碧桂園，恆大，萬科，
富力萬達，保利……
全國排名前30強的房企，
已有15家在淄博拿地；
經開區、文昌湖……
淄博中心城區土地供應不斷增加。
這些將會對淄博住宅市場產生怎樣的影響？
淄博住宅市場未來走勢如何？
近日，山東易韜置業顧問有限公司董事長、淄博地產研習社聯合創始人程海峰圍繞當下淄博房地產市場的熱點話題，對目前的淄博住宅市場情況進行了專業分析。
關鍵詞一：50% 5.3萬套 兩年半
50%
易韜市場部監測數據顯示，全國房企30強，目前進入淄博拿地的已經達到15家，佔比50%。
排名全國前4的碧桂園，恆大，萬科，富力萬達在淄項目都已經啟動，保利也已落地淄博。綠城，金科，世茂，旭輝，中梁等更不必說，還有更多知名房企已經在趕來的路上。再加上民泰，天煜，中房，創業，金鼎，魯中等眾多的本地實力房企，今年下半年的淄博樓市可謂群英薈萃。淄博迎來了一個真正意義上的品牌年，購房者選擇增多。
5.3萬套
程海峰表示，隨著去年下半年來的土地釋放，淄博中心城區住宅供應量不斷增加，易韜市場部監控數據顯示：
目前張店區、高新區和經開區組成的淄博中心城區在售住宅項目現存房源一共900餘套，連同在售項目後期加推貨量共約1.1萬套。
2017年淄博中心城區（含張店區、高新區、經開區）住宅土地累計拍賣土地1876畝，可形成住宅建築面積供應量303萬㎡。
2018年截止目前，淄博中心城區住宅土地累計拍賣土地1447.37畝，可形成住宅建築面積供應量212萬㎡，正在公告住宅土地可形成住宅建築面積供應量2萬㎡。
因此，2018年淄博中心城區潛在住宅建築面積供應總量約為
517萬㎡，按照單套面積120㎡計算，摺合住宅約4.2萬套。綜上，淄博中心城區住宅在售及已知所有未來有效供應保守估計為5.3萬套。
兩年半
去化方面，程海峰依然用數據說話：據易韜市場部監測數據顯示，張店、高新、經開三區組成的中心城區 2014 - 2016 年住宅去化量逐年增加（除2017年，因為庫存見底略有下降）。淄博中心城區2014年實現住宅銷售 161.7萬㎡，摺合銷售套數約1.3萬套左右。2015年實現住宅銷售 213.4萬㎡，摺合銷售套數約1.7萬套左右。2016年實現住宅銷售 292.5萬㎡，摺合銷售套數約2.3萬套左右。2017年實現住宅銷售 254.5萬㎡，摺合銷售套數約2萬套左右。
淄博中心城區按照1.8-2萬套/年的年均去化量，目前淄博中心城區有效供應的5.3萬套房子，去化週期約為兩年半。
關鍵詞二：供需平衡 再分化 拐點後延
供需平衡
根據易韜市場部對政府供地的策略分析，36個月以下的庫存週期，政府一般要加大供地，而36個月以上的庫存週期，政府一般要嚴格限制土地供應。
從2014年以來，房子從供大於求再到供不應求，再到今年的供需再平衡，市場已經走過了一個循環。如果下一步繼續加大土地供應，那麼市場的潛在供應將會壓力大增。
再分化
程海峰表示，從市場監測數據看，預計從今年下半年開始，老百姓的選擇將會出現一個很好的窗口期。淄博新區、經開區出現的大量品牌房企項目，讓購房者不僅能買到房子，也能買到更好的房子。體量大、品質高、戶型好，這將是淄博房產市場的典型特徵。
淄博樓市的一個重要特徵將是再分化。品牌房企多了，供應量增加了，並不意味著購房者有足夠的時間去挑挑揀揀。淄博改善需求還在釋放，優質的項目依然炙手可熱。新區和經開區的一些優質項目，未必要參考兩年半的去化週期，估計可能一年半載就賣空了。就像李嘉誠說的，好地段好價格不愁賣，價格相對不敏感。
拐點後延
程海峰表示，根據魯中晨報今年4月份的報道，截至2017年年底，淄博市常住人口城鎮化率達70.26%，高於全國11.74個百分點，高於全省9.68個百分點。這意味著淄博樓市主流需求正從剛需買房、進城首套房過渡到改善住房。去年以來淄博中心城區的主流需求就是改善，張店客戶再改善，五區三縣客戶換房到張店。因為優質資源集中在中心城區，五區三縣的人口在往中心城區集聚，中心城區佔全市的房屋銷售總量的比重在逐年加強。改善潮還在持續釋放之中。
所以，對於淄博中心城區來說，樓市的景氣週期的拐點後延是必然的，它比其他區縣的市場表現要剛性。
“我估計今年大家看不到這個市場拐點的出現。
明年能看到嗎？我們拭目以待。”
淄博中心城區住宅
去化週期約為兩年半，
供求基本平衡。
在這種情況下，
房價是否會繼續上漲？
政府的限價政策對淄博樓市產生了什麼影響？
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