上週末到現在，全國網民在刷“長生疫苗”，惠買房粉絲在刷新城吾悅“作弊門”，大家真是為長春操碎了心。作為精準購房者的陣地，我勸大家把目光拉回來，好好研究長春房價怎麼走以及下半年是否該出手。
按照慣例，先說兩個現象。
1） 長春依舊嚴管的氛圍下，購房者還是在“搶房”！上週末兩個典型樓盤萬科翡翠濱江和新城吾悅開盤，開的比這天氣還熱，甭管作弊不作弊，就說夠不夠火。
新城
萬科
2）持續了1個月的供應真空期，被5個項目取得預售證，一舉刺破。其中，1個項目的預售價格突破之前業內公認的1.5萬元限價紅線，還有1個項目預售價直逼1.5萬。
上述兩個現象，讓焦急盼望預售價格“窗口指導”放開的開發商怎麼辦？此次放開，究竟是個案，還是全面放鬆價格限制的前兆？
上述兩個現象，讓東挪西湊準備往上衝的普通購房者怎麼辦？長春下半年的房價走勢到底啥樣？該不該出手？
壹∣什麼預售價能下證？
實際上，從7月中旬開始，長春住宅項目開始連續放行，但高端項目一直處於“限售”狀態，供應量為零。直到20日，高端項目預售證才算“開閘”。
我們重點說一下超過和接近業內公認的1.5萬元限價紅線的兩個項目：信達·萬科翡翠學院、偉峰東域。
信達·萬科翡翠學院共有5棟住宅261套房源獲批（含商服），預售價格為13809-16099元/平方米；
偉峰東域共有10棟住宅30套房源獲批，預售價格為14500-14990元/平方米。
這也是自新政後，首次有項目預售價格超過1.5萬元/平方米。
為什麼是這兩個項目?
可以看出這兩個盤都是改善盤。
萬科翡翠學院帶裝修，價格自然要高於毛坯。偉峰的建築品質要好於市場上的其他項目，建安成本高，預售價格也會高。
從這兩個項目來看，監管部門在考慮開發商的土地成本+建安成本+稅費+合理利潤的同時，還會考慮項目的品質、開發商的口碑，以及是否帶裝修，還有些地塊有配建商服用地等出讓條件的，也無形中增加土地成本，會做額外的考量，然後給出一個合理的指導價格，但毛坯價格一定不會高於1.5萬元/平。
房報君調查得知，這兩個項目在政策落地之前已經蓄客一段時間，沒想到遭遇調控。目前，獲批房源早已被客戶盯住，接下來就是簽約流程快慢而已。
從這兩個項目的蓄客看，其價格的市場接受度比較高，好的品質+口碑，還是很收購房者青睞。
政府在審批價格時，肯定有所考慮。早些年拿地便宜，單價肯定不會讓你按1.5萬元/平報價；虛報裝修價格，以次充好變相提高房價的，也會被拒絕。
據說南城某樓盤精裝修標準報了4000多元/平，到現在也沒拿到預售證。
貳∣長春限價解除了？
這麼高的預售價也能下證，是否意味著住宅市場“限價”就此解除?
