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自家宅基地如何辦理不動產登記？轉讓或繼承的宅基地登記流程又是怎樣的？登記後面積、房屋結構發生變化要怎樣處理？
來看官方操作流程↓↓↓
《佛山市南海區農村宅基地及地上房屋確權登記操作規程》 近日發佈，對於南海區宅基地使用權及房屋所有權登記作出詳細指引，具體分為首次登記、轉移登記、變更登記、更正登記 等情形。
你家屬於哪一類，馬上來看看吧！
首次登記
首次登記是指宅基地使用權或房屋所有權的第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。
需要什麼材料？
申請辦理首次登記的需提交以下基本材料（特殊情形另需按本規程相關條款補充材料）：
1、《不動產登記申請書》；
2、申請人（代理人）身份證明材料；
3、宗地紅線圖(含不動產權籍調查表、界址標示表、界址簽章表)；
4、測繪部門出具的房屋面積測繪報告書（含房屋調查表）、房屋平面圖；
5、若不動產地址已經發生變更，需提供地址變更證明文件；
6、用地批准文件（含《農村住宅建設用地許可證》）或不動產權證書（含土地使用證、房屋所有權證書或房地產權證書，共有的房屋還應當提交共有證）；
7、房屋符合報建驗收材料（含《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》）。
申辦流程
申請人攜帶相關材料前往不動產所在鎮（街道）行政服務中心提出申請，由鎮（街道）不動產登記窗口受理。鎮（街道）不動產登記中心對申請材料進行審核，在行政審批承諾時限內完成公告、登簿、繕證、發證工作。
首次登記適用於以下情形：
1、房屋新建的首次登記
申請人利用宅基地建造住房及其附屬設施的，先按《佛山市南海區農村宅基地用地審批實施細則》 等相關規定辦理用地手續（已有土地使用證的除外），完成報建驗收後，可按本規定申請辦理首次登記。
2、房屋改建、擴建（僅有土地使用證）的首次登記
申請人申請農村住宅改建、擴建的，不涉及用地紅線發生改變的，按相關規定完成報建驗收後，可按本規定申請辦理首次登記；涉及用地紅線發生改變的先按《佛山市南海區農村宅基地用地審批實施細則》相關規定辦理用地手續，完成報建驗收後，可按本規定申請辦理首次登記。
其中，涉及用地紅線發生改變的改建、擴建，基本材料6的用地批准文件（含《農村住宅建設用地許可證》）和不動產權證書（含土地使用證）需同時提供。
3、房屋遷建的首次登記
申請人申請農村住宅遷建的，先按《佛山市南海區農村宅基地用地審批實施細則》相關規定辦理用地手續，完成報建驗收，並註銷原不動產權證書後，可按本規定申請辦理首次登記。
4、歷史建成的首次登記
1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今無改建、擴建，未辦理合法用地手續的宅基地及地上房屋，符合“歷史建成”情形的根據《佛山市南海區宅基地歷史遺留問題分類處置實施細則》相關規定予以確權後，申請人可按本規定申請辦理首次登記。登記時附記部分應註明“屬歷史建成，宗地面積根據歷史建成的房屋實際用地面積登記”。
非農村集體經濟組織成員通過歷史遺留宅基地確權方式獲得的宅基地使用權，登記時附記部分還應註明“使用權人為非農村集體經濟組織成員，不得擴建、遷建”。
除基本材料1-5外，需補充以下材料：
1、《南海區申請土地（房屋）權屬登記審查表（歷史建成）》；
2、房屋符合報建驗收材料（含《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》）（若無法提供的，只登記宅基地使用權）。
5、未批先建的首次登記
1987年1月1日至2018年2月26日期間未辦理合法用地手續但已建成房屋的宅基地，符合“未批先建”情形的已按照《佛山市南海區宅基地歷史遺留問題分類處置實施細則》相關規定處理後，申請人可按本規定申請辦理首次登記。
登記時只登記合規面積（宅基地佔地面積不得超過80平方米），超出部分在附記部分註明：
