編者注：

2016年、2017年的中國樓市，是連豬都被大風吹飛的年代！但也就是在這兩年，國內一家上市房企把自己玩兒死了！

這家上市房企，就是中弘股份。它在濟南有兩個項目，一個是位於CBD的中弘廣場，另一個是位於黃河北的中弘鵲山項目，它們的位置都可謂站在了“風口”上。

但目前，受總部資金鍊斷鏈影響，這兩個原本不錯的項目都已經陷入困境：中弘廣場進度原本不錯，但受總部影響目前已經不得不陷入停滯；中弘鵲山分兩批次拿地，第一批次住宅用地已經開發完畢，第二批次土地及美猴王主題公園遙遙無期……

在市場大熱的2016年、2017年，中弘是怎麼把自己玩兒死的呢？我們今天來看兩篇文章：

一篇來自《中國企業家》——中弘股份的覆滅之路！另一篇來自《經濟導報》——中弘濟南這兩項目還能激活嗎？

中弘股份的覆滅之路

《中國企業家》 李豔豔

王永紅去哪了？

王永紅不在北京東區國際8號樓，事實上，7月6日這個工作日，只有零星的人在8號樓。王永紅是A股上市公司中弘股份的董事長及實際控制人，東區國際8號樓是中弘股份的總部所在。

“王永紅跑了。”保潔員對《中國企業家》說，但她只是憑直覺做的判斷。大白天的，8號樓大門從裡面反鎖，旁邊在建的中弘大廈也已經停工好久了。

不管王永紅跑沒跑，中弘股份陷入泥沼確是事實。歷年財報顯示，中弘股份2015年和2016年淨利潤分別為2.92億元、1.46億元。但在2017年，這一數字表現為虧損，-25.4億元，同比減少1699.01%。2018年第一季度，中弘股份繼續虧損3.14億元。

與此同時，中弘股份的多個項目陷入停工危機，其逾期債務規模也在不斷擴大，截至6月22日，各類借款金額已達41.13億元。

時至今日，中弘股份官網上還掛著王永紅的話：“夢想從來不會被打折，只有一直做下去的勇氣。”夢想這個詞，賈躍亭也愛用，他的名言是“讓我們一起，為夢想窒息”。

當賈躍亭的FF迎來中國恆大作為大股東時，中弘股份也在等它的白武士。今年3月，中國港橋曾有意重組中弘，但該計劃於兩個月後流產。6月29日，新的“接盤俠”新疆佳龍現身，計劃代替中弘集團成為公司控股股東。4天后，中弘控股與新疆佳龍的真正關係遭深交所問詢，無疑為這場重組再增變數。

一名證券分析師感慨，“（中弘股份）挺悲哀的，破鼓萬人捶”。王永紅聲名俱碎。

1、有夢的商人？

王永紅今年48歲，他的發跡史最早可以追溯到上個世紀90年代，真是少年得志。1992年，出身於江西宜春公務員家庭的王永紅進京，三年後便創立了中弘集團。2008年，中弘通過借殼ST科苑在A股上市。

創業之初，王永紅的夢想是，擁有1000家自己的汽車服務連鎖店，他還曾做過汽車保潔公司以及連鎖加油站，並藉助加油站業務拿到第一桶金。

2000年前後，中弘先後開發瞭望京六佰本項目和“非中心中弘國際商務花園”，王永紅踏進了紙醉金迷的地產圈。他的夢想當然也發生了變化，尤其在公司上市之後，他希望能夠成為文旅大亨。

王永紅的計劃是這樣的，以“新奇世界”為品牌，在各地佈局旅遊大盤，如北京御馬坊、長白山、濟南鵲山，等等。

歷來在國內趟“文旅”這條河的，無非兩種開發商。一類是長期深耕此領域的，如華僑城、雅居樂、宋城等，另一類則是近幾年的新入局者，且大都為住宅地產巨頭，如恆大、碧桂園等。它們憑藉自身強大實力，快速開疆拓土。顯然，中弘股份不屬於上述任何一類公司，王永紅為什麼要進軍文旅產業呢？