下證多不等於“解除限價”。
具體項目具體對待，對其他普通住房項目放寬的可能性依然不大。但是這次對高端新盤預售價格放鬆動作向市場釋放了信號，預計下半年入市的改善類住宅將增多，屆時也將緩解部分開發商的資金壓力。
一位業界人士分析，拿地價格很低和拿地價格很高的項目，要想拿到滿意的開盤價恐怕還是難上加難。例如，地王項目，今年可能不好入市了，除非“割肉”。
那麼，長春下半年的房價走勢如何？此時是不是最好的買房時機？下半年政策會不會鬆動？
現在，各方面都在努力讓長春樓市健康平穩的發展。要知道管制預售價格，是在市場需求旺盛、房價高企、難以控制房價漲幅的背景下采取的行政手段。
那我們來一一對應：
市場需求旺盛嗎？
長春短期內這股強勁的需求，不可能退燒。
一是嚴控剛剛開始，供應量遠遠沒達到滿足胃口的層面。二是隻要買漲不買跌的心理還在，投資客也不肯離場。三是現在大的金融環境下，房產仍是家庭閒置資金的最合理去處，是個家庭就知道買房保值增值。
說到底，還是房產信心足，預期看好。
房價是否還要控制？
回顧此輪調控前的長春樓市，你是不是也有種快瘋了的感覺？
開發商、中介違規賣團購房，借學區炒高房價，一天三次漲價，低地價剛需盤也賣到單價1萬以上……
房價漲太快，部分樓盤房價偏高，是很多購房者的共識。
長春樓市如果不調控，沒準現在均價能漲到2萬/平！
預售申報價格高就不下證，這是此輪調控的直接手段。
所以，讓房價降降溫，讓樓市冷靜冷靜，未嘗沒有好處。
從這一點上看，2018下半年，長春調控政策不會鬆動，如果出現熱點城市上百人搶一套房的情況，也許調控還會深入。
要知道，長春和發達城市至少存在著一年左右的“樓市時差”。
在成都、長沙等城市的地方調控政策“應出盡出”的時候，長春實質意義的調控不到半年，來日方長。
叄∣下半年房價到底啥樣？
下半年，長春房價，特別是長春的均價不會有太大變動。
只要開發商遵守調控規則，就不會有更嚴厲的新政出臺。
那麼，下一步很有可能會針對二手中介和二手房市場亂象有動作。
根據目前已經獲批的預售價格，房報君預測：
三環內朝陽南關均價超1.5萬。
東西三環外均價10000。
北三環外均價8000。
南三環外均價12000。
淨月均價14000。
下半年長春必有項目，單價超2萬。
看到這裡，你有什麼感覺？
房報君有個感覺，南城和淨月的房價有點高啊，那麼，再此特別提醒這兩個片區的開發商和購房者。
別忘了，現在長春是有限售的！不過執行的調控範圍僅在三環內，如果，這兩個片區高房價樓盤的上市量大到足以威脅長春均價，那麼限售必然擴大範圍，首先就是高新區，其次是淨月和南部新城。
區域限售並非沒有可能，冰凍首先在高新區。
總之，房價要穩，不是要狠。
七月第一週均價7948元/平；七月第二週均價8199元/平；七月第叄周均價8511元/平。周均價沒有破9000大關，目前來看，相對平穩。
均價穩住，不意味著個別高端項目要定低價，行業主管部門會從實際考慮，開發商的合理利潤空間。
肆∣下半年是不是出手時機？
房地產離不開金融。但金融這個話題，說著費勁，看著也費勁。
先簡單說一句：
從最近的宏觀政策看，會適度寬鬆，房貸不會那麼難下了。前提是自住和改善。
其他的，我們將另分析。
但至少可以作出如下判斷：
1、 雖然一線城市房地產調控已經階段性到頂了，但長春才剛剛開始；
2、 對於普通購房者的自住買房需求，下半年信貸上或是利好；
3、 依然堅定相信房地產不會放開，房價仍以穩為主。
是不是出手時機，這個因人而異。
如果你是剛需/改善：近期對你來說，是個機會。
首先要明白：不要抱有任何幻想，未來房價是穩，不是降。
現在市場正在整治，一些不合格、價高、沒證的都會“消失”，在售房源肯定比之前要少，但是接下來開發商調整後，符合規定的會被慢慢釋放出來，所以不管是剛需還是改善，房子還是有！首先千萬別急。
而且！市場整治期間，在售房源基本靠譜，可放心購買。建議多關注房報君，第一時間獲取新盤預售信息。
●長春市房地局也可查看預售證及一房一價信息
如果你是投資客：有錢可以買，暴漲不現實。
這一輪調控，始於17年，而目前預售證下發絕對不會是政策放鬆的信號。至於持續多久，說不好，可能房價預期真正平穩下來，這一輪調控也就結束了。
所以你要明白，想開個小店做點買賣，或當個包租婆，都可以，對比好周邊均價和開發商品牌，問題都不大，但是想投個盤坐等漲價的還是省省吧，嚴控房價平穩，肯定會打消不少人的“暴富夢”
這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。
最後希望沒買房的大家，都能選到中意的房源。
閱讀更多 長春惠買房 的文章
