文| 時代財經 黃銀橋 中航工業退出房地產的動作還在持續。繼將中航地產整體併入保利地產後，6月25日，中航工業集團旗下的中國航空工業國際控股（香港）有限公司在北京產權交易所公開甩賣地產資產。這次出讓的是拓業國際有限公司100%股權及約11.45億元債權，轉讓底價18.25億元。
拓業國際持有大連航華置業公司52.08%股權和重慶航龍置業公司99%股權，大連航華主要資產包括位於大連市沙河口區中山路東南側總地盤面積約4.69萬平方米（不包括公共地盤面積）的四幅地塊，重慶航龍主要資產為重慶市兩江新區總地盤面積約37.53萬平方米的十二幅地塊。
大連和重慶項目是中航工業國際目前僅有的兩個房地產項目，若出讓成功，中航工業國際將完全剝離地產業務。作為被國務院要求退出房地產行業的央企之一，中航工業國際此次甩賣資產實屬情理之中。
出清地產業務後，中航工業國際將把業務重點轉移至全球通用航空飛機活塞發動機市場，而此次出售將為其帶來大筆所得款項以清償該收購部分未支付代價及提升營運資金狀況。
而這次交易更為值得關注的是隱身在大連、重慶項目背後的股東們，他們包括恆大、北京萬科、綠城中國原副董事長羅釗明等，這些股東在此次交易中享有優先購買權。
18億甩賣大連、重慶項目
公開資料顯示，大連航華股東共三名，其中拓業國際持股52.08%、大連華邦投資發展有限公司30%、航發投資管理有限公司17.92%，三者於2011年11月14日聯合競得大連項目，成交價17.6億元。
重慶項目於2013年12月31日由重慶航龍置業有限公司競得，為住宅用地，成交價2.75億元，目前仍處於前期開發階段。拓業國際持有重慶航龍99%股權，剩餘1%由重慶航悅置業有限公司持有。
2014年12月1日，中航工業國際以約3.26億港元的總價從控股股東中航國際手上收購拓業國際，繼而將大連、重慶兩項目收入囊中。
據中航工業國際2017年年報，大連項目現開發為大連中航國際廣場，包括辦公室、零售商舖及住宅樓宇，於竣工後總可出售面積約為35.05萬平方米。若干住宅及辦公室單位從2013年6月已開始預售，於2017年12月31日已竣工可出售面積為24.49萬平方米，其中銷售了17.3萬平方米，1.83萬平方米用於出租，其餘則包括在持作出售已完成物業內。
大連、重慶項目是中航工業國際僅有的兩個房地產項目，也是中航工業國際最主要的收入來源。截至2017年12月31日，中航工業國際物業發展及投資業務錄得收益15.21億港元及毛損1.86億港元。
另據掛牌文件披露，拓業國際截至2018年5月31日營業收入551.37萬元，淨利潤-4865.53萬元，資產總計27.3億元，負債總額22.81億元。
雖然中航工業國際此次出讓的兩項目產權清晰，但仍有不少問題需要解決。據時代財經瞭解，大連項目AC區超建房源正在辦理補繳土地出讓金及相關稅費等手續，但D區超建房源尚未辦理相關手續，同時雖於2018年2月、3月向裡城地產發出解除委託經營管理協議，但裡城地產至今仍未完成資料移交。
至於重慶項目，因閒置土地被罰款1098.76萬元，需在7月21日前繳清。此外，因與重慶航悅置業有限公司名下的、同樣位於重慶市兩江新區的1880畝土地緊鄰，重慶項目的規劃方案及進場動工事項可能需與重慶航悅置業有限公司進行協調，這意味著項目開發建設無法完全獨立。
拓業國際一位負責人向時代財經表示，若項目成功出讓，上述問題都需要由接盤方負責跟進處理。不過，這筆問題不少的資產在掛牌前似乎已經吸引到了買家。據中航工業國際透露，拓業國際100%股權最低標價人民幣6.8億主要是根據獨立於公司的潛在投標人初步反饋釐定的。
提前落袋恆大萬科？
2016年9月，在國務院國有資產監督管理委員會的一聲令下，作為主業不是房地產的央企之一，中航工業集團被要求出售所有房地產業務，退出房地產行業。
中航工業集團行動也非常迅速，2016年10月，中航工業集團將旗下上市公司中航地產以23.23億元協議轉讓給了保利地產。2017年5月17日，中航國際控股在北京產權交易所掛牌出讓中航萬科合計60%權益，後由萬科接盤。
2018年，中航工業集團出售動作變得頻繁，北京產權交易所公告顯示，6月中上旬，該公司已先後掛牌出讓惠東縣康宏發展有限公司51%股權、貴陽中航房地產開發有限公司70%股權、成都聚錦商貿有限公司100%股權及債權。
不過，相較於前述資產較為簡單的“身世”，本次出讓的大連、重慶項目背景頗為複雜。據轉讓方中航工業國際的高管名單顯示，目前行政總裁一職由徐洪舸擔任，非執行董事由周偉淦擔任，前者為萬科前舊將、現中航裡城董事長，後者為長江實業的執行董事，是香港有名的四大打工皇帝之一。
其次，除了拓業國際這個大股東外，大連、重慶項目背後原來還隱藏著不少業界耳熟能詳的明星股東，包括恆大、北京萬科、綠城中國原副董事長羅釗明等。
大連航華和重慶航龍背後都有一個共同的股東航發投資管理，航發投資管理一共有兩名股東，分別為恆大地產集團及深圳市雲裡酒店管理有限公司。
航發投資管理原為中航工業集團旗下公司，分別由中國航空技術國際控股有限公司(下稱中航國際)持有80%股權及其下屬子公司中國航空技術國際工程有限公司(下稱中航國際工程)持有20%股權。
2017年9月25日，中航國際在北京產權交易所公開出讓“航發投資管理80%股權及98.04億債權”，起拍價101.6億元，最終被恆大以約176.5億元斬獲。隨後11月9日，中航國際發公告稱，航發投資管理剩餘20%股權以6.64億人民幣售予深圳雲裡酒店。
天眼查顯示，航發投資管理的投資人信息在2018年1月10日發生變更，原來的兩大法人股東--中航國際、中航國際工程退出，新增恆大集團和深圳雲裡酒店。
而深圳雲裡酒店實為北京萬福陽光投資有限公司旗下100%間接持股的子公司。北京萬福陽光原名為北京綠城陽光，它的子公司中投發展2017年曾接盤綠城北京霄雲路項目，它的法定代表人為綠城中國原副董事長羅釗明。而北京萬福陽光的主要股東是北京萬科及羅釗明夫婦，二者各持股40%。
換言之，航發投資管理背後的三大主要股東其實是恆大、北京萬科、羅釗明夫婦。值得關注的是，拓業國際公佈的掛牌文件顯示，目前重慶航龍項目、大連航華項目都已分別委託重慶航悅置業有限公司、航發投資管理有限公司作為項目的管理運營方，並已簽署合作協議。
上述拓業國際負責人向時代財經強調，大連、重慶項目即使轉讓後，與航發投資管理的合作協議仍有效。這也意味著，在享有優先購買權的條件下，拓業國際的兩個項目很有可能落入恆大、北京萬科、羅釗明夫婦袋中。
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