“文旅項目拿地容易，成本也低。”某接近中弘股份的相關人士對《中國企業家》分析稱，“跟很多開發商一樣，中弘做文旅，主要是看中其中的住宅部分。”克而瑞高級分析師崔秀程對《中國企業家》表示，目前國內文旅地產在變現方式上，主要依靠文旅產品所在板塊的地產產品（包括商業與住宅地產）進行快速變現，並以此來衝抵項目前期開發與後續運營中所付出的巨大資金成本。

需要警惕的是，文旅地產前期龐大的資金投入以及類地產化的開發、運營等問題在客觀上形成了較高的市場準入門檻。同樣，中弘並不具備這樣的門檻，王永紅投身於此，相當於是賭一把，是要押上身家的。若問他為什麼有下注的勇氣，大概是因為年輕時有過以小博大的經驗。

2000年，中弘在如今北京朝陽區五環外的常營鄉附近，以幾乎可以忽略不計的成本，一次性買下600畝“垃圾場”。彼時的北京連四環都沒有，常營那片地還種著莊稼。房改結束方才兩年光景，哪有開發商對這樣的地塊感興趣？由於是商業立項，中弘起初做的企業獨棟項目“非中心中弘國際商務花園”幾乎無人問津。

2009年，北京像素首期開盤。2010年初北京開啟住宅限購，“商住兩用”、“不限購”成為誘人賣點，9800多套商住不限購房源在四年內全部銷售完成。據稱，這塊地讓王永紅至少賺了50億元。事實上，項目相隔3公里外，是目前國內規模最大的高安屯垃圾焚燒發電廠和機場航道的噪聲。但北京像素仍是中弘最拿得出手的作品之一，它讓王永紅聲名與財富盡得，成為炙手可熱的富豪榜單常客。

客觀來說，王永紅後來搞文旅產業的邏輯是自洽的。隨著房地產行業集中度的提高，中小型房地產企業的發展空間越來越狹窄，他們被排除在主流圈層之外，而中弘正屬於沒有拿到“入場券”的開發商。對於這類開發商來說，可能只有出奇才能制勝，只是王永紅的步子邁得太大了。

2017年6月末，中弘賬上的現金為39億元，但11月底，王永紅決定以現金方式收購海南超級大盤“半山半島”等項目股權，並預付61.5億元的股權收購款。之後事件出現反轉。中弘股份發佈公告稱，“（王永紅）未經董事會和股東大會審議，擅自簽訂……先斬後奏。”因此，董事會對該項交易不予認可，收購半山半島的事情就此作罷。

這件事導致的結果是，到年底，中弘賬上只剩下8億資金。而對於已經支付的61.5億元費用，公司只能表示，“會採取有效措施追回”。日前，安徽省證監局發佈《行政監管措施決定書》，指出王永紅凌駕於公司內部控制之上，干預公司經營管理。

另外，在規劃四年、正式拿地兩年後，濟南鵲山美猴王主題樂園項目現場仍是一片荒蕪。由於鵲山美猴王主題樂園的規劃方案與前期宣傳差異較大，已被退回重改。根據財聯社報道，其規劃的住宅、商業街等作為配套項目，即“新奇世界鵲山苑”的住宅部分，一區、二區已於2017年初入住，三區暫停開發。彼時，項目置業顧問承諾建成的幼兒園、小學和商場皆不見蹤影。

失控的不僅是文旅板塊。根據中弘股份年初公告，受北京317商辦項目調控政策影響，兩個商住項目——御馬坊項目和夏各莊項目（商業部分）銷售停滯，且2016年已銷售的御馬坊項目業主大量退房。但因開發商資金鍊斷裂，眾多業主卻無法拿到退款。

