政策

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由國務院要求，住建部、發改委、衛計委、教育部等中央19大部委聯合編制，是中國最高層次的戰略規劃。中規院主持了這項最重大規劃的技術工作。代表著國家對於這些城市的發展的肯定和對未來的規劃。4個全球城市：北京，廣州，上海，深圳；11座國家中心城市：天津，重慶，瀋陽，南京，武漢，成都，西安，杭州，青島，鄭州，廈門。

點評：除北上廣深外，11個國家中心城市意味其發展定位上升到國家戰略層面。後續很多政策層面的優惠會有相當程度的傾斜，國家級的資源會全力支持中心城市的全面發展，逐步形成對接世界的跨省市龍頭大都市。

2國務院：中央將與地方共同承擔城鄉保障性安居工程

國務院辦公廳印發《基本公共服務領域中央與地方共同財政事權和支出責任劃分改革方案》，其中包括，義務教育、基本公共就業服務、基本養老保險、基本醫療保障以及城鄉保障性安居工程等多個方面。城鄉保障性安居工程方面，將由地方結合實際制定標準，主要依據地方財力狀況度、年度任務量等因素確定中央與地方的支出責任及分擔方式。方案將於2019年1月1日實施。

點評：貫徹黨的十九大精神“讓全體人民住有所居”，國家將出資發力推動地方對保障安居工程的發展建設，依據地方情況的不同採用靈活的分擔方式，明確的指標依據暫未產生，而且整體方案2019年1月1日才開始實施，目前並未明確會對市場造成什麼樣的影響。

3國家發改委：支持專業化、機構化住房租賃企業發展

國家發展和改革委員會網站顯示，2017年房地產開發投資保持平穩，但房地產市場面臨租賃市場發展滯緩、土地和住房供應主體單一、住房保障渠道多元化不夠等問題。國家發改委明確，下一步，發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

點評：2018年住房租賃市場將在國家推動下進行加速，不僅在供應主體及渠道多元化的方面發力，更在於降低住房租賃市場存在於不規範、不專業所帶來的行業風險，加速市場的優勝劣汰，從而促進整體行業乃至租房經濟的積極發展。

4證監會系統2018年工作會議：研究出臺公募REITs相關業務細則

工作會議上證監會對資本市場各方面都做了表態，對於多層次市場，證監會表示將針對新三板，在層次設置、發行交易、投資者適當性、監管服務等方面推進市場精細化分層；開展股權眾籌融資試點；研究出臺公募REITs相關業務細則；支持符合條件的住房租賃、PPP項目開展資產證券化。

點評：中國版公募REITs未來的發展，機遇與挑戰並存。到目前為止，我國仍沒有出現真正的REITs產品，其原因主要有以下幾個方面：一是基礎資產信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”；二是制度環境滯後，缺少統一的市場化運作環境；三是缺少綜合性行業稅制安排；四是資產持有資金成本過高，權益型投資回報率不足。無論如何公募REITs市場閘門一旦打開，未來的增長值得期待。從技術層面來說，REits已經無障礙，最終取決於高層的決心。

5保監會：穩步推進保險資金運用改革創新，研究保險資金參與長租公寓等領域投資

保監會副主席陳文輝近日表示，當前及今後一段時期，要穩步推進保險資金運用改革創新，研究保險資金參與長租公寓等領域投資。險資涉足長租公寓市場風生水起 險企可實現投資與部分主業深度融合。事實上，險企已經採用與房企“抱團”的形式開始悄然佈局。1月10日，平安不動產透露，公司將與朗詩在長租公寓展開戰略合作。

點評：長租公寓領域投資具有期限長、規模大等特點，與保險資金投資偏好天然契合，更可以為險資帶來長期穩定的收益，滿足保險資金追求穩定收益的投資需求，為建立合理穩定的住房制度提供有利條件。據房東東瞭解到，已經有部分保險公司有意向收購品牌長租公寓。

6上交所：鼓勵開展資產證券化業務，服務國家重大戰略融資租賃

上交所日前制定併發布了《上海證券交易所融資租賃債權資產支持證券掛牌條件確認指南》和《上海證券交易所融資租賃債權資產支持證券信息披露指南》，並自發布之日起施行。《掛牌條件確認指南》特別提出，上交所鼓勵積極服務“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶、“中國製造2025”和新型城鎮化建設等國家重大戰略的融資租賃公司開展資產證券化業務。