“屬未批先建，實際用地面積： 平方米，超佔面積： 平方米，繳納宅基地超標使用費金額： 元。實際建築面積： 平方米，房屋超建面積： 平方米,繳納違建處罰金金額 元”。
6、批少用多的首次登記
1987年1月1日至2018年2月26日期間只辦理部分土地合法用地手續但已建成房屋的宅基地，符合“批少用多”情形的根據《佛山市南海區宅基地歷史遺留問題分類處置實施細則》相關規定處理後，申請人可按本規定申請辦理首次登記。
登記時只登記合規面積（宅基地佔地面積不得超過80平方米或原批准面積），超出部分在附記部分註明：
“屬批少用多，實際用地面積： 平方米，超佔面積： 平方米，繳納宅基地超標使用費金額： 元。實際建築面積： 平方米，房屋超建面積： 平方米,繳納違建處罰金金額 元”。
非農村集體經濟組織成員獲得的宅基地使用權，登記時附記部分還應註明“使用權人為非集體經濟組織成員，不得擴建、遷建”。
其中，基本材料6的用地批准文件（含《農村住宅建設用地許可證》）和不動產權證書（含土地使用證）需同時提供。
7、兩證不全的首次登記
1987年1月1日至2018年2月26日期間宅基地範圍內已建成房屋的，申請人只登記宅基地使用權且無超佔行為的，可以土地使用證為依據，按本規定申請補辦房屋所有權的首次登記，並頒發新的不動產權證書。
1987年1月1日至2018年2月26日期間宅基地範圍內已建成房屋的，申請人只登記房屋所有權且無改建、擴建行為的，可以房屋所有權證書或房地產權證書為依據，按本規定申請補辦宅基地使用權的首次登記，按房屋實測基底形狀、面積出具宗地紅線圖，土地使用權性質為撥用農村宅基地，僅需提交基本材料1-6。
轉移登記
宅基地或宅基地及地上房屋已辦理不動產權證書，因轉讓、互換、繼承、贈與、析產等方式導致不動產權利轉移的，申請人可按本規定申請辦理不動產轉移登記。
需要什麼材料？
申請辦理轉移登記的需提交以下申請材料：
3、不動產轉移證明；
4、不動產權證書（含土地使用證、房屋所有權證書或房地產權證書，共有的房屋還應當提交共有證）；
5、宗地紅線圖(若需重新權籍調查的，需提供不動產權籍調查表、界址標示表、界址簽章表)；
6、房屋平面圖（若需重新權籍調查的，需提供測繪部門出具的房屋平面圖（含測繪報告、房屋調查表））；
7、《契稅完（免）稅或不徵稅憑證》。
申辦流程
申請人攜帶相關材料前往不動產所在鎮（街道）行政服務中心提出申請，由鎮（街道）不動產登記窗口受理。鎮（街道）不動產登記中心對相關情況進行調查（有必要時需現場勘測），對申請材料進行審核，在行政審批承諾時限內完成登簿、繕證、發證工作（有必要時需公告）。
轉移登記適用於以下情形：
1、轉讓轉移登記
村（居）範圍內的宅基地使用權因其地上房屋（房地均已登記）轉讓而發生轉移的，受讓人為本村（居）範圍內的農村集體經濟組織成員且屬於農村宅基地權益資格名錄庫成員的，申請人可按本規定申請辦理不動產轉移登記。
申請材料中“3、不動產轉移證明”包含：（1）不動產轉讓合同；（2）受讓人屬於名錄庫成員的證明材料（由村（居）委會出具）；（3）轉讓方為農村集體經濟組織的，需提交經成員大會或成員代表會議表決同意的證明材料。
2、互換轉移登記
村（居）範圍內的宅基地使用權因其地上房屋（房地均已登記）互換而發生互換轉移的，互換方為本村（居）範圍內的農村集體經濟組織成員的，申請人可按本規定申請辦理不動產互換轉移登記。
申請材料中“3、不動產轉移證明”包含：（1）不動產互換合同；（2）互換方的戶內股權及成員證或集體經濟組織成員證明。
3、繼承轉移登記
宅基地因繼承而發生轉移（含遺贈）的，或宅基地使用權因其地上房屋（房地均已登記）繼承而發生轉移（含遺贈）的，申請人可按本規定申請辦理不動產繼承轉移登記。
申請材料中“3、不動產轉移證明”包含：繼承或遺贈的公證書或有關證明材料。
4、贈與轉移登記
村（居）範圍內的宅基地使用權因其地上房屋（房地均已登記）贈與而發生贈與轉移的，受贈方為宅基地使用權人的直系親屬，且為本農村集體經濟組織成員的（因共有人中一方死亡發生繼承，其他具有直系親屬關係的共有人同意贈與給繼承人的不受此限制），申請人可按本規定申請辦理不動產贈與轉移登記。
