“長這麼大，第一次經歷‘乒乓球’搖號，居然是在買房時。”昨日，剛需購房族何先生
完成後續簽約手續後，回憶起上月底的買房經歷，仍覺得有些不可思議。
上月底，武漢東西湖一樓盤開盤，對剛需和非剛需搖號一律採用最原始的乒乓球方式，一改不少購房者對武漢樓市
的看法。“不管搖號結果如何，起碼過程讓人信服。”2018年樓市進入下半場，業內人士指出，在武漢剛需優先選房的背景下，供需兩旺的態勢有所放緩，後續不排除對政策“打補丁”，繼續保護剛需族的購房利益。
近半數樓盤開盤未售罄
根據武漢市房地產市場信息網數據，今年1至6月份武漢新建商品住宅成交75563套，而去年和前年，這一數據分別為99409套、152110套。
成交量下降的背後，是單個項目銷售率的普遍下降。機構統計數據顯示，武漢上半年開盤樓盤187個，其中當天售罄105個，“日光率”約56%，較去年同期明顯下降。
黃陂區盤龍城一樓盤開盤，當天推出512套房源，僅122套被認購。相較於同期開盤的其他樓盤，該項目銷售並不理想。
而全款購房、驗資百萬等篩選客戶的手段，今年上半年也逐漸難以在武漢樓市見到。
林女士表示，去年底到今年初，她身邊的親戚朋友同事談論的都是“哪裡要開盤了快去搶”，而近兩個月大家都在討論“買哪裡比較合適”，“大家的購房心態更冷靜了。”
剛需優先選房範圍擴大
今年2月份，武漢在全國開了一個先河，即推出“剛需人群優先選房項目試點”。
到6月份，該市預售備案均價低於18000元每平方米的新建商品住房項目中，建築面積低於120平方米的準售房源，至少有60%納入優先選房範圍。
這一比例有可能還會擴大。
武漢市房管局表示，該項政策措施是武漢率先落實全國住房城鄉建設工作會議“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”精神的重要舉措，將推動房地產市場形成針對各類需求實行差別化調控政策的新格局。下一步，該局將密切關注該項政策的實施情況，並根據市場需求研究逐步擴大首套剛需優先選房比例。
不排除對政策打補丁
國家統計局公佈的5月份70城房價數據顯示，環比漲幅仍進一步擴大。
6月24日，西安發文規範交易秩序，提出暫停企事業單位在限購區域購買住房，成為全國首個對公司購房進行管控的城市。隨後杭州、長沙也跟進，長沙還在限公司的基礎上，增加了限離婚、限新落戶、限未成年等限購方面的“堵漏”措施，同時規定個人購房4年限售，公司已購房5年限售。
武漢會跟進嗎？
業內人士表示，目前武漢市場上，通過企業買房獲取購房資格的比例並不算大，對市場影響相對較小。預計房地產調控將迎來更多“補丁”政策，以免給投機者留下漏洞。
中指院華中分院研究總監李國政則表示，武漢在保護切實需要住房的剛需族方面走在全國前列，後市急需解決的是供需失衡問題，只有供應起來，才能從根本上壓縮投機炒房等空間，否則仍會因城施策出臺進一步措施。
6月28日，住建部等七部門聯合發文，將於7月初至12月底在武漢、北京等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。業內人士分析，從住建部的打擊重點來看，下半年武漢或將針對投機炒房者、不法中介、違規房企等市場主體出臺措施，精準打擊。
上半年武漢樓市整體表現平穩，政策上維持調控未有調整，剛需優先選房全面鋪開，比例由40%提高至60%，武漢公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元，二套房的最高貸款額度為50萬元。2018年上半年逾14萬大學生落戶成“武漢人”。武漢在全國首開先河，大學生八折安居房也穩步推進。
樓市成交上，受多重調控政策的影響、供應不足等因素，2018年上半年成交量回落，同比2017年跌59.8%。2018年武漢上半年土拍也異常火熱，通過公開招拍掛進入武漢的有正商、金融街、力高、中誠信、龍湖等房企。
