林採宜 劉星辰 /文
核心觀點：
1、從人口數量、年齡結構、城鎮化等因素來看，人口高速增長支撐的住房剛需已經成為歷史。在人口自然增長率下降的時代背景下，人口流量，即各地區之間的人口遷移情況，成為未來驅動不同城市住房剛需的重要因素。
2、從一二三線城市的人口增量結構來看，2017年以來，一線和三線城市人口淨流入規模出現縮減，同期二線城市則湧入大量人口。2017年，一、二、三線城市中，人口淨流入量對常住人口增量的貢獻度分別為52.88%、74.38%和10.77%。
3、伴隨著一線城市的人口淨流出和各項住房調控政策，未來住房剛需將被逐步擠壓；而二線城市，其核心地區人口呈現淨流入狀態，短期內住房剛需相對較為旺盛；三線城市的人口流動狀態主要取決於周邊一二線城市的分流效應，從總體趨勢來看，體現為弱增長，因此，三線城市的住房剛需相應也是弱增長。
引言
隨著各類調控政策的強化，驅動房價上漲的投機性因素有所消退。從70個大中城市二手房住宅價格指數來看，一二線城市二手房住宅價格同比分別自2016年4季度以來明顯逐步回落，其中一線城市的跌幅最大，自2018年3月以來同比處於負增長區間，二線城市同比增速回落略為平緩，目前二線、三線城市的房價同比增幅分別處在4%、4.6%左右。
在房地產投機性需求受到全面抑制的背景下，人口因素形成的住房剛需對房價的影響不言而喻。隨著劉易斯拐點的出現，人口高速增長支撐的住房剛需已經成為歷史。在當前低生育率、低自然增長率的背景下，人口流量，即各地區之間的人口遷移情況，成為驅動未來住房剛需的重要因素。
一、人口因素帶動的住房剛需高速增長時代已經結束
1、 城鎮人口高速增長的時代已經結束
首先，從人口數量來看，從2006年至今，中國人口自然增長率始終保持在0.6%以下，最低至0.48%（2010-2011年）。放開二孩之後，自然增長率略有回升，升幅也不過是10-20%，2016年和2017年的人口自然增長率分別為0.59%和0.53%。從目前的生育人口基數可以推斷，未來十年，中國的人口自然增長率將持續維持在目前的低水平。
2、由城鎮化拉動的住房剛需也逐步減弱
從城鎮化率來看，2017年我國城鎮化率增至58.52%，儘管與發達國家的城鎮化率有所差距，但由於我國目前的農村人口結構不斷老齡化，城市戶籍制度的限制以及房價收入比的擴大，導致未來城鎮化帶來的人口增長和住房剛需都將回落。數據顯示，2010年以來，我國新增城鎮人口增速不斷下滑，2017年降至2.58%，城鎮化進程逐漸放緩的趨勢意味由人口城鎮化帶動的住房剛需也將逐步減弱。
3、具有購房剛需的人口數量步入下滑週期
從收入曲線和生活需求來看，25-49歲是購房的主力人群，其中20-39歲主要為結婚置業，35-49歲主要為改善居住條件而置業，這兩類人口的絕對數量在2015年之後逐漸下降，意味著我國有購房需求的絕對人口數量開始步入下滑週期。
二、二線城市成為人口流動的集中區
1、一二三線城市人口自然增長速進入衰減期
出生和死亡變化所帶來的人口自然增長是影響人口總量變化的重要因素。受2015年的二孩政策影響，2016年城鎮人口自然增長率出現了一個累積生育需求集中釋放的高點，但隨著政策的釋放效應逐步減弱，2017年人口自然增長速度大幅下降，進入常態化的增長狀態。統計數據顯示，2017年一二三線城市的常住人口增速分別為1.44%、1.26%、0.58%。自然增長人口的衰減對常住人口增速帶來負向影響。
2、人口流動對一二三線城市常住人口增量的貢獻度差異較大
除了出生和死亡變化所帶來的人口自然增長之外，影響人口總量變化的主要因素還有流入和流出所引起的人口變動。在人口低速增長的城市，人口自然增長對人口總量的變動影響不大，因此，人口在城際之間的流動成為各（城市）地區人口總量變動的主要因素。
（1）一線城市：近兩年人口淨流入規模逐漸縮減，對人口增量的貢獻相應減弱