申請材料中“3、不動產轉移證明”包含：（1）不動產贈與合同；（2）受贈方的戶內股權及成員證或集體經濟組織成員證明（因共有人中一方死亡發生繼承，其他具有直系親屬關係的共有人同意贈與給繼承人的無需提供）；（3）贈與方和受贈方直系親屬關係證明文件。
5、析產轉移登記
宅基地及地上房屋（房地均已登記）因夫妻關係或離婚析產發生析產轉移的，擬登記方為本農村集體經濟組織成員的（憑生效法律文書辦理析產轉移登記的不受此限制），申請人可按本規定申請辦理析產轉移登記。
申請材料中“3、不動產轉移證明”包含：（1）析產協議；屬夫妻關係的提供：結婚證、夫妻析產協議；屬離婚析產的提供：離婚證及離婚協議書，或者記載有關房地產分割內容的生效離婚判決書、調解書等；（2）擬登記方的戶內股權及成員證或集體經濟組織成員證明（憑生效法律文書辦理析產轉移登記的無需提供）。
6、生效法律文書轉移登記
因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的，申請人符合相應轉移登記類型（情形（一）至（五））申請條件的，可按本規定申請辦理生效法律文書轉移登記。申請材料中“3、不動產轉移證明”包含：（1）發生轉移的生效法律文書；（2）根據不同轉移登記類型，提供擬登記方相應的身份或關係的證明材料。
7、土地使用證和房屋所有權證書（房地產權證書）權屬人不一致的轉移登記
同一宅基地上土地使用證和房屋所有權證書（房地產權證書）權屬人不一致的，為理順房地關係，經土地使用者與房屋所有者協商將宅基地及地上房屋轉移到雙方或其中一方名下，申請人可按本規定申請辦理不動產轉移登記。若擬登記方為非農村集體經濟組織成員，需公告無異議後，方可辦理不動產轉移登記。
申請材料中“3、不動產轉移證明”包含：（1）土地使用者與房屋所有者協議文件；（2）轉讓方為農村集體經濟組織的，需提交經成員大會或成員代表會議表決同意的證明材料。
變更登記
宅基地或宅基地及地上房屋已辦理不動產權證書，因權利人姓名或者名稱，身份證明號碼，不動產坐落、界址、用途、面積，房屋結構等狀況發生變化的，申請人可按本規定申請辦理不動產變更登記。
需要什麼材料？
申請辦理變更登記的需提交以下申請材料：
3、變更證明材料；
6、房屋平面圖（若需重新權籍調查的，需提供測繪部門出具的房屋平面圖（含測繪報告、房屋調查表））。
變更登記適用於以下情形：
1、權利人的姓名或者名稱、身份證號碼的變更登記
不動產權利人的姓名或者名稱、身份證號碼發生改變的，申請人可按本規定申請辦理變更登記。
申請材料中“3、變更證明材料”包含：（1）身份變更證明材料；（2）單位產權除因行政區劃調整之外的原因變更名稱的另需提交《土地增值稅納（免）稅證明》和《契稅完（免）稅或不徵稅憑證》。
2、房地坐落的變更登記
宅基地或宅基地及地上房屋的坐落髮生改變的，申請人可按本規定申請辦理變更登記。
申請材料中“3、變更證明材料”包含：證明不動產坐落的街道、門牌號等變更材料。
3、房屋改建、擴建（房地均已登記）的變更登記
申請人申請農村住宅改建、擴建的，不涉及用地紅線發生改變的，按相關規定完成報建驗收後，可按本規定申請辦理變更登記；涉及用地紅線發生改變的先按《佛山市南海區農村宅基地用地審批實施細則》相關規定辦理用地手續，完成報建驗收後，可按本規定申請辦理變更登記。
申請材料中“3、變更證明材料”包含：（1）房屋符合報建驗收材料（含《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》）；（2）涉及紅線變化另需提供用地批准文件（含《農村住宅建設用地許可證》）。
4、分割的變更登記
宅基地或宅基地及地上房屋經規劃部門同意分割的，申請人可按本規定申請辦理分割變更登記。
申請材料中“3、變更證明材料”包含：（1）有座標的宗地分割示意圖；（2）規劃部門同意宗地分割的意見；（3）涉及同一宗地多間房屋的分割，涉及因土地分割而宗地多間房屋的分割需提供：按棟的房屋測繪報告。
