近兩個月，合肥二手房市場成交相當活躍，即使進入6月份，熱度依然不減。我統計了合肥鏈家2017年全年至2018年第一季度的成交情況，全市共成交
4149套二手房，蜀山區和高新區共成交957套，佔比23.1%。
蜀山區去年成交了432套，今年第一季度增加186套，增幅43.1%；高新區去年成交233套，今年第一季度增加106套，增幅45.5%。
蜀山區第一季度平均成交價格為16346元/平米，跟去年均價（16322元/平米）基本持平，高新區第一季度平均成交價格為15844元/平米，比去年均價（15783元/平米）略有上揚。兩個區域議價空間都有所收窄，成交週期略有延長。
鑑於整體樣本數偏少，部分小區房價僅作參考，接下來我將蜀山區和高新區房價做一個分析和點評。以長江路、黃山路和西二環為界，我將兩個區域分為四個部分，分別是：
1、黃潛望板塊。具體範圍為：黃山路以南，合武鐵路以東，政務區以北，金寨路以西。
2、長潛黃板塊。具體範圍為：長江路以南，合武鐵路以東，黃山路以北，金寨路及環城西路以西。
3、長江路北板塊。具體範圍為：長江路以北，西二環路以西，南淝河以南。
4、二環路西板塊。具體範圍為：合肥高新技術產業開發區，及長江路以北、西二環路以西。
本篇分析涉及的數據為2018年第一季度，上篇關於蜀山區和高新區的分析文章為2017年全年的數據，具體可參考這篇文章《2017年合肥蜀山區和高新區房價分析及購房建議》（公號“小易論樓市”）。
關於合肥濱湖區、政務區、經開區和肥西縣的分析，請參考我公號“小易論樓市 ”文章：《2018年第一季度合肥濱湖房價分析和購房建議》，《2018年第一季度合肥政務區房價分析及購房建議》，《2018年第一季度合肥經開區二手房成交分析和購房建議》。
黃潛望板塊
黃潛望板塊依舊是蜀山區成交量最大的區域。板塊共成交256套二手房，這個數量比2017年增加64套，增幅33.3%，低於平均值。板塊平均成交價格為17213元/平米，較去年（17126元/平米）上漲87元/平米，議價空間有所降低，成交週期有所延長。
成交量最大的小區是華府駿苑，住宅加公寓共成交41套，比上次增加5套，其中住宅26套，公寓15套。華府駿苑住宅價格依舊是黃潛望板塊最低的小區之一，並且出現下跌，成交週期和議價空間也有所增加。
金大地1912共成交39套二手房，比上次增加11套，其中住宅成交
14套，公寓成交25套。但成交價格較上次都有所下滑。萬科金色名郡成交了30套，較上次增加6套，算是黃潛望最受歡迎的住宅產品，但是價格也略有下滑。黃潛望板塊什麼都好，就一點不好，那就是學區。這次蜀山區的學區劃分結果出來之後，皖安中學被併到了50中東校望江路校區，這是個什麼學校？其前身是67中和69中，兩個學校合併之後就成了現在的50中東校望江路校區。
67中和69中去年一、六、八中指標到校分數線的排名分別為79名和60名。而皖安中學的排名是61名，也就是說皖安中學跟69中差不多一個檔次，而67中比皖安中學更差（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
皖安中學今年指標數是11人，67中7人，69中8人，倒推班級數，皖安中學辦學規模差不多是一個班多一點，67中和69中都是勉強湊夠一個班。50中東校望江路校區合併皖安中學，是倒數第三聯合倒數第一消滅了倒數第二，共同成為倒數第一，還是蜀山區長江路南最差的學區。
長潛黃板塊
長潛黃板塊共成交113套二手房，這個數量比去年增加32套，增幅39.5%，略低於平均值。板塊平均成交價格為17990元/平米，較去年（17549元/平米）上漲441元/平米，漲幅2.5%。議價空間收窄，成交週期有所延長。
板塊內成交量最大的小區是大溪地，本身大溪地規模也大。之前我講過，大溪地的房子越蓋越差，天籟軒、天悅軒和天潤軒分別是一期、二期和三期，儘管房齡依次年輕，但價格卻是依次降低，四五六期基本再被前三期拉一個檔次。