一線城市常住人口增量結構中，人口淨流入量的貢獻在逐漸下降。2011年，人口淨流入量80萬，而至2017年，人口淨流入量只有55萬。隨著一線城市的人口調控加強，未來人口淨流入對常住人口數量的貢獻度有可能進一步減弱。
（2）二線城市：2017年人口淨流入規模快速擴大，構成人口增量的重要部分
2017年以來，隨著各類落戶優惠政策的出臺，二線城市湧入大量人口，2017年的人口淨流入180萬，較2016年增加1.17倍，佔常住人口增量的74.38%。未來，隨著越來越多的二線城市加入“搶人大戰”，當地的人口淨流入將成為人口增量的主導因素，也是影響當地住房剛需的重要因素。
（3）三線城市：人口增量由當地的自然人口增長主導
不同於一、二線城市，三線城市的常住人口增量結構主要以自然增長人口為主，2017年人口淨流入量只有7萬人，對當地人口增長貢獻度僅為10.77%。從變動趨勢來看，2017年二線城市人口的流入大部分來自於三線城市的人口流出，由於經濟發展，就業機會、工資水平以及教育、醫療等基礎設施的差異，人口從三線城市流入二線城市的趨勢未來還會繼續加強。因此，對於三線城市而言，較低的人口淨流入量伴隨著低生育率的到來，將導致城市的常住人口增長率逐漸下降，住房剛需的增長相應也會衰弱。
三、從人口流動趨勢看未來一二三線城市的住房剛需
1、一線城市：人口淨流出疊加住房調控政策，逐步擠壓住房剛需
一線城市中，受當地政策調控，上海、北京先後於2015年和2016年進入人口淨流出時期，在擴大公共租賃住房供應的情況下，人口增長規模的限制意味著未來住房剛需的上漲動力不足。同時，對於廣州和深圳而言，雖然兩地分別於2014年和2015年進入人口淨流入時期。但是廣州在2017年開始實施的房地產調控政策與深圳同期的住房制度改革，都在一定程度上擠壓出一部分因人口流入而新增的住房剛需。
2、二線城市：核心地區人口呈現淨流入狀態，短期內住房剛需得到有效支撐
2017年，在21個二線城市中，除了天津以外，其餘20個城市均表現為大小不等的常住人口淨流入。根據不同城市的人口淨流入狀態，2015-2017年的常住人口淨流入量可分為三類：人口持續正向淨流入、人口淨流入由負轉正和人口淨流入步入下滑區間。在經濟較為發達的二線城市，人口持續正向淨流入，如西安、長沙、杭州、重慶、成都、南昌、福州、廈門。與此同時，寧波、南京、合肥三地的人口也在近三年內轉為正向淨流入。而對於往年呈現出人口淨流出的東北地區而言，大連、哈爾濱、長春、瀋陽四個東北的中心城市在2017年出現反轉，人口轉為正向淨流入。
最後，鄭州、武漢、濟南、青島四地的人口雖然一直呈現出淨流入狀態，但絕對值在近三年內持續縮減，表現出對人才的吸引力逐漸下降，未來如果在搶人大戰中失利，則其住房需求將大概率難以為繼。
3、三線城市：人口淨流出狀態取決於周邊一、二線城市的分流效應
在統計的22個三線城市中，目前有8個城市表現為常住人口淨流出，4個城市的常住人口淨流入進入下滑階段，主要集中在經濟較發達省份，如廣州、福建、四川、湖北、河南，主要受到該省份核心一、二線城市的人口分流效應。
而在西中部等欠發達省份，如貴陽、南寧、銀川、呼和浩特、昆明、蚌埠、岳陽、石家莊等地，常住人口表現為正向的淨流入，主要與農民工返鄉養老以及當地政府的扶持政策有關。
前期受棚改貨幣化影響以及一、二線城市調控政策的溢出效應，三線城市房價在2016年之後快速上漲。未來隨著棚改進入最後階段以及貨幣化安置的收緊，棚戶區改造對三線城市購置新房的剛需支撐較為有限。
總體看來，未來三線城市的人口總量增長將相對平穩，除去貴陽、南充、銀川三地的人口淨流入量達到2萬以上，其餘城市的人口淨流入量大約在-1~1萬人之間，人口弱增長決定了三線城市的住房剛需必然也是弱增長。
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