在租售並舉的政策主導下，長租公寓無疑是這一年多來最火熱的產業風口之一。不過，直至目前，還沒有一家長租公寓運營服務商敢稱盈利。況且，長租公寓的舞臺上不斷有人進場，也不斷有人離場。整體市場是藍海，運營管理是紅海——這個新興的市場，充滿挑戰。
前20強房企15家加入爭奪
幾年前，最早涉足長租公寓的是輕資產運營公司、互聯網公司。從2015年開始，規模房企強勢進入，形成了群雄逐鹿局面。隨著萬科、龍湖、保利、碧桂園等房企涉足長租公寓市場，目前，前20強房企已有15家進入這一市場。
時至今日，長租公寓成為房企發展新趨勢。“物業持有，租售並舉”的政策導向，意味著房地產進入下半場，開發商持有運營物業的盈利能力將成為下半場勝出的關鍵指數。
這些房企都準備大幹一場。龍湖地產計劃佈局16個一二線城市，未來公寓將達5萬間，進入行業前三名。萬科泊寓業務已覆蓋21個一二線城市，明年萬科長租公寓規模將達15萬間。旭輝領寓的目標是未來五年達到20萬間，進入行業前五，完成國際化佈局，同時實現IPO上市。
我們注意到，目前，佈局長租公寓市場的主要是開發商、機構投資者、創業團隊等，大致形成幾個流派：地產系，以知名房企為代表；創業公司系，以魔方、優客逸家為代表；酒店系，以雅詩閣為代表；中介系，以世聯為代表。
過去兩年間，地產商拿下了供應量在8萬套左右的全自持用地。與過去短平快的銷售模式相比，這些全自持用地不得不承受一個漫長的回報週期。
做“輕”生意還是“重”生意？
“地產商做公寓，任重而道遠，因為回報率低，回報週期長，融資成本也高，ABS、類REITs產品未來走向並不明朗。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，房企做長租公寓，規模效應是必須的，長租社區至少1000套房源以上，才能產生額外的商業消費氛圍。在他看來，長租公寓應“輕”、“重”結合，重是指資產併購、整體包租、資產增值、租金價差；輕是指資產託管、品牌加盟、管理收益、運營增效，單純的運營風險太大。
據瞭解，較早進入長租公寓的運營公司，通常要從業主處將房屋租賃過來，租期一般為6—8年，由運營公司對房子裝修改造，配齊傢俱家電，以單間或者整租形式出租。利用強大的公寓出租房管理系統（如房東利器），幾個人就能管理上百套的長租公寓，有人將其稱為“二房東”模式。
不過，這批在長租公寓市場做“輕”生意的早期創業公司，有一部分已相繼退出。如深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，紛紛在2017年退出市場。它們的離場，或因經營不善，或是資金鍊斷裂，或被更大的玩家收購。
有行家指出，輕、重資產模式都可能跑通，關鍵看運營。再強大的房東利器公寓管理系統，也無法拯救不懂運營的“新手團隊”，租賃行業的核心競爭力是運營能力。
此外，儘管租賃市場前景廣闊，但盈利模式仍是困擾所有企業的最大問題。“三年內不考慮盈利問題。”旭輝領寓主要負責人認為，對於盈利“要有一定的容忍度”，賺的是未來的錢。但，這種畢竟是少數。
長江證券一份報告指出，中國一線城市的租金回報率大多隻有1.5%，而企業的資金成本大多都在5%以上，這意味著短期來看大多企業都不賺錢，SOHO中國董事長潘石屹還給出了對長租公寓盈利與否這一問題的答案：房地產開發商做長租公寓不虧本，幾乎是不可能的。地產市場的現狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%，顯然，“賬算不過來”。
業內人士坦言，長租公寓的盈利點就在於：租金差價+金融槓桿+持有物業溢價。而商業模式的建立就在於組合相關產業要素，形成閉環的優勢產業鏈。
一家地產系長租公寓公司負責人告訴我們，土地價格仍是限制長租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。
“微改造”成功模式或可複製
值得注意的是，已有成功案例讓市場看到有超出租金差之外的毛利。在廣州市金沙洲向南街小區，由世聯行投資改造的廣州世聯金沙裡，就是企業通過“長租公寓+商業綜合體”的“世聯裡”模式，從格局、功能及業態進行重新整合適配，讓城中村物業經過升級改造後，由舊住宅倉庫變成了年輕人的時尚街坊、城中村的“會客廳”，商業整體出租面積率由近五成提升至90%。
在業界看來，其為城市城中村改造升級這一課題研究提供了有價值的答卷。“我們對村集體用地進行微改造，與房企的大拆大建不同，我們是一家輕資產公司，我們不改變城市的肌理，微改造花的成本並不大，但是卻給城市帶來新的活力。”世聯集團董事、集團副總經理袁鴻昌說。
年報顯示，這種模式已成其轉型抓手。2017年，世聯行新業務營收佔比從去年的44%提升至53%。目前，公司在長租公寓上的投入已超10億元。2017年，其旗下長租公寓品牌紅璞公寓全國簽約間數突破10萬間。
記者獲悉，目前世聯行在廣州的商業佈局已快速啟動，金沙裡、永泰裡、茶園裡、人和裡、江夏裡，已全面進入籌備期。微改造模式可否繼續成功複製，仍需拭目以待。
閱讀更多 房東那些事 的文章
