十二年前的尹山湖還是郭巷的一塊處女地，沒有便捷的交通、遍佈荒蕪的農田，空有著浩渺水澤。2008年政府的還湖改造工程結束，建成了3195畝湖泊面積的新尹山湖。從當初的一片荒蕪，到如今高樓鱗次櫛比，尹山湖發生了翻天覆地的變化。如果說2008年尹山湖還是一個不修邊幅的毛頭小子，那如今的他儼然是一副朝氣蓬勃的迷人模樣，吸引著大批蜂擁而至的購房者。那究竟它的魅力何在，一起來看看。
“十三太保”合圍尹山湖 助力板塊價值提升
尹山湖板塊位於蘇州城區東南角，西鄰吳中區核心商貿區，北靠蘇州工業園區，許是這個先天性的地理區位優勢，就成為吸引房企入駐的有利條件之一。2010年新年伊始，保利豪擲44.14億連奪3宗地塊首進尹山湖，作為第一個吃螃蟹的房企，保利在首進尹山湖就打出了“新雙湖版塊”的理念，緣由是尹山湖的地理位置與獨墅湖十分接近，兩湖連城一片。接著中海、九龍倉、首開、正榮、陽光城、合景泰富、弘陽、中富、鑫苑、天鴻等多家房企依次進場，“十三太保”合圍尹山湖陣勢形成。
隨著十三太保項目的陸續入市，2013-2014年兩年板塊供應面積持續上漲，2014年板塊的供應面積更是呈現井噴式爆發，達到129.7萬㎡。成交面積卻受市場影響而稍顯冷清，在周邊旭輝美瀾城低價攪局的形勢下，陽光天地、首開常青藤等多個新盤選擇以7字頭、8字頭誠意價入市，卻仍無力挽救成交下行的頹勢。
2015年是尹山湖板塊崛起的重要一年，這一年板塊的成交面積創歷史新高，成交面積達到173.4萬㎡，在市區板塊成交排名第一位。
隨著地鐵2號線延伸線的建設及板塊內大型商業的規劃，再加上前面有幾家品牌房企打頭陣，尹山湖這塊風水寶地先後吸引了首開、正榮、陽光城、合景泰富、弘陽等知名房企，短短五年時間，一棟棟高樓洋房拔地而起……2015年板塊供應面積達到高峰。
十三太保群雄爭霸，競爭激烈。早前保利觀湖國際、中富御湖灣等項目主打單一的湖景高層產品，九龍倉碧堤半島多層洋房的出現豐富了區域的產品種類，隨後越來越多的新鮮血液湧入，要面對眾多同質化產品的競爭，要在這個滿眼主打湖景房的環境中突圍虜獲購房者的心，後進房企把重心放在產品和價格方面，於是洋房、迷你墅、別墅...市場上形形色色的產品都能在尹山湖找到縮影。產品類型更加豐富，價格相較為親民，促成了2015年板塊成交面積的集中爆發。這一年蘇州樓市的聚光燈下最不缺少的就是尹山湖的身影，尹山湖板塊牢牢稱霸起吳中區的成交龍頭老大，在蘇州大市範圍內板塊成交面積也是位居榜首。
伴隨著十三太保的熱銷，尹山湖板塊的樓市一片火熱，不同於幾年前，尹山湖板塊人氣漸旺，已逐漸展現出“人聲鼎沸”的一面，已經成為蘇州人口最為密集的住宅區之一。
十三太保的狂銷及陸續結案，從2016年起，整個尹山湖板塊的供應量呈下跌趨勢，在售樓盤數量逐漸萎縮，成交量也被腰斬，大市排名下跌，2017年板塊成交量再次縮減。加上這兩年尹山湖板塊土地0供應的狀態，巨大需求下的房源緊張已經成為不爭的事實。據克而瑞統計，目前板塊內在售住宅樓盤約有6家，其中4家主推別墅類產品，僅保利悅都和泰禾金尊府兩家在售高層類型的普通住宅產品。
板塊價值日漸凸顯 房價一路高歌猛進
逐漸展現人氣的尹山湖，房價也水漲船高。
