利地產增加合作和收併購方式，至2017年銷售業績規模成功突破3000億，距離行業前三越來越遠。
賽季狀態
“招保萬金”中招商與金地銷售規模屬於同一個梯隊，金地一般處於領先地位，在2011年至2018年5月期間，銷售金額三次被招商趕超，但金地在前兩次超越後均再次反超招商。
重組之後，招商蛇口積極轉變思維，即使在信貸市場持續收緊的同時，仍然積極拓展融資渠道，加大與各類金融機構的合作力度。從2015年開始，淨負債率開始逐步往上，2017年淨負債率提升至60%。
所以在資本市場上，對招商蛇口更多定位於“資源型”企業。雖然土地資源儲備豐富，但招商蛇口依舊積極通過招拍掛、合資合作、收併購的方式在全國擴充資源。而且招商成立了專門的併購小組以及央企資源整合小組，收併購已經成為招商蛇口重要的戰略舉措。
從招商蛇口與金地存貨週轉率上看，自2015年招商蛇口吸收合併招商地產之後，存貨週轉率逐步上升，經營效率有所提高。比較監測的典型項目顯示，招商蛇口整體週轉速度偏慢於金地，金地平均週轉時間為41個月，而招商蛇口平均週轉時間為48個月。
隨著招商蛇口“前港、中區、後城”產業模式的拓展以及前海土地確權的完成，充足的土地資源以及積極的投資佈局為招商蛇口提供了擴張的基礎，尤其是前海土地是招商蛇口未來發展的重大機遇。在億翰智庫發佈的《2018年1-5月中國典型房企銷售業績榜》中，招商蛇口銷售額達到518億元，佔2017年全年銷售額的46%，相比去年同期增長了20%，未來銷售可期。招商蛇口背靠招商局集團，土地資源豐富。
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