编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
观点地产网 合约销售金额、结转收入、总资产和净资产等核心指标的年复合增速均超过100%，规模百亿到千亿的跨越仅用时三年…“黑马”融信自上市以来便在市场留下了一个高速奔跑的身影。
和去年相比，今年吴剑显然更希望融信以“精准”的姿态出现在众人面前。
两个多小时的交谈里，吴剑并无拘束，举手投足之间洒脱随性一面渐渐表露。思路清晰、层次分明的话语更给人一种自信务实之感。
今年是融信走过的第十五个年头，也是吴剑加入融信的第十四个年头。他一路跟随融信从偏安一隅到如今全国落子，从单一房产发展到如今登陆资本市场。
地产界有着“逢五为大”的说法，接下来同样“迈向成年”的融信，也将迎来新的发展挑战。
踏准周期
从2003年最初的十余名员工到如今几千人规模的品牌企业，融信步子迈得很快。作为中国房地产行业的后来者，融信无疑是“后来居上”。但在两个多个小时的交谈中，“准”是与吴剑口中出现频率最高的一个字。
对于被外界谈起最多的“闽系”“激进”两个标签，吴剑都有着明确的不同看法：“说我们激进，其实还有另外一种表述，我们是精准地踏准了市场的节奏。”
今年初，融信发布的全年目标是1200亿元。在吴剑看来，这1200亿并非是“激进”的信号，只是“算法”上的不同。
“今年这是全口径的，过去是说权益口径。今年算下来权益口径也就七八百亿，去年融信已经到了五百多亿。”
据了解，融信2017年全年合约销售总额约为人民币502亿元，与2016年相比增幅约达104%。2018年，融信前6个月合约销售额为545.31亿元，完成全年目标45.4%。
在吴剑看来，过去的融信因为基数小，显得扩张速度快，但规模日益庞大的融信如今每一步都迈得更为谨慎。利润率还是快周转，在这一问题上，融信的发展前瞻性得以体现，坚持稳健的财务政策对于快速发展中的融信来说实属不易。
“虽然目前有息负债是六七百亿，但相比行业同类型企业，我们的有息负债还是比较合理。”吴剑说，融信净负债率不仅从原来190%降到2017年末的159%，今年融信还有系列的降负债计划，提高企业财务安全边际。
房地产融资政策持续收紧，不少企业压力倍增，“目前城市实际上是被限制了，如今调控趋严，资金紧张，拿地更考验企业的眼光。我们土储比较丰富，在土地拓展上可以更从容些，我们会有选择性地去拿一些高利润项目。”吴剑表示。
尽管如此，前几年跨越式的增长让融信提出稳健发展有了底气。截至2017年末，融信有2315万平方米的土地储备。吴剑介绍说：“销售方面我们在加快进度，这样融资端承担的压力就小一点。但今年主要还是继续深耕我们已经布局的八大核心城市群。”
修炼内功
“没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权。”这句话曾被诸多房企同行提及，虽说对于新区域的拓展会越发谨慎，但吴剑对“规模”同样信奉。
“房地产整个市场规模还是在的，只是前面几家龙头企业占据的市场份额越来越大，而小企业未来将越来越难。”这正是融信致力于冲击千亿规模的原因所在。
深陷如今越发收紧的资金市场，不少开发商都走上了更谨慎，降负债的稳健路子。而事实上，这一切却又绕不开“规模”的前提，吴剑也直言道：“规模可以加强在融资端口的话语权。”
对于提起当年行业内说的“小而美”，吴剑说：“小公司在土地获取、优秀人才吸引、优质供应商资源整合方面都存在短板。小而美现在看来比较难做。”
不过，务实的作风使吴剑看待房产行业仍比较乐观。他分析说，整个房地产十几万亿的市场一定时期内还是在的，客户未来也会有更多关于产品多样化、改善性的需求。这对专注于做品质的融信来说，将是可以积极把握的机会。
接着这一话茬，吴剑透露，“我们布局的重点会更偏向八大核心城市群的重点城市及周边，这也是一个相对合理的政策，同时也适当下沉一些筛选过的三四线城市。”
对于房企而言，涉足三四线城市，短期收益或许不错，但没有过多产业和人才支撑的三四线城市一旦来不及抽身而深陷其中，对房企而言同样容易形成“尾大不掉”的困局，吴剑显然有这个层面的考虑。
如今，融信在长三角的发展触角逐渐延伸至了一线城市周边。在浙江，除了杭州以外，在衢州、金华、宁波等地都有布局。同时，熟知“他山之石，可以攻玉”的融信，今年仍旧坚持走合作的路线。
除了与保利、万科、旭辉有合作项目，关于与海亮合作，吴剑看得更为长远：“与海亮之间我们也是战略合作，合作模式比较好，可以快速布局、优势互补。”