點評：住房租賃市場隨著國家隊入場及住房租賃企業運營管理能力提升而越發成熟，多種類型住房租賃資產證券化實例因此應運而生，宣告著2018我國住房租賃市場資產證券化正式進入快車道。伴隨多方在住房租賃資產證券化方面的支持，住房租賃行業將迎來快速發展的時代。

7北京市政府工作報告提出，鼓勵產業園區建設職工集體宿舍

北京市鼓勵產業園區建設職工集體宿舍，多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題。在2017年完成203餘公頃集體土地供應的基礎上，今後4年，將供應約800公頃集體土地用於建設集體租賃住房。至今，北京市已經完成集體供地項目39個，分佈在北京全市13個區，2018年將主要推動這39個項目的建設。

點評：對於住房租賃市場而言，2017年的發展模式較為單一，多為城市高素質人群的租住需求，忽視了基礎服務行業務的需求，多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題，不僅是國家、市場的迫切需求，更能成為住房租賃企業的另一條出路。

京東自建員工宿舍的規範運作，成為一個良好的典範。

82018廣州將立法推動“購租同權”，承租人可享受義務教育

根據廣州市人大常委會2018年度立法計劃，其中包括廣州市房屋租賃管理規定，承租人可依法享受義務教育、就業、衛生和計生、文體、法律援助等國家規定的基本公共服務，可按規定提取和使用住房公積金支付租金，推動“購租同權”。建立多渠道房屋租賃網上備案模式，創立備案受理點、互聯網等“線上線下”相結合的備案模式。

點評：租購同權對於民生具有巨大的積極作用，有效遏制我國地產市場“學區”特色的經濟泡沫，租賃價值相反得到了明顯的提升，提高了投資價值，在維持原本房屋價值的同時遏制了源於教育資源稀缺性的房價增長。

9《廣州市城市總體規劃（2017-2035年）》草案公佈

2035年常住人口規模控制在2000萬人左右，同時按照2500萬人管理服務人口進行基礎設施和公共服務設施配置。有序疏解舊城區人口，引導人口向城市外集聚，擴大基本公共服務在不同群體、不同地區的附蓋範圍。用地規模，嚴控總量，逐步減量，精準配置，提質增效，以資源環境承載為硬約束，嚴格控制建設用地規模，實現2020年後新增建設用地逐步遞減。

點評：未來廣州城市總體規劃將減少新增建設用地，保持一定的人口基數，引導人口向城市外聚集。意味著廣州將逐漸行程多個經濟新核心，同時將導致更多人口小範圍易棟，與此同時，存量改造也將逐步成為市場主流方向，對廣州整體租房市場將起到提升作用。

10深圳今年將出讓自持租賃用地6-8宗，推進100萬套城中村改造

深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，今年預計還將出讓自持租賃用地6-8宗。同時，深圳還將推進100萬套城中村存量房屋開展規模化租賃業務，引導各類市場主體、原農村集體經濟組織繼受單位拓展住房租賃業務。

點評：深圳城中村佔據核心地段，地段價值巨大，且數量眾多，因此，舊改無比耗費金錢和人力，通過租賃房屋改造未嘗不是最好的輕型解決方式。目前已有國家隊、房企萬科等介入對城中村的公寓改造，也有零星公寓運營商與村委合作打造的長租公寓。城中村的公寓改造勢在必行，會有更大的市場空間，吸引更多的機構進入。

11雄安八項決議發佈

一，定位科技創新之城：科技企業免稅3到5年，租房優惠減免等政策；二，稅收河北和北京分享；三，拒絕一切汙染型企業遷入；四，以高端科技產業為主；五，雄安不設戶口，工作證設定積分制；六，雄安沒有商品房，全部是國家提供的公租房；七，雄安職工退休後國家會收回公租房；八，北京會將國企事業單位總部等都遷過來，作為樣板示範。並且將除北大清華外很多大學遷過來，持有雄安居住證可以享受雄安入學的便利，雄安將有自己的一套高考標準。

點評：雄安將成為國家首個非房地產經濟支柱的科技創新城市，積極的企業發展政策優惠，無戶口創新的積分制度，教育資源的大力引入，或將吸引大量優質企業及人才的進入。同時無養老的制度，也可能使周邊誕生火熱的養老城市，對於北漂而言，雄安或將成為首選，對於地產而言，雄安周邊或將成為養老地產投資的首選。