2、實則資本玩家

文旅是文化旅遊的簡稱，這是一個“大投入大產出、中投入小產出、小投入無產出”的領域，除要以長期運營能力“入藥”之外，還須以情懷為“引”。從中弘既往的項目看，你很難將它們和情懷聯繫在一起。

例如，六佰本商業街，地處北京繁華商圈望京，但開業不過十餘年便已經破敗不堪，在坑窪不平的地面下，一定埋藏了一個追求極致低成本的故事。2017年前後，在商戶的強烈呼籲下，中弘開始對項目進行整修，可惜工程尚未過半，公司卻已經風雨飄搖。

2008年開業的望京六佰本商業街，如今境況破敗。攝影：李豔豔

也許對於王永紅來說，還有比做文旅大亨更有吸引力的夢想。

根據公開信息，王永紅嘗試通過“A+3”模式來構建文旅大業，企圖打造一個涵蓋物業管理、中介代理、營銷平臺及文旅地產開發的鏈條。其具體操作方式為，以中弘的旅遊地產為主線，靠互聯網金融和在線旅遊平臺來盤活，通過收購一些境外公司來運營，從而實現一個完整閉環。中弘股份當時的董秘金潔解釋稱，“所謂A+3，即一家A股上市公司外加三家境外上市公司。在A股的是一家全面開發旅遊地產的企業，屬重資產公司；而三家境外上市企業屬於輕資產公司，一家圍繞互聯網金融做物業營銷，一家是在線旅遊上市公司，另一家是品牌運營管理公司。”

2013年至2015年，除去文旅地產，王永紅還先後嘗試影視、手遊、主題樂園等新生意，結果大都不盡人意。2015年7月起，中弘股份先後宣佈收購香港上市公司開易控股（KEE）以及增資新加坡上市公司亞洲旅遊。三個月後，中弘宣佈收購卓高國際（中璽國際）66.1%的股權，擬將後者打造成輕資產的品牌管理公司。

現實情況是，KEE開始在新股東之下開展房地產代理銷售業務，併成為一家名為“仟金所”互聯網金融平臺的背書公司。亞洲旅遊於2016年在北京正式發佈B2B平臺TAcentre，主打出境遊市場，中璽國際則成了中弘旅遊地產的營銷代理公司。2017年10月，中弘股份收購取得A&K公司90.5%的股權，增加2017年營業收入10億元。

這並非一個完美無缺的計劃，相反有很多“漏洞”，甚至涉嫌違規。比如，“仟金所”以中弘資產標的設計金融產品或涉嫌自融。耐人尋味的是，該平臺在股權上與中弘沒有直接關聯，卻在成立之初就與中弘簽訂合作，早期金融產品基本定向投給中弘，其平臺所在辦公地點也與中弘集團相同。

一年內佈局完成三個上市平臺，王永紅的產業看起來欣欣向榮。但正是彼時，中弘股份的公司狀況正在急轉直下。2017年，中璽國際及KEE分別將負責物業管理服務及房地產代理銷售業務的公司出售。財報顯示，兩個平臺當年的業績均為虧損。這一年，王永紅還意圖收購美國養老機構布魯克代爾老年關懷公司，代價高達200億，但交易最終擱淺。

值得注意的是，王永紅還涉及徐翔案，涉嫌操縱股價。私募大佬徐翔在接受審訊過程中供出的涉案上市公司高管中，包括王永紅與董秘金潔

“他們公司的人說（王永紅）就是做市值，然後套現。”某接近中弘集團層面的人士對《中國企業家》透露稱。近幾年來，中弘已經成功完成兩次定增，套現近70億元。2014年，中弘定增9.58億股，募資30億元，用於海南如意島項目建設；2015年，中弘定增13.8億股，募資39億元，用於北京、山東等地地產及文旅項目開發。

3、冒險家王永紅

“學經管的王永紅身上，似乎天生更喜歡操縱一切，而不是沉迷某一門生意。他的財富生涯更傾向於冒險賭博，而不太喜歡腳踏實地。”也有行業人士以“年輕聰明、性格複雜的冒險家”來比喻這位野心勃勃的中年富豪。

