最近的貴陽樓市，有些風聲鶴唳。
國家七部委開展專項治理，央視記者暗訪曝光市場亂象，再加上此前不久住建局停業整頓8個樓盤。
這架勢和氣場，直接把涉嫌違法違規的房企和中介摁住，先各打了三十大板再說。
但是，更加發人深省的，還是6月25日國開行對於棚改政策的最新舉措：各地PSL（抵押補充貸款）“審批權”，收回國開行總行。
綜合市場分析來看，棚改的審批將更為嚴格，貨幣化安置也會逐步“淡出”，將改為實物安置為主。
貨幣化安置被認為是這一輪三、四線城市房價過快上漲的主要誘因之一。
現在來看，可以說推動價格變動的，除了那些亦真亦假的炒房客，也還有被拆遷後拿走補償金，又去買房的那些人們，當然他們並不自知。
那麼，在此之後，還藏有哪些變數？
1. 棚改“審批權”收回
6月25日媒體公佈了一則消息，儘管各家渠道表述方式稍有差異，但是意思大致是這樣的：
- 國開行將棚改項目合同簽訂審批權限收回總行。（地方上無權也沒法放水了）；
- 以後多以實物安置為主。（即將安置方式優化調整，貨幣安置“淡出”，更多以實物等相結合的方式）；
- 國開行對棚改沒有“一刀切”，棚改並未暫停。（目前正在進行中的繼續執行，但是監管和審核會更加的嚴格。）
說起棚改的貨幣安置，簡單而言就是被拆遷戶拿到錢，然後再去市場上買房。
（貨幣化棚改的模式參考圖）
通常來說，棚改資金來自央行、地方公共財政收入和中央專項資金，而來自央行的資金佔比最大。
央行通過抵押補充貸款（PSL）把錢給國開行，地方政府再把錢給棚改區居民，換來棚改土地。
棚改居民跑去買商品房，開發商的庫存減少，再把賣房的錢拿去拍地。
地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行的貸款，形成一個閉環。
貨幣化棚改原始驅動的訴求，是解決自2008年四萬億以來，三四線城市形成的房地產巨大的產能過剩。
通過國開行等政策性銀行，向地方政府發放優惠貸款進行一輪定向放水，來填補當年產能過剩造成的窟窿。
但是，其結果呢？就是為了填補一個窟窿而造出另一個更大的窟窿。當年“四萬億”的時候，棚改規模佔比約4000億，而截至2018年5月，棚改資金的主要來源方PSL餘額達到了3.12萬億元，翻了近八倍。
於是，在政策舉措上有了轉變。儘管官方渠道，至今並沒有對此沒有做明確的表態，但是，安徽、山東、江西、河北等地在推行棚戶區改造時，安置方式上的口徑已經從只有“因城施策推進棚改貨幣化安置”，轉變為更多使用“貨幣化安置和實物化安置結合”。
甚至有地區要求合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣要進一步降低貨幣化安置比例。
本地的渠道消息透露，如市場的公開信息一樣，貴陽正在按照“總行”要求實行。但是，官方對於棚改安置政策尚未出現最新的表述。
2. “去庫存”的尾聲
棚改貨幣化安置“淡出”，也意味著全國“去庫存”進入尾聲。
棚改計劃於2005年首次提出，在最近幾年達到高峰。2008-2012年棚改新開工1260萬套，2013-2014年開工820萬套。
這一階段，主要安置方式為實物安置，也就是政府主導建立保障性住房，滿足棚戶區居民的住房需求，資金來源主要是地方政府發債、企業債券等。
棚改貨幣化一開始就被賦予去庫存的任務。
央行於2014年開始定向投放PSL，僅可用於支持棚戶區改造貸款、重大水利工程貸款及人民幣“走出去”項目貸款等特定項目貸款。
操作上，就是拆遷安置從給房變成給錢，居民拿到補償款後，可以自行購買住宅，不受地區、城市的限制。
在這樣的大背景下，三四線樓市房價的大漲受到了一系列內外部原因的推動。
市場分析指出，經歷了2016年以來的一輪大漲，一線城市房價極高，並採取了最嚴格的限購政策，同時對外進行人口疏散；
二線城市房價很高，並採取了相對嚴格的調控政策；
三、四線城市對購房少有限制，住房總價相對較低，部分城市還有購房獎勵政策。於是在貨幣化棚改的第一階段，在當地購房成為主流。
由於三四線城市及縣城市場容量狹小，庫存絕對量不大，短期內大量拆遷家庭拿著遠高於市場價的補償款擁入市場購房，造成房價大幅上揚。
上個月國內一個自媒體大號在貴陽調研時，對於某個極火的城南大盤觀點鮮明的提及，“市場的炒房客態勢並不顯著，多數都是本地的購買力。”
按照上述“溢出效應”的邏輯來看，部分貴州省區縣的貨幣化安置的棚改需求，同樣在向省會城市靠攏，也同時助推一輪貴陽市場購買力的釋放。
今天再來目測花果園和未來方舟的價格，從當年的約3500元/㎡，到近一年的快速變動達到約2倍後，也正式宣告住宅市場的“去庫存”，已經步入尾聲。