12天津多舉發展住房租賃市場，打造1+N平臺

天津市國土房管局表示，今年將支持專業化、機構化住房租賃企業發展，充分運用互聯網、大數據、雲計算、人工智能與住房租賃發展深度融合，打造“互聯網+住房租賃”的新模式，按照“1+N”(一個監管平臺+N家住房租賃互聯網信息服務平臺)的思路打造天津市住房租賃“服務+監管”一體化信息平臺。

點評：天津打造“1+N”租房平臺，意在監管住房租賃市場的穩定發展，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，嵌入政策優惠政府服務的體制，旨在促成租房市場的良性循環，促進整體住房租賃市場陽光發展，租房運營商將納入監管體系，或將掀起一輪洗牌。

13廣西推進住房供給側改革，開展住房租賃市場試點

廣西住房城鄉建設廳廳長周家斌28日表示，2018年，廣西將推進住房供給側改革，加快租購併舉的住房制度建設，選取2-3個人口淨流入的大中城市開展住房租賃市場試點，以點帶面推進住房租賃市場發展。同時，廣西還印發了《加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，探索住房租賃服務新模式，與中國建設銀行廣西分行簽訂住房租賃市場發展戰略合作協議，加快住房租賃市場培育發展。

點評：廣西住建廳表示，2018年將發力推進住房供給側改革，加快租購併舉制度建設，選取2-3個大城市開展試點，同時，獲得了既是資金方也是二房東的建行積極參與。廣西住房租賃市場一直沉寂，現政府牽頭髮力，當地住房租賃機構已進入發展良機。

14遼寧：培育國有住房租賃企業，公租房將優先保障困難群體

遼寧省住建廳確定了本年度住房制度改革和房地產工作要點，除化解庫存外，還涉及培育租房市場、促進市場平穩健康發展、完善住房公積金制度等7方面內容。在發展住房租賃市場方面，到2018年底，瀋陽、大連市租賃住房供應規模在住房建設年度計劃中的佔比要達到5%以上，其他城市要達到3%以上。

點評：遼寧將大力發展住房制度改革，發展住房租賃市場，為保障市場的平穩健康發展，結合國有住房租賃企業的穩定優勢，以培育國有住房租賃企業為主，獲將有效保障困難群體的住房問題。

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2018年武漢市住房保障和房屋管理工作會,推進“商改租”項目和“N+1”改造,籌集租賃住房3萬(間)、100萬平方米。同時,市房管局還將配合國土規劃部門改進土地供應方式,提高租賃住房供應比例,落實新建配建租賃住房項目供地,推進青年城、青年苑建設,並協同推動集體土地建設租賃住房試點。在住房租賃市場扶持方面,將扶持5家運營管理5000套(間)以上住房的規模化、專業化、機構化租賃企業發展壯大,推廣政府類租賃住房委託專業機構運營新模式,鼓勵個人將閒置住房委託租賃企業長期租賃。

點評：武漢作為首批住房租賃試點城市之一，整體走較為寬鬆的發展路線，既允許商改住也允許N+1。本次武漢房產工作會議再次為當地租賃市場帶來重大政策利好，能否成為受到扶持的5家企業或將成為發展的分水嶺，提升自身專業化運營能力已成為租賃企業最為重要的發展籌碼。

16杭州政府報告：2018確保新增租賃住房佔新增商品住房總量30%以上

杭州市長徐立毅作政府工作報告時介紹，2018年杭州將深入推進國家住房租賃試點工作，健全市場租賃房、人才租賃房、公共租賃住房等多元化保障體系，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃市場，確保新增租賃住房佔新增商品住房總量30%以上。

點評：相比其他中大型城市，杭州今年推動長期住房租賃市場的力度很大，新增租賃住房主要以新增土地或土地權限變更為主，預示著杭州住房租賃市場在2018年將迎來巨大的機遇，一批國有和民營租賃企業將脫穎而出。

要問

1新華社：房價漸回理性，炒房勢力失去捲土重來的土壤

住房租賃市場加速佈局：廣州、南京等12個城市正在進行首批住房租賃試點;北京、上海等13個城市試點集體建設用地建租賃住房；“政府壟斷住房用地”格局將改變，房地產長期平穩健康發展的根基正在夯實，房價非理性上漲根源正在被拔除，投機炒房勢力失去捲土重來的土壤。