“王永紅忙於出席社交活動，見各種金融人士，但確說不出老闆真正在做的是什麼。”據某離職中弘員工回憶稱，人浮於事也是造成中弘股份狀況惡化的一大因素。但他同時坦言，“中弘做事的人只有百分之十。”

一個機體的衰亡過程中，會表現出各個組織的潰敗。2017年香港佳士得春拍，王永紅曾為參演過《金陵十三釵》的女星韓熙庭拍下一個價值1.24億港元雍正粉青雙龍尊。但後來，因為交不上1.2億港元的餘款，兩人被告上法庭。

現實很骨感。

過去半年來，中弘股份遍嘗雪上加霜的滋味，公司和王永紅的一系列麻煩，尚未有緩解徵兆。他身邊的高管正在接連離開。2015年起擔任中弘股份董事、總經理的崔崴，以及擔任獨立董事的內蒙古三一信會計師事務所有限責任公司主任會計師的呂曉金已經辭職。6月27日，自2008年就加入中弘的老臣、中弘股份監事會主席、董事及董事會秘書吳學軍也已辭職。

受多重負面事件影響，近一年來公司股價多次呈現斷崖式跳水。尤其是，最高股價曾至2.73元的中弘股份，在6月20日、6月22日的最低成交價均觸及0.99元，兩度“成仙”。

目前來看，中弘的資金危機正在加劇。首次“破元”當晚，中弘股份發佈多則公告，公司終止非公開發行股票的公告，籌劃兩年的36億元規模定增徹底告吹。

此外，股東們已經集體“撤退”。截至6月19日，齊魯碧辰8號已通過集中競價交易減持中弘8390萬股，減持比例為1%，交易金額1.35億元。齊魯碧辰8號目前還有1.4億股待減持。此外，“招商財富-招商銀行-增富1號專項資產管理計劃”和“國都證券-浙商銀行-國都景順1號集合資產管理計劃”也紛紛提交減持計劃。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國企業家》表示，對於中弘股份來說，王永紅在多元化戰略方面以及金融操作方面有較大影響。“但必須客觀承認，很多戰略被證明是無效的，或易受外部政策調控影響，地產佈局方面也存風險。這值得類似企業反思。”

中弘這兩項目還能激活嗎

土地有被收回風險

經濟導報 孫羅南

中弘股份7月18日公告稱，控股股東中弘卓業集團持有的公司全部股份再次被司法輪候凍結。

受總部面臨資金鍊困境的影響，中弘股份旗下一些項目已陷入“停擺”狀態，由其開發的濟南鵲山項目後期也面臨著不確定性。

經濟導報記者實地探訪瞭解到，中弘鵲山項目第二批土地開發至今未有進展，目前陷入停滯。接近中弘的人士也向經濟導報記者證實，鵲山項目確實暫停了。

有業內人士對經濟導報記者表示，中弘鵲山項目部分土地已閒置較久，有被收回的風險。

美猴王主題公園至今還沒動靜

18日，濟南天氣炎熱，從建邦黃河大橋跨過黃河，橋北頭東側大片雜草區域的不遠處，一片住宅十分顯眼。這裡就是新奇世界·濟南鵲山的住宅項目。

經濟導報記者在現場看到，該項目此前精心打造的售樓處緊鄰二環西路北延長線，門口保安崗亭仍矗立在原地，但空無一人。“新奇世界國際度假區”“文旅產業實力品牌，佈局全國15處”“大手筆規劃，購物中心、醫院、溫泉酒店一應俱全”，一個個宣傳板豎立著，有的已有些褪色。

售樓處內大門緊閉，只有物業人員值班。經濟導報記者看到，偌大的售樓處大廳內，沙盤、區位圖仍可清晰呈現項目規劃，此外，大廳裡還展示了房源銷控表，以及車位、儲藏室銷控圖。

