綠島湖不僅有湖、有白鷺
更有數個話題十足的樓盤
片區關注度挺高
今天，我們就來談談它
歷史
10年賣地開發 片區改頭換面
綠島湖的歷史發展脈絡很清晰：2007年開始規劃，2009年正式開挖，2012年啟動綠島湖都市產業區建設，走上發展快車道。
與綠島湖幾乎是同步開發的，還有佛山地鐵2號線：2007年規劃出爐，2012年獲國家批覆，2014年正式動工。
然而，近10年的發展，讓綠島湖片區真正改頭換面的，不是湖區建設，而是土地出讓。
綠島湖板塊土地出讓一覽表
項目拿地時間樓面價綠島湖壹號2008.08.25642元/㎡漣岸2011.11.024267元/㎡招商雍景灣2013.10.316201元/㎡保利翡翠公館2015.06.103030元/㎡金茂綠島湖2015.10.293403元/㎡融創湖濱世家2016.01.134768元/㎡世茂望樾2017.05.1114426元/㎡龍光地塊2018.05.296617元/㎡部分數據來源：佛山中原、佛山樂居
從這份數據可看出，近幾年綠島湖的土地價格並不貴，除去最早進駐的綠島湖壹號，其他一線望湖的項目，樓面價在3字頭到6字頭之間。
最貴的是世茂望樾地塊，樓面價高達1.4萬，出讓條件甚多且不能望湖，著實令人費解。
對比此表，還能得出一個有趣的結論：早期進駐房企都賺到流油。為何？看看在售價格就懂了。
現狀
禪桂第二窪地 僅兩盤在衝鋒
目前，綠島湖價格區間為1.55-1.9萬，幾乎是樓面價的2-3倍，能不賺到流油嗎？
然而，這個價格，放眼禪桂，第一窪地是1.3-1.5萬的禪城城北，那第二窪地非綠島湖莫屬。
綠島湖板塊在售項目一覽
項目產品價格綠島湖壹號95/130㎡
月內開盤
帶裝修
吹風1.7-1.8萬
保利
翡翠公館
在售128/188㎡
98-128㎡待售
帶裝修
1.55-1.65萬
金茂綠島湖在售252㎡
年底推小戶型
帶裝修
1.7-1.9萬
招商雍景灣在售201-322㎡毛坯
1.55萬
統計日期：2018.07.10
如果以戰場來比喻綠島湖，綠島湖壹號、保利翡翠公館就是兩位衝得最猛的勇士。這兩盤的貨量多，戶型豐富，單價1.55萬到1.8萬均有。在上半年是推一棟，清一棟，去貨很快，熱度十足。
金茂綠島湖第一波子彈已悉數打完，目前剩餘少量大面積單位，單價1.7-1.9萬，剛需戶型最快要到年底才有動作，今年只能在一旁觀戰了。
招商雍景灣是位長者，大戶型產品去貨較難，在綠島湖戰場中飾演邊緣角色。
總的來說，由於片區內各盤產品及客群都不一樣，彼此之間的競爭不算激烈，但很快，
這個微妙的局面或將隨著一個純新盤的加入，掀起漣漪。變化
樓面價最高項目 將入市攪局
功夫君在前文中提到，目前綠島湖片區樓面價最高的項目，是1.4萬的世茂望樾。
樓面價高，意味著售價不會便宜。具體會賣多少錢？功夫君不會貿然猜測，但還是有一個大方向可以判斷：與目前在售的諸盤，都不在一個level。
▲世茂複式產品模型
因此，該項目很聰明，它不走尋常路。全盤做複式產品，沒有任何項目可與之對標，沒法對標，就是沒得參考，也就很難判斷出“值不值”。
這會給綠島湖板塊帶來什麼影響呢？有兩個可能：
- 大家不跟風，大路朝天各走一邊。
- 大家跟風，一起上升到同一個level。
好了，功夫君話只能說到這裡了，能不能get到就看個人造化了。說白了，下半年的綠島湖，註定不會平靜。
分析&建議
配套還需努力 剛需早日上車
不少粉絲諮詢功夫君：“綠島湖值得買嗎？配套好像不太完善？”
首先，
綠島湖手上的好牌有三張：環境、地鐵、價格。以2萬內的價格買到大湖邊上的房子，還有在建地鐵，放眼禪桂，僅此而已。
但壞牌也不少：配套、教育、醫療。其中，商業的短板最為明顯，現有的綠島廣場明顯人氣不足，開業率低，即將面世的其他商業體也將面臨同樣的問題。
綠島湖板塊三大短板類別已有
規劃/在建商業綠島廣場環球動漫產業基地
嶺南TTmall
金茂商業體
教育九小西校區
佛山市外國語學校
堤田小學
教育方面，公辦學校目前僅有九小西校區及堤田小學，面對綠島湖大體量的潛在生源，學位明顯是捉襟見肘的。
幸好，在今年2月的南莊鎮第十七屆人民代表大會上，南莊鎮政府提到，今年將力促綠島湖片區公辦小學佈局建設，教育這塊算是有點希望。
【剛需建議】想置業市區附近板塊，環境好，未來有前景的，可趁著現在還有不少三房戶型，早日下手。
【投資建議】距離2號線開通還有時日，未來估計還有一小波上升空間，但考慮到目前在售價格已經不便宜，上升空間有限。
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