點評：通過遏止蓄意炒房等投機行為，大力發展長期租賃市場，滿足更多住房需求，提高市場穩定性，減緩房價上漲，再進一步完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系，採取疏堵並舉的策略，降低槓桿，防控金融風險，促進市場健康發展，使房價重歸理性。

2住建部政研中心主任秦虹：中國住房租賃市場不成熟，承租人權益亟需保障

秦虹介紹,自1998年徹底停止了福利分房以來,中國房地產市場得到了快速發展,剛剛過去的2017年,全國商品住房銷售面積再創14.5億平方米的歷史新高。“但我國的住房租賃市場發展依然不夠成熟”,秦虹表示,具體表現在:一是租期不穩定,短租比較多,簽了合同大家不守信,信守契約的法律意識不明確;二是租金調整頻率高,一個人從大學畢業到能購房,中間5—7年比較合理,但很多年輕人租房子的時候沒有辦法穩定5年的租賃時間;三是承租人相對處於弱勢地位,租賃權益得不到很好的保障。

點評：加快住房租賃市場的規範化，能有效為公寓運營商及承租方帶來更高的權益保障，減少或避免不必要的重複損耗，不僅降低租賃企業的成本，更減少承租方承擔的風險，引導行業健康蓬勃的發展。同時，住房租賃市場的規範化，不僅能降低城市企業發展的人力成本，能更好的解決外來人口的民生問題。

3北京日報：集體租賃房要實現職住平衡，推進“1公里”選址

集體租賃房儘量實現職住平衡，毗鄰軌道交通、新城、產業園——租賃房要實現三個“1公里”。北京5年計劃，其中將有1000公頃集體建設用地用於建設租賃房，最大程度實現毗鄰交通樞紐、毗鄰產業園區、毗鄰新城“三個毗鄰”原則。

點評：北京毗鄰軌道交通站點、園區、新城的租賃地塊，到站點的距離在1公里左右，最大程度便利租客的交通，最大程度實現職住平衡，增加租賃的穩定性。集體租賃房進入市場對消費者而言，不僅在價格和品質上具備優勢，在交通上更具吸引力。對於行業而言，將對北京市場引起巨大的衝擊。

4《保利2017年房地產行業白皮書》正式發佈！

租賃作為體系搭建的重要突破口，政府多方措施落地加速其發展。1）供給端多渠道落實低成本土地供應，其中上海已成交租賃用地29宗，建面達180.9萬㎡，樓面均價不到7000元/㎡。2）需求端鼓勵租購同權來保障權利，廣州正加快實施細則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”；3）運營端大力發揮國企的領軍引導作用，其中武漢成立國有租賃企業最多，已達6家，租賃用地均為國企競得；4）金融端多樣化手段打通資金通道，已逾8單租賃住房類REITs成功發行，建行推出租房貸等金融產品，中行簽署協議提供租賃住房專項資金，規模已達3700億元。

點評：保利發佈白皮書以對2017年房地產行業進行深度解讀。“第一， 我們堅定看好房地產的未來；第二，迴歸平凡，行業才能走向真正繁榮；第三，國家調控，促進行業健康可持續發展。”對深化住房改革的方向起到回顧和引導作用，未來的租賃市場將蓬勃發展，誕生BAT級的住房租賃企業。

行業

1建行再放大招，房子也能存銀行

建設銀行廣東省分行宣佈：為發展租購併舉，實現住有所居，該行將推出存房貸業務，提升租賃住房流動性。首先，手握出租房的房東，將自己的住房租賃權出售給建行，比如5年期；然後，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬，一次性交付給房東；最後，建行將房源交由專業的租賃運營機構去出租。

點評：建行這一招，能引導房東把原來的短租房交給建行去做成長租房，換取一次性幾十萬租金。市場上長租房的數量將明顯增加。建行當二房東，租房市場將更加完善，房租也會比較穩定，不會動不動就漲，也不會存在租客無故被趕走，給長租市場的需求和供給方架起了一座橋樑。

2海爾集團與中國建設銀行簽約住房租賃業務戰略合作框架協議

3月1日，海爾集團與中國建設銀行在北京舉行住房租賃業務戰略合作框架協議簽約儀式，海爾集團董事局主席、首席執行官張瑞敏，中國建設銀行黨委書記、董事長田國立，海爾金控董事長譚麗霞，中國建設銀行副行長龐秀生、張立林等一同出席此次簽約。

