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此次7.23土拍遇冷，意料之外，也在情理之中。在開拍之前，三宗地塊因無企業報名而流拍，而後的土拍過程中，多宗地塊又以底價成交，其中還有政府企業參與託底。著實讓人覺得市場行情變了，過去逢土拍必出地王的時代已經不復存在。
那麼此次土拍市場為何會哀鴻遍野？蘇州樓市今後又將何去何從？2018年7月23日註定成為2016年10月3日限購之後又一個里程碑式的日子。
蘇州土拍大起底——三座里程碑
2016年初——2016年10月3日
地王時代
2016年是蘇州土拍市場最火爆的一年。降息5次、降準3次、營業稅5改2、二套房首付比例下調、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%，房地產政策史上牛的救援隊在2015都齊了。在最強政策的刺激下，2016年蘇州土拍進入開掛模式，逢土拍必出地王，區域地王不斷刷新，蘇州開闢了麵粉貴於麵包的局面，在全國土地市場獨樹一幟。
在此期間陸續出臺的調控措施，都不足以遏制土拍市場的火爆，多家房地產企業從一線城市轉移戰場，一蜂窩的殺入蘇州，一擲千金。他們看好蘇州未來，不惜壓上鉅額籌碼，相信蘇州樓市的明天會依然美好。然而事與願違，地王時代入駐蘇州的項目，開發和銷售都基本處於停滯狀態，苦苦等待政策風向的早日轉變。
2016年10月3日——2018年7月23日
降溫階段
2016年10月3日，在國慶期間緊急出臺《蘇府〔2016〕150號》調控文件，多次調控加碼，土拍市場終於開始降溫。在此期間，地王有效的得到了控制，基本上成交價格都明顯低於地王時代，由於調控政策的要求，開發商拿地基本上都要求以現房銷售為主，開發商資金回籠慢，項目週期被拉長，金融風險加大。
此間，卻也有一些項目在整體樓市降溫，銷售陷入困境的情境下能夠逆市上揚，快速開工建設，順利銷售實現項目收益。2016年10月3日限購之後，城區的房價基本趨於漲停階段。但房價的上漲存在一個波動效應，此時，市區邊緣鄉鎮的房價開始逐漸抬頭。有些開發商瞄準了這一時機，快速進入，快速銷售，竟然也取得了不錯的業績。
2018年7月23日——政策的改變
轉折的開始
無人報名、流拍、底價成交、政府託底。對比2年前的地王頻出的風光年代，如今的蘇州土拍面臨這樣的局面。這並不是偶然現象，而是會持續發酵，直到政策和時機的轉變。
為何這次土拍遇冷是在情理之中？翻開新聞來看，不光蘇州如此，長三角、甚至全國各地的土拍都在遭遇寒流，那便不是蘇州本身的問題。
大家只要回想下2017年開始逐漸上浮的購房利率，便不難得到答案。在土拍之前，蘇州12家主流銀行傳出消息，首套房的房貸利率一半以上都上漲了。目前市場上首套房最低的房貸利率為基準利率上浮20%，有多家銀行已上浮25%。
總的來說，銀行缺錢，銀根收緊，金融去槓桿，作用於老百姓購房的同時，也適用於開發商。開發商資金的短缺是造成此次土拍爆冷的直接原因，加之近兩年蘇州為了響應中央調控的號召，推出了大量土地，存量過剩，必然造成土拍寒流的持續發酵。
時機的轉變
6月底，央行下發公告，從2018年7月5日起，下調各大銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。
7月23日，國務院常務會議定調：要求保持宏觀政策穩定，積極財政政策要更加積極。堅持不搞大水漫灌式強刺激，根據形勢變化相機預調微調，定向調控；穩健貨幣政策鬆緊適度，保持適度融資規模，保持流動性合理充裕。
當日，央行開展5020億元一年期的中期借貸便利大額（MLF）操作，鑑於當日有1700億元7天逆回購到期，當日公開市場實現淨投放3320億元。
7月24日，廣州多家銀行下調房貸利率。此前利率一直高企的匯豐銀行由上浮25%降至上浮15%，上個月利率上浮30%的交通銀行這個月降至上浮12%。二套房貸利率方面，工商銀行、建設銀行和浦發銀行都從上月的上浮20%降至上浮15%，而上個月二套不放貸的交通銀行本月則實行上浮18%。就目前情況看，興業銀行和浦發銀行房貸利率較低，放款僅需1-2周，整體而言較為寬鬆。
一個月內，政策信號的頻繁釋放，表明了風向已經開始轉變，放水成為現在進行時。
給買房者的忠告
2017年是剛需及改善最佳的買房時間，利率低、低價房源充足（2字頭以內房源可以好好挑），小虎哥身邊的很多剛需或者改善的朋友都成功上船。2017年底，二套房（首套還清）利率也只要上浮10%，另外銀行銀根收緊，貸款半年才下來，相當於少還了半年的貸款，又節省了好幾萬的支出。
2018年剛需和改善最後機會，低價地時代已經走向尾聲，隨著低價新房的陸續售罄，大家將目光轉向存量房市場，造成了今日的二手房市場的火爆場景，中介在歷經2年的沉寂落寞之後，終於再次迎來了春天。
假設今年下半年，當利好政策傳播至蘇州，房貸利率下調，只上浮10%，甚至不上浮的情況之下，購房需求的爆發無異於開閘洩洪，而此時，開發商也拿到了銀行的貸款，大筆資金又將流向土地市場，蘇州的樓市又將是怎樣的熱鬧？
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