5、合併的變更登記
宅基地或宅基地及地上房屋經規劃部門同意無縫合並的，申請人可按本規定申請辦理合並變更登記。宅基地合併後的土地面積不得超過160平方米。登記時附記部分應註明“屬合併變更， 宗宅基地合併后土地面積為 平方米”。
申請材料中“3、變更證明材料”包含：（1）有座標的宗地合併示意圖；（2）規劃部門同意宗地合併的意見。
符合以下特殊情形的，申請人可按本規定申請辦理變更登記。
情形一：
1990年之前（含1990年）核發的土地證，證載圖形、面積與實測不一致的，若房屋自發證之日起至今無改建、擴建的，經公告無異議，按房屋實測基底形狀、面積辦理變更登記。
申請材料中“3、變更證明材料”包含：在《不動產登記申請書》和《佛山市南海區不動產登記實地查看筆錄》中增加申請人承諾房屋自發證之日起無改建、擴建的內容。
情形二：
對於沒有座標的土地證，若四至不變、紅線形狀不變、證載面積與實測不一致的，若房屋自發證前建成且至今無改建、擴建的，經公告無異議，按實測面積辦理變更登記。
情形三：
因測繪技術限制、地形底圖有誤等原因導致宅基地及地上房屋現狀與證載不一致的，若宅基地實測面積差異在3平方米以內或房屋實測面積差異率在5%以內的，可按實測情況辦理變更登記；若實測面積差異率超出上述標準的，房屋自登記之日起無改建、擴建的，由村（居）委會加具意見確認或經登記部門工作人員現場實勘確認後，經公告無異議，申請人可按本規定申請辦理變更登記。
情形四：
房屋建基線(建築物基地佔地實線)與原不動產權證書的宗地紅線範圍有一定的移位（有重疊），面積不變的，經公告無異議，可按實際基底面積辦理變更登記。若房屋建基線(建築物基地佔地實線)與原不動產權證書的宗地紅線範圍有一定的變形，但面積不變的，參照執行。
村（居）範圍內成片房屋建基線(建築物基地佔地實線)與多個土地證的宗地紅線整體偏移的，應由農村集體經濟組織組織相關權屬人收集材料，一併予以理順。
情形五：
80年代末90年代初總登記時期核發的宅基地土地證、房屋所有權證，原土地證證載用途為蠶房、榨油用地、豬（牛）欄等農業用途，但房屋實際為住宅用途。若已建成永久性住宅，證載權屬人屬於農村宅基地權益資格名錄庫的，可按本規定申請辦理變更登記，轉為住宅用途。
申請材料中“3、變更證明材料”包含：證載權屬人屬於名錄庫成員的證明材料（由村（居）委會出具）。
情形六：
無座標的土地證，檔案記載的“使用土地總面積”、檔案附圖計算的面積不一致的，以檔案記載的“使用土地總面積”為原則，並參考實際用地現狀，辦理變更登記。
更正登記
權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產權利歸屬、內容與不動產登記簿記載的權利狀況不一致的，申請人可按本規定申請辦理更正登記。
需要什麼材料？
依申請更正登記需提交以下材料：
3、證實不動產登記簿記載事項錯誤的材料（但不動產登記機構書面通知的除外）；
4、宗地紅線圖(含不動產權籍調查表、界址標示表、界址簽章表)；
5、測繪部門出具的房屋面積測繪報告書（含房屋調查表）、房屋平面圖；
6、若不動產地址已經發生變更，需提供地址變更證明文件；
7、申請人為不動產權利人的，提交不動產權證書（含土地使用證、房屋所有權證書和房地產權證書，共有的房屋還應當提交共有證）；申請人為利害關係人的，證實與不動產登記簿記載的不動產權利存在利害關係的材料；
8、不動產被限制查封的提交同意換髮不動產權利證書的書面證明（限制查封文書的有關單位出具）； 9、登記在農村集體經濟組織名下的資產，需提交經成員大會或成員代表會議表決同意的證明材料。
申辦流程
申請人攜帶相關材料前往不動產所在鎮（街道）行政服務中心提出申請，由鎮（街道）不動產登記窗口受理。鎮（街道）不動產登記中心對相關情況進行調查（需現場勘測），對申請材料進行審核，在行政審批承諾時限內完成登簿、繕證、發證工作。
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