“住宅去年1月份就賣完了。”有值班人員對經濟導報記者說，整個住宅項目是從2015年開始賣的，“目前入住率不到50%。”

按照此前規劃，這裡擬打造一個囊括了美猴王主題公園、住宅等項目的超大型文旅產品，但主題公園至今還沒有動靜。

第二批土地已拿一年半多

位於天橋區桑梓店街道的中弘項目處，在鵲山片區的起步區。“這是濟南黃河北地區目前少有的比較優質的項目，主要是受到了總部大股東的牽連。”業內人士對經濟導報記者說。

天橋區政府的相關人士18日對經濟導報記者說，隨著濟南對新舊動能轉換先行區的推進，這個片區是塊“熱土”，很多企業都想在此開發項目。

據經濟導報記者查閱，中弘鵲山項目規劃宏大，目前已拿兩批土地，第一批土地的住宅部分已開發完畢。經濟導報記者在現場看到，第二批土地開發陷入停滯。

中弘股份在2017年初發布的公告中稱，2016年12月30日，濟南弘業房地產開發有限公司以總價7.26億元競得位於天橋區的合計面積為67.16萬平方米(約1007畝)的5宗地塊。

其實這就是鵲山項目第二批土地，包括4宗居住用地和1宗娛樂康體用地，後者計劃建設美猴王主題公園，約有549畝。

關於第一批土地，中弘股份2014年發佈的一份公告顯示，2014年11月13日，濟南中弘弘慶房地產開發有限公司以總價2.55億元競得位於天橋區的合計面積為23.72萬平方米的3宗地塊。這3宗地塊均位於建邦大橋以北、二環西路北延長線以東、現狀國道309以南。其中商業商務地塊面積8.19萬平方米，規劃容積率為1.7至2.1，成交總價為7980.7萬元。

是否有被收回風險?

經濟導報記者獨家獲悉，中弘鵲山項目已拿的第一批土地中，商業用地目前還未開發。

濟南市土地收儲部門的相關人士18日對經濟導報記者說，對於2016年底供的地，按照當時的規定，是“先有一個交款的時間，交完了全部的出讓金、契稅後，給開發商辦理土地移交，（土地）移交給開發商之後是一年開工，過了這個開工時間，再兩年不開工的話，(土地)是收回”。

據經濟導報記者查閱，2016月8月，濟南市政府印發《關於進一步規範經營性國有建設用地使用權出讓工作的意見(試行)》，自當月18日起施行，有效期至2018年8月17日。《意見》規定，受讓人應在土地交付之日起一年內開工建設，自開工之日起3年內竣工。

因不按期開發建設造成土地閒置的，將嚴格按照《閒置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)予以調查、認定和處置。對未動工開發滿一年的閒置土地，按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費;未動工開發滿兩年的閒置土地，無償收回國有建設用地使用權。

在2016年12月，濟南市國土資源局又公示了規範土地開發延期開竣工申請的通知。根據通知，除“政府原因”以及不可抗力等因素，致使不能按照合同如期開工的，土地使用權人均可以提出土地延期開、竣工申請。

對同意辦理延期的，國土資源部門將通知申請人簽訂補充協議，調整新的開、竣工時限。延期期限不得超過一年，且只限一次。

受總部資金鍊影響

除了在黃河以北開發的鵲山項目，中弘股份在濟南還有一個大型項目，即位於CBD的中弘廣場。其主樓規劃高度達到318米，是未來CBD內的一個地標建築;副樓包括商務公寓、寫字樓等產品。該項目已有部分產品銷售，還有較多未售。

接近中弘的人士對經濟導報記者說，該項目受到總部資金鍊影響，近期進展較為緩慢。

中弘股份目前在運作重組事宜，若重組成功，解決了資金鍊問題，則有望激活濟南的兩個項目。不過，公司控股股東中弘卓業相關股權的司法凍結等因素，無疑增添了重組的難度……

（以上兩篇文章轉自《中國企業家》、《經濟導報》，有刪減）

——全文完——

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