本來今天是聊聊房地產一季度數據的，但是看到有人神邏輯又說租金不高，拿東三四環的高端商務公寓對比萬科在北京5.5環的長租房。還是繼續聊聊這個話題。
其實偉哥一直說，忽悠租賃的人都是犯罪，自己不租房，老是忽悠別人租房。
在中國的房地產界和銀行界中，廣為傳播著一個這樣的故事：一箇中國老太太，60歲時終於掙夠了錢買了一套房子。一個美國老太太，60歲時終於還清了購房的貨款，而她已經在這房子裡面住了30年了。這個故事彷彿告訴我們：我們應該感謝銀行貨款，通過銀行貨款，我們可以提前30年買上房子。
以後這個故事可能要加個北京海淀IT老頭了，60歲的時候，終於還清了租房的貸款。
首先：不談論個案，昨天偉哥也寫過，這個項目估計宇宙歷史上，只有4例，這個定價也是無奈，成本定價，非市場定價。
合計大約27宗地塊有自持，合計的面積為142萬平米。從趨勢看，從2017年2季度開始，基本住宅土地持有已經低於10%。
今天主要聊聊，從數據計算角度，看看，這類房屋對2020年的租賃市場影響，以及對於等待長租一生的剛需，是不是應該再回到買房市場！
1：計算未來租金上漲幅度，這類房源可能直接拉高北京平均租金2.3%
一個項目對市場租金的影響，其實有兩部分，一部分是直接影響，本身的高租金帶來的數據平均值上漲，另外一部分是心理影響，隔壁小區看你租2萬，自己才6000，勢必會提高點。（為什麼按照2萬算，因為有一次性支付的要求）
首先計算直接的數據平均值拉高：
按照全北京有150萬套出租房（月租平均在6000左右）計算，142萬平米未來這一類高地價租賃房，租金價格比市場價高1-2倍。大約能出現1.5萬套租賃房（月租平均2萬），大約也就是佔比1%。
這1%的高價租賃房源，入市，如果定價按照已經出現的，那麼對2020年租金預期來說，均價會拉高2.3%。其中的1500套，大約影響幅度在0.23%。（當然也不排除後續租金降價的可能性）
也就是說，這個項目事實上的確會拉高2020年北京市場平均租金0.23%+對租賃市場的心理影響。（當然，高租金項目並非個案，但近郊區區域第一例對市場影響要強於長安街及CBD等項目）
2：計算實際租賃成本：
龍頭房企萬科一宗位於北京5.5環的70年出租房用地，距西二旗8公里，90平米精裝修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180萬起。
很多人算賬說是高端，裝修如何如何豪華：
首先，我們看看，隔壁的限價房：
最近要上市的限價房，位於同類型區域的主要還是海淀幾宗地塊，分別是翠湖區域和西北旺的亮甲店。
其中位置要好一點的亮甲店，限價是5.8萬。按照這個計算，90平米的限價房，總價是522萬。而如果70年租賃90平米，不計算信貸成本，合計需要1260萬。
當然有人說，裝修好，裝修到底能值多少錢？
3：還是買房好！
神邏輯說IT碼農賺錢多，能承受高租金，偉哥覺得，碼農也不是都傻逼。
在2018年買房的機會有很多，但能看得見的是租金肯定會被影響，特別是這麼多資本的推動下，租金的變化可以預期。
對於當下樓市來說，推動租賃市場發展最大的難題是租售比。
目前北京等一線城市租金年回報率只有1-2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資的前提是，租金回報率超過資金成本1%以上。
所以按照國內目前最低的資金成本5%計算，也就是除非房價跌60%，或者租金上漲2倍，否則，租賃只能是邊緣選擇。
當然，最後總結一下，萬科的高租金個案，心理影響大於實際影響，但恰恰提前預示了一個事實：
別繪畫，想想租金，趕快買房。最近的調控這麼多，這是國家幫著你降了房價。
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