政策：保障剛需為主心骨 公積金額度提高
過去兩年，武漢樓市持續火爆，不少項目出現了拒絕公積金貸款、收取“茶水費”等違規現象。2018年以來，當地管理部門加強了市場整治力度，推出剛需優先選房等政策。目前各大開發商已基本接受公積金貸款，且表示按規定拿出一定比例的房源面向首套剛需人群。
2018年2月3日，武漢市開展剛需家庭首次購買商品住房優先選房試點工作，提出，房地產開發企業應將預售備案均價低於1.8萬元/平的新建商品住房項目中，戶型建面低於120平的準售房源，採取公證搖號方式選取不少於40%的比例納入優先選房範圍。
2018年6月底，該政策再“升級”，武漢市房管局發佈，武漢“剛需無房家庭優先選房”的房源比例由40%擴大到60%以上，登記時間不得少於48小時，滿足新市民居住需求。
4月底，武漢住房公積金管理中心發佈住房公積金個人貸款新政策：5月1日起，武漢市購買首套房使用住房公積金的最高貸款額度將由50萬元提升至70萬元，二套房的最高貸款額度為50萬元。
土拍：大牌房企佔據天下 新城區成香餑餑
縱觀武漢上半年土拍，我們可以看到的是成交地塊集中在新洲陽邏、漢南、武漢經濟開發區、黃陂、青菱湖等片區，中心城區成交地塊佔比較少。而且成交地塊當中，大型房企頻頻出手，包括萬科、綠地、保利、中建三局、金融街控股、奧山、龍湖、金茂、武漢地產等房企均有收穫，除此之外，河南正商和深圳力高等房企在2018年上半年通過武漢公開市場拿地首次進駐武漢。
武漢樓市的發展如火如荼，開發商拿地的激情越來越高，中心城區拍賣的地塊越來越少，遠城區優質地塊成了開發商爭搶的香餑餑。不斷高漲的房價，中心城區越來越狹小的選擇範圍，讓許多置業者將購房目光放得長遠，尋找在種種政策利好中即將崛起的新中心。
對於接下來的武漢土拍市場的動作業內則普遍認為，伴隨著越來越多房企的加入，中心城區優質住宅地塊的數量不斷減少，不少開發企業在招拍掛市場上獲得優質住宅地塊將變得尤為困難。與此同時，隨著房地產行業洗牌加劇，未來在武漢的土拍市場上，將出現更過的資金實力雄厚，融資渠道豐富的品牌房企、大型央企。
房貸：武漢首套房貸利率最高竟上浮至30%
在全國各地銀行頻頻上調房貸利率的背景下，武漢的房貸利率迎來了又一波的增長，緊張的情緒進一步在樓市蔓延。據不完全統計，目前武漢首套房房貸利率最高上浮30%，二套房利率最高上浮40%，越來越貴的房貸正成為剛需另一道難以跨越的關口。
近一年以來，武漢購房者的實際利率已從之前的8折、9折，變成了現在的上浮30%、40%，不斷上漲的購房利率，顯然增大了購房者的壓力。房貸利率上浮，買房成本增加，購房者的買房之路將更加艱難。
業內人士表示：“隨著房地產調控週期被歷史性拉長，金融監管力度不斷加強，可以預見接下來的房貸利率上漲週期起碼3年，最多可追至5年。調控最好的情況是全國房價溫和回落，但不管房價走勢如何，今後買房成本是越來越高了。
落戶：上半年約7萬大學生成為“武漢人”
2017年2月，武漢實施“百萬大學生留漢創業就業工程”，在全國率先提出留下百萬大學生，這個由武漢引爆的“搶才大戰”，隨後在全國多城延燒，西安、成都、杭州、寧波、南京等20多個城市相繼“參戰”。
2018年6月6日，“大學生快落戶”集中宣傳活動在武漢高校及大型企事業單位啟動。武漢市公安局治安管理局負責人介紹，2017年該市辦理留漢大學畢業生落戶14.2萬人，較2016年增長6倍;截至今年5月底，已辦理大學畢業生落戶6.4萬餘人，是去年同期1.7萬人的3.76倍。
安居房：全武漢籌建14個長江青年城 首個已開盤
“安居”一直是大學生留在大城市的痛點，武漢在全國首開先河，推出大學畢業生八折購房、租房政策。目前武漢首個大學生安居房臨空港青年城首期