言语之间，融信的发展态度可见一斑。如果说五年前的融信犹如一个“初出茅庐”的青年人，如今的融信正如吴剑所言“不将自己归类于某一派别”一样，走出了属于自己的路子。
以快周转的运作模式开疆拓土，已成为大部分房企的生存之道，中小型房企更甚。但吴剑心里明白，事情远没有这么简单。
“踏准市场节奏很重要”停顿了一下，他接着补充道：“今年融信还是练好内功、谨慎扩张。”
话题又回到了“市场节奏”上。
品质为本
不能否认的是，从2015年规模突破100亿到2018年提出千亿目标，融信短短三年便有望实现规模跨越的发展速度令人吃惊。
众所周知的是，追求高周转和专注产品向来是行业内两个难以兼顾的命题。
回到最初的起点，融信自成立起便坚持做“品质开发商”，如产品品质、软性服务，包括“造有情房”等理念早在2003年创始之初便已被提出。
近年来，融信还陆续推出了包括“美丽家园计划”、“融御管家”等多种服务体系，吴剑甚至用“练内功”来形容产品端。15年岁月流转恍如隔世，但融信的初心一直未变。
吴剑介绍：“今年我们正在筹备，计划增设一个包括产品、市场、客户的研究院。这个机构还没成立，但我们会把这个功能先梳理出来，从原来的‘投融管退’变成‘投融管退研’。”
从近年来一系列变化中不难猜测，融信显然看到了产品在今后市场竞争中的重要性。
谈到与过去一年的变化，吴剑强调：“目前融信目前有八大产品系，在产品所在的当地市场有一定知名度和认可度，但是还是存在合力的问题。我们今年想把产品这一块加强，目前同行同质化竞争太激烈，只能修炼内功，看谁产品做的更细致、更符合市场需求。”
客户满意度永远是企业立足的根本，吴剑坦言：“这两年，我们在客户满意度上投入比较大，客户满意度上半年超过行业均值70分，达到了80分”。
盈利长跑
陪伴融信走过十余载，面对未来的机遇与挑战，融信接下来怎么走，吴剑心里有着一本清楚的账。
在目前普遍“钱根”收紧的情况下，发展中的公司是否应该布局新的产业，成为两难之选。对此，吴剑的思路非常清晰：“新产业这块我们还在研究，今年也成立了资产管理中心，但是这些业务只是初步阶段，我们还是探索为主，重心还是放在住宅开发。”
诸如长租公寓等产业，吴剑希望能够“借力打力”。“我们目前的想法仍是与第三方进行合作。我们的量不大，与优秀第三方合作会是比较好的途径。”吴剑称。
“现在最难做的就是调控比较严格的城市。”吴剑谈论着未来在全国的布局，与过去的理念不同，融信如今对于一二线城市和三四线城市并不进行严格区分。关键要看团队是否能够顾得上，又是否能够相对集中深耕，只要项目好、能够达到盈利目标就可以做。
“总的来说我们今年主要仍是冲千亿，要完成1200亿的目标，降低负债率，踏准市场节奏。”吴剑感慨道，接下来对于许多房地产企业而言都是比较困难的时期，市场节奏踏得准，可以少走很多弯路。
以下为观点地产新媒体对融信中国控股有限公司执行总裁吴剑先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年是融信成立第15年，对于融信这15年来走得比较激进的说法，您是否认同呢？
吴剑： 说我们激进，其实还有另外一种表述，我们是精准地踏准了市场的节奏。我们以前增长率确实较高，过去两年规模增长率都超过100%。
要注意的是，我们过去几年用的数据为权益口径，今年1200亿的目标是全口径数据，权益口径约700-800亿元，而去年权益口径销售额便已达到了500多亿元。
当然客观来说，原来基数比较低，从100亿到200亿的跨越相对容易，但从500亿到1000亿的突破会难一些。另外，现在的市场政策环境，较前两年也有了不小的变化。
去年我也曾判断过，调控政策将长期存在。看准市场风向、踩准市场周期，对于房地产企业来说十分重要。
观点地产新媒体：与之前相比，融信今年有哪些变化呢？
吴剑：我们今年更加谨慎，努力做到踩对市场节奏。负债率方面，虽然目前有息负债是六七百亿，但相比行业同类型企业，我们的有息负债还是比较合理，处于可控范围。融信的净负债率已从原来190%降到2017年末的159%，今年还会有持续的降负债措施，提高企业安全边际。
今年在投资上，我们也比较谨慎。目前城市实际上是被限制了，如今调控趋严，资金紧张，拿地更考验企业的眼光。我们土储比较丰富，在土地拓展上可以更从容些，我们会有选择性地去拿一些高利润项目。另外，我们认为踏准市场节奏很重要，在当前的市场环境下，我们在等待更好的时机。
同样的道理，我们今年对新区域的拓展也非常谨慎，还是围绕已进驻的八大城市群继续深耕。销售方面我们在加快进度，这样融资端承担的压力就小一点。
总的来说，我们今年主要仍是冲千亿，要完成1200亿的目标，降低负债率，踏准市场节奏。