金三銀四是傳統的學區房成交旺季，我們看到50中東西校的學區房，成交量都有比較明顯的放大。西園新村從均價19069元/平米上漲至19958元/平米，增加889 元/平米，漲幅4.7%。安居苑小區成交量也翻番，從均價21000元/平米漲至21268元/平米。
今年學區劃分，50中西校擴容，貴池路校區跟新建立的合作化路中學校區劃為一個學區，7年級在合作化路中學上課，8、9年級回到貴池路校區上課（公號“小易論樓市”《合肥學區劃分變化對部分學區房的影響》）。這樣利好原來江淮學校學區內的小區，中學學區直接野雞變鳳凰，據說某些小區業主被感動得給蜀山教體局送錦旗。
但幾家歡喜幾家愁，50中西校的擴容，直接沖淡了學區的稀缺性，安居苑小區衝擊最大，部分業主甚至組織了維權。不過我覺得不必過於失落，儘管50中西校單學區擴容，安居苑小學學區沒有變，安居苑小區雙學區的優勢並沒有丟掉，依然稀缺。
長江路北板塊
長江路北板塊共成交144套二手房，板塊平均成交價格為14716元/平米，較去年（14883元/平米）下跌167元/平米，跌幅1.1%，議價空間有所收窄，成交週期基本持平。該板塊均價已經連續兩個季度出現下滑，與前兩個板塊形成鮮明對比，優質板塊與劣質板塊分化明顯。
前面我講過，限購之後，外地投資需求被抑制，合肥需求群體主要集中在市區，而市區購房者有很大一部分是改善性需求。改善性需求有從劣質板塊或者劣質資產往優質板塊或優質資產置換的強烈願望，這就導致劣質板塊房價拋售下跌，優質板塊被搶購逆市上揚（公號“小易論樓市”《合肥的優質房產和劣質房產》）。
中央美域在板塊內成交均價最高，房齡年輕，屬於板塊內相對優質的資產，但是均價依然有所下跌。包括次新房青秀城，價格也是波瀾不驚，沒有比去年的備案價格高多少。價格下跌比較多的小區還有公園道1號，奧林花園，海亞當代。個人建議持有該板塊房產的業主，有房齡比較老的，儘快置換掉。
二環路西板塊
以長江西路為界，二環路西分為蜀山區和高新區，由於地理位置非常靠近，我將二者放在一起分析。二環路西板塊共成交444套二手房，較上次增加155套，增幅53.6%，高於平均值。平均成交價格為15668元/平米，比去年均價（
15591元/平米）略有上漲，議價空間和成交週期與之前基本持平。板塊內成交量最大的是淮礦馥邦天下，共成交42套，比上次增加14套，均價從16142元/平米漲至16256元/平米。除此之外我們還可以看到，高新區在地鐵4號線沿線及蜀西湖附近的小區，成交量都比較大，而且價格都有所上漲。
比如祥源城，銷量不但翻番，僅算增量成交均價，上漲已超過1100元/平米。保利梧桐語共成交30套，如果僅算增量，今年以來均價已上漲1200元/平米左右。御景城銷量也翻番，今年以來上漲近900元/平米左右。
海亮九璽成交近翻番，今年以來均價已上漲1100元/平米左右。但是在長江西路另一側的蜀山區，房價上漲卻不是太明顯，只有加僑悅山國際漲幅大一些，大概上漲
1200元/平米左右，我估計可能是更靠近地鐵口的原因。高新區各小區也出現一定分化。一些比較弱勢的小區，比如博澳麗苑，雖然成交也有大幅增加，但是均價回調了近900元/平米。還有些小區，比如回遷小區興園小區，房齡較老，以及一些公寓房，價格也出現一定的回調。
目前高新區在售新房還有祥源金港灣，金茂灣，世貿國風，世貿國風都是洋房在售，投資價值不高，這裡不再詳述。據我小密圈成員透漏，金港灣現在中小戶型均價16000元/平米，要求全款或者8成首付；大戶型首付6.5成。金茂灣7月開盤，小戶型18000元/平米，性價比不高。
柏林之春之前已經分析過，周圍輪胎廠塑料廠，遠離市區，遠離地鐵口，而且價格不低，性價比還是比較差。之前西子曼城還剩兩棟樓，收17萬號頭費，加上號頭費價格也不過