點評：海爾集團依託物聯網優勢，針對長租公寓市場孵化出實際項目落地，打造物聯網租房生態圈，將電器變為網器，將用戶家庭變成網絡觸點，融入全生命週期金融解決方案，服務用戶生活的各個方面。

3婚戀龍頭百合佳緣殺入租房市場：能撮合的不止有戀愛

百合佳緣在IOS悄然上架了一款名為合租派的APP，以實際行動宣佈他們正式進入租房市場。在合租派APP上線之前，百合佳緣推出主打二手房市場信息發佈與交易服務平臺的百合家已上線北京、廣州、上海等7個城市，覆蓋PC端、移動端、APP，線上房源已達30萬套，每日找房用戶達3萬人。值得一提的是，押金險是國內的第一次嘗試，合租派聯合中國人壽推出的租房押金險服務，價格是99元，可以得到5000元的賠付保障。

點評：租房平臺是典型的住房租賃行業輕模式，合租派具備婚戀概念的條件，相當於把前十年的互聯網業態做了一輪租賃版的升級嘗試，事實上平臺發展主要依賴市場佔有率。其中首創的專為工作不穩定人群打造的押金險，或將開啟一個新的熱點。

450億，越秀集團租賃住房ABS獲批！陽光城、世茂等房企已在路上

由廣州越秀集團有限公司作為發行人，前海開源資產管理有限公司作為承銷商和管理人的“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資產支持專項計劃”獲深交所審議通過，該專項計劃擬發行金額50億元。目前深交所“中信證券-陽光城長租公寓系列資產支持專項計劃”，上交所“世茂-華能-開源住房租賃信託受益權資產支持證券”、“中山證券-東興企融-朗詩寓長租公寓一期資產支持專項計劃”...三隻租賃住房類ABS產品均是已受理狀態。

點評：住房租賃資產證券化已經入快速發展的一年，預期不久將誕生更多幾十到上百億規模的住房租賃資產證券化產品。同時資金的迅速集中，將使住房租賃行業快速發展，尤其是獲得資金的大量房企。大量房企的大量租賃用房進入市場，將引起巨大的波瀾。

公寓

1新派公寓遭遇新業主斷水斷電強制退租

公寓行業領軍企業新派公寓，這座位於順義國門區域的新派公寓被新業主撕毀租約在春節期間竟然強行無故停電5天以上！以前只是耳聞公寓同行被不守約的房東欺凌損失的事件，現在這棟樓被新派租下15年，重金打造成順義地區的高品質人才居所，彙集了航空公司的中外籍空乘，機長以及奔馳中國的中高管等，由於前業主負債法拍給新的業主，便遭遇廢除協議，強制騰退，肆意漲價，停電停水要挾等手段！

點評：新派順義項目雖然已籤十五年，但主要問題在於這個房子是抵押在前租賃在後，於是可以打破買賣不破租賃的約定。目前住房租賃行業已被國家納入戰略發展的重點之一。2017年開始，國家和地方出臺了各類租賃政策鼓勵住房租賃。在發展住房租賃的同時，必須要有法律法規來維護市場的秩序，保障各方的權益。我們期待在2018年可以儘快立法，讓住房租賃市場得以健康持續地發展。

2蛋殼公寓完成1億美元B輪融資，華人文化、高榕資本聯合領投

國內領先的互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓，今日正式對外宣佈完成1億美元的B輪融資。本輪融資由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資，易凱資本擔任獨家財務顧問。

點評：蛋殼公寓作為行業領先的民營長租公寓品牌，2015年發展至今，獲得了市場上大量租客的認可。隨著公寓資產證券化的加速，50-100億的住房租賃融資也已頻繁誕生，民營運營商也將迎來與房企、國家隊的一場惡戰。

3國內首單百億級規模REITs獲批——碧桂園

“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”近日獲得深圳證券交易所審議通過，由碧桂園控股有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施，產品規模100億元，採取儲架、分期發行機制，優先級評級AAAsf。

點評：碧桂園自身作為國內前五的大型開發商，率先發起百億級規模REITS，創造了首單記錄，對於租賃市場而言，百億規模只是起步階段，2018還將誕生更多百億REITS。

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關鍵字: 戰略規劃 投資 中國人壽