作為政府重點發展區域的核心區尹山湖板塊，近幾年來板塊高架快速路、地鐵、隧道全面覆蓋，形成通達立體的交通脈網。板塊內設有地鐵2號線3個站點（郭苑路站、尹山湖站、獨墅湖南站）。另外，規劃的7號線設郭巷站（換乘站）也經過該板塊。此外，2號線延伸線與規劃中的軌交5號線、8號線形成換乘，並與五號線設置聯絡線，終點與規劃的通蘇嘉城際鐵路換乘。同時，政府也重點發展板塊內的商業配套。預計今年開業的
愛琴海購物公園、陽光天地，屆時將打破尹山湖商業體缺失的劣勢，可以說尹山湖板塊的商業配套已經過了“畫餅充飢”時代，商業已經走在日臻成熟的路上，另外一些項目都自帶一定的商業比例，也能一定程度上彌補尹山湖的商業配套短缺。
一個板塊的發展，板塊內房價走勢是最好的見證人。在一片熱鬧又利好的目光中，尹山湖的房價，猶如坐上了“雲霄飛車”，呈現直線上升的趨勢。從價格數據來看，2013-2015年尹山湖房價比較穩定，在
2016年成交均價一舉突破2萬+元/㎡，到2016年3月住宅成交均價幾乎翻了一番，同比上漲76.9%。之後房價繼續一路高歌猛進。2018年上半年，尹山湖的房價維持在23577元/㎡。一是板塊內交通、教育、商業、醫療，全方位逆襲，宜居指數大幅提升， 二是地價的居高直接帶動房價的上漲，在2015年9月建發以11062元/㎡拿下尹山湖地塊後，尹山湖在直奔2.0時代的道路上越飆越遠。2016年5月，福建泰禾強勢進駐尹山湖，樓面價高達16743元/㎡，直接刷新了板塊的最高樓面價，尹山湖板塊房價2萬+元/㎡已成妥妥的現實。三是大市範圍內房價的普漲帶動熱門板塊的房價的飆升。板塊均價2.5萬元/㎡實錘 剛需天堂漸行漸遠
雖然房價居高不下，但各樓盤仍舊賣的紅紅火火。5月中旬， 保利悅都開盤，推出111套高層房源，均價接近2.4萬元/㎡，去化約80%。而附近在售的泰禾金尊府，均價已早早突破2.7萬元/㎡。
據住建局網籤數據顯示， 保利悅都未網籤可售房源量有431套，泰禾金尊府未網籤房源有228套，但介於網籤的延遲性，目前實際剩餘可售高層房源難言充裕。
與此同時，2.5萬元/㎡的均價大大提升的購房門檻，正在逐漸改變尹山湖購房人群的結構。早年的尹山湖承載了太多的剛需客群，他們大多數是工作在園區的高知年輕人，只因來晚了蘇州，積蓄不夠，退而求次，落定尹山湖。
作為蘇州重點發展區域的核心區尹山湖片區，時過境遷，板塊超10萬人口大城崛起 ，除了郭巷本地客群外，還有來自於園區外溢改善客群，園區早期的剛需客戶，通常都是賣掉園區的小房子，來尹山湖換套大面積放自己，尹山湖的新房總價雖然居高，但對園區客戶來說，壓力其實不大。蘇州下屬縣市乃至上海的客戶，也在成為尹山湖購房的生力軍。顯然，單價2.5萬元/㎡的尹山湖，大有人來買單。且無論是園區首改客戶，還是蘇州外圍區域客戶，尹山湖的新房，因其大戶型、高總價，已不再對剛需友好。
尹山湖的新房市場，目前在售的不管是產品還是價格，已經逐漸轉向了一步到位的實力置業者或改善型購房，周邊二手房在傳導效應之下，熱度肯定會跟著攀升；但目前板塊各項綜合配套，能否對尹山湖二手房價持續上行起到有力的支撐，明顯還需要時間。商業、學校、醫療等各項配套，能否在短期內長成，將是尹山湖樓市能否由剛需向改善全面轉型的關鍵。
閱讀更多 克而瑞蘇州房產測評 的文章