1.4w左右，還在地鐵口，比柏林之春性價比都高得多。蜀山區新房還剩下御景江山，蜀熙府，平湖秋月。目前來看，平湖秋月備案價格在1.7w左右，區位不如御景江山和蜀熙府，但價格不比它們低，必須等到前兩個去化完畢，才有它粉墨登場的可能（公號“小易論樓市”《在合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格》）。
最近空港新城的某半島廣告狂轟濫炸，甚至都打到了省內和臨省其他地市，忽悠得很多買房人心神不寧。好多小密圈成員也問我這個盤到底能不能買，我想說的是，以目前合肥房地產這種行情，好房子需要做廣告麼？
空港新城距離合肥市區還有20多公里的距離，屬於淮南市壽縣產證，由於處在機場附近，你可能每天都要承受飛機起落造成的噪音。空港新城周邊商圈還不成熟，機場與市區之間的空地非常大，沒有20年，很難開發完畢，而且地鐵都還沒有列入正式規劃。
如果你的房子交房10年以內，該區域還未發展成熟，你的投資收益基本上就小很多，跟合肥大盤相比，差很多。考慮到配套極不成熟，距離市區過遠，人煙稀少，還有壽縣產證等因素，我覺得房產流動性將來會非常差，投資慎重。
蜀山區和高新區房價分析總結及購房建議
合肥人才引進政策實施細則徵求意見稿已經公佈，預計6月18日公示期結束以後就能實施了，終於趕在高校畢業生離校之前敲定。從目前掌握的情況來看，門檻不是很高，應該很容易滿足購房條件。
我之前講過，人才引進政策會短期增加市區房產需求，再加上過去一年來合肥市區土地出讓不多，新房庫存較少，隨著市區限價房逐漸消失，
2w+的高價盤逐步上市，更多購房者將目光轉向二手房市場，會造成合肥市區熱門板塊價格上漲（公號“小易論樓市”《合肥出臺人才引進政策，下一步房價走勢會怎樣？》）。儘管出臺了人才引進政策，短期會造成房價上漲的預期，但是我要請大家注意，房住不炒仍是基本原則，房價上漲過快地方是要問責的，一旦出現漲幅過大的苗頭，政府會適當干預打壓。所以即使合肥今年房價會有上漲，漲幅也絕對不會過大，平均漲幅5%-10%是可期的（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。
據我觀察，今年以來，學區房已經上漲10%-20%（公號“小易論樓市”《奔跑吧，合肥學區房！》），政務區上漲10%左右，濱湖區漲幅也在5%-10%，高新西漲幅也在5%-10%左右。市區的其他優質板塊以及熱門地段的次新房，接下來也會跟漲，郊區的次新房會最後輪漲，不過一些劣質板塊的老破小可能還會持續下跌。
目前蜀山區和高新區真正值得購買的新盤極其有限，相對有些性價比的都需要高首付或者有門檻費（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》）。今年出讓的地塊，一塊是遠離地鐵站的低密度豪宅區，與剛需無緣；一塊位於蜀西湖附近，預計明年上市價格在1.7w-1.8w左右，供給有限。
既然新房很難買，個人建議可以考慮二手次新房。蜀山區可考慮黃潛望板塊成交量比較大的萬科金色名郡，長潛黃板塊的大溪地，如果囊中羞澀，也可以考慮成交量比較大的次新房金大地1912公寓（公號“小易論樓市”《合肥公寓能買嗎？合肥公寓投資的誤區和建議》）。
高新區近兩年發展比較迅猛，也引進了比較多的高新技術產業，住房需求大增，造成供小於求的局面。意向在高新區買房的剛需，個人建議考慮地鐵4號線沿線、蜀西湖附近或者長江西路北地鐵2號線附近的次新小區，儘量選擇小三房（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區什麼類型的房產最值得投資？》）。
手中有老破小的也別老是掖著捂著了，該置換的趕緊置換吧，要知道，優質房產永遠比劣質房產漲得快、跌得慢（公號“小易論樓市”《合肥的優質房產和劣質房產》）。趁著行情好一點，劣質資產還出得掉，而且價格也相對能賣得高一些，如果等行情過去，又該爛手裡了。
合肥更多其他區域的房價分析及購房建議，請關注微信公眾號“小易論樓市”，後臺回覆“濱湖”“政務”“廬陽”等區域關鍵詞獲得。
閱讀更多 小易論樓市 的文章