观点地产新媒体：不少人认为市场容量里有水分，您对这一观点怎么认为？
吴剑：一定时期内，整个房地产市场会维持在约十几万亿的规模，但市场分化会更加明显。排名靠前的几家龙头企业所占据的市场份额会越来越大，而小企业将会越来越难。
今年提出千亿目标的公司其实很多，大家都想挤到前20或者前30。我们去年权益收入是七八百亿，能排在前30，如果我们能够保持稳健的增速，那将能在这一排名的基础上稳中有进。
对于房地产企业来说，规模仍意味着话语权，这在融资短端口体现得最为明显。在投资端，融信今年会走得比较稳健，谨慎拓展新区域，围绕已经布局的八大城市群深耕。
观点地产新媒体：融信跟保利、万科更多是在项目上合作，但海亮您们相当于已经收了55%，接下来的45%还收吗？
吴剑：暂时没有考虑。强强合作、优势互补，这是今年行业的趋势。我们有收购的项目，也有合作的案例，比如跟保利、万科、旭辉等企业的合作还是在稳妥开展。
全资收购本质上和买地一样，一定时期内对报表会有一些影响。我们去年收购海亮，短期来看对毛利有一些影响，但是长期来看利于企业各方面发展。
并购是在强强联合的同时，实现城市布局，这在进入壁垒偏高的城市体现得尤为明显。与海亮之间我们也是战略合作，合作模式比较好，可以快速布局、优势互补。
观点地产新媒体：如果从投资来看，今年的情况有什么变化吗？
吴剑：投资端，地产企业今年普遍比较谨慎，运营端比去年好一些。
今年我们有一个思路，考虑到长远的竞争力，融信会在原有的“投融管退”的基础上增加一个“研”。我们正在筹备增设一个包括产品、市场、客户的研究院。这个机构还没成立，但我们会把这个功能先梳理出来，从原来的“投融管退”变成“投融管退研”。
融信是坚持中高端品质的开发商，目前我们有八大产品系，产品在当地市场有一定知名度和认可度，但是还是存在合力不足的问题。我们今年想把产品这一块加强，目前同行同质化竞争太激烈，只能修炼内功，看谁产品做的更细致、更符合市场需求。
观点地产新媒体：房地产企业的金融属性更强，会将房地产归为类金融，在您看来，它与金融企业有什么区别呢？
吴剑：房地产企业作为类金融企业，本质上和金融企业存在差别。地产企业有自己的产品，相应的就会多出产品研发、市场研究、客户研究的职能。
融信从2003年成立起就定位为品质开发商，这一点一直没有变。品质、进度、成本构成一个三角形，品质在最顶上。去年到今年还有一个变化，我们在客户关系、客户满意度上投入比较大，上半年客户满意度超过行业平均值70分，达到了80分。
无论在政策调控、资金调控形势下，亦或是面临激烈的竞争，融信都要坚持做好产品的品质。当同质化竞争到一定程度时，未来市场会出现一些细分。企业也必须要积极修炼内功，把产品做得更加细致，更符合市场需求。
曾经行业内说的“小而美”，目前看起来挺难做。小公司在土地获取、优秀人才吸引、优质供应商资源整合方面都存在短板，所以还是要把规模做起来，同时修炼内功、严抓品质。
观点地产新媒体：不少企业都对自己的产品线做出了调整，并结合产业来做。融信在这方面会有什么动作吗？虽然长租公寓现在很多政策还不明朗，但是不少房企不得不去做，您怎么看？
吴剑：新产业这块我们还在研究，今年成立了资产管理中心，有一位专职的副总裁管理这一块业务，包括持有资产、酒店、商业、长租公寓。但是这些业务只是初步阶段，我们还是探索为主，重心还是放在住宅开发。目前的想法是与第三方合作，我们的量不大，与优秀第三方合作会是比较好的途径。
从长远来看，整个房地产十几万亿的市场一定时期内还是在的，客户未来也会有更多关于产品多样化、改善性的需求。这对专注于做品质的融信来说，将是可以积极把握的机会。
观点地产新媒体：今年正好是融信的15周年，您觉得这15年走下来，在今年经济不是那么好的时候，接下来会怎么走？
吴剑：往往最不好的时候，也往往能看到转机的时候。
观点地产新媒体：今年开发商现在最大的投入是否会是资金这一块呢？
吴剑：今年主要靠自有资金，要加快销售。今年融信还是练好内功、谨慎扩张。
观点地产新媒体：融信在全国都有布局，在选择落子或者项目的时候对城市有什么要求吗？或者有什么选择标准？
吴剑：现在最难做的就是调控比较严格的城市。我们现在对一二线城市和三四线城市并不进行严格区分。关键要看团队是否能够顾得上，又是否能够相对集中深耕，只要项目好、能够达到盈利目标就可以做。
我们布局的重点会更偏向八大核心城市群的重点城市及周边，这也是一个相对合理的政策，同时也适当下沉一些筛选过的三四线城市。
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