但是，棚改仍在繼續。
3. 房價未來的走向
每當在微信推送全省各區域房價的消息時，總會在收到這樣的留言。“價格都翻了一倍，你這是去年的統計吧？”。
伴隨這一輪棚改，以及大型房企的持續下沉市場，各地州市的樓市也在經歷一場空前的調整。
市場分析普遍認為，在當前條件下，三四線城市乃至縣城的房價經歷過一波大漲，房價絕對水平很高。
伴隨次輪棚改貨幣化安置的“淡出”，三四線城市樓市上漲的勢頭將有所緩解。
分析指出，由於供給增加的滯後性，2018年三四線城市的降溫不會特別顯著，甚至還可能慣性上漲，但漲速肯定要下降，2019年可能出現局部降價。
不過，相對房價的上漲，更應當警惕的還是來自債務方面的壓力。
貨幣化安置從2015年開始，在2016年加強，由於貸款週期主要是三年，因此，2018年開始，很多地方政府開始大規模向國開行償還貨幣化拆遷的貸款本息，2019年將面臨償還高峰期，而且這個高峰期會一直持續到2021年的上半年。
當務之急，在面臨區域市場“去庫存”初步完成後，應當要更加審慎的評估棚改貨幣化安置的效用，適時適當對政策加以調整。
畢竟，貴陽近期的棚改目標仍會釋放大量的購買力。
2017年12月，貴陽市出臺試行《方案》，指出全市力爭到2020年基本完成棚戶區城中村改造155445戶，涉及2231萬㎡。
《方案》明確要求，2018年，貴陽市將實施棚戶區城中村改造58931戶，涉及土地面積約938.07萬㎡。
實際上，部分地區注意到棚改貨幣化安置帶來的問題，已經在降速。
比如，山東在今年年初取消貨幣化安置獎勵。4月27日召開的安徽省城鎮保障性安居工程工作推進會強調，各地要合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣，要進一步降低貨幣化安置比例。
而且，就像購房者普遍反映的那樣，經過這一輪的調整後，當前的貴陽房價水平與購買力相比也已出現失衡。
購房過程中的精裝拆分等現象，更在無形中增加了棚戶區居民的購房壓力，以及普通居民的購房成本，被動的借貸也推動槓桿率水平的提升。
從全國層面來看，棚改的貨幣化讓支付能力低的居民獲得了按揭貸款的機會，居民的按揭貸款快速增加。
在2016年的有些月度，新增加的貸款中按揭貸款佔據了80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款佔53%，超過了企業貸款。
與此同時，不難看出，棚改貨幣化安置助推的上漲壓力，已經在三、四線城市的土地市場有所顯現。
由於央行向國開行提供PSL釋放流動性，國開行把錢給了地方政府，以棚戶區改造的方式，給拆遷戶大規模的現金，而他們會去把當地開發商原來開發的房子消化掉。地方政府要還PSL貸款以及利息，就必須把棚戶區的土地賣出更高的價錢。
而在避免地價的過快上漲方面，貴陽近期推出的舉措是“地價熔斷”，採取競配的措施，在一定程度上平抑地價。
土地出讓採取的“地價熔斷”方式，即地塊樓面地價競價到歷史高價（6000元/平方米建築面積）時轉入競配建面積、競自持面積、競配套設施等，由配建面積最多者作為最終競得人。
儘管因此控制了樓面價，數據上看確實過得去了，但是客觀上仍然提升了房企開發的綜合成本，也是要有人埋單的。
不久前，貴陽樓市調控的新政中也指出，對於去化週期較低的區域，將會進一步的加快土地的入市。
這樣來看，一方面是供給側的用地入市速度趨緊，一方面是拿地的成本仍然存在上漲的可能，都在影響後期的市場均價。
歷史經驗告訴我們，房開商拿地成本的上漲將進一步推高房價。對於收入較低的三四線城市來說，當前項目未來入市時，或許還會因為高價造成的購買力不足，而形成新的庫存。
對於普通購房者來說，決策難度也是空前的。
就連前期傾向看多的本地大V號，在同話題的評論中也表示，“無腦購入的時期已經過去”。
目前來看，網籤依舊排隊輪候，房源惜售情緒仍濃，剛性需求更要看準時機出手，二手房市場的優勢開始顯現，投資性的需求應當更加慎重。
而從區域的整體上來看，越是省會強市，越是經濟中心，越是大開發商搞的優質社區，房屋的相對價格就越安全。
這就像股市一樣，在經濟危機面前，越是大盤股的表現越好，而且也只有大盤股能較為輕鬆的變現。
昨天，“同病相憐”的昆明在被輪番點名後也是直接祭出調控的大招：外省人在主城五區和三個國家級開發（度假）園區“限購一套房”。
對於貴陽而言，市場焦慮的“主動緩和”，房屋均價的“被動盤整”，與調控政策的“聯動加碼”三者之中，不知道哪一個，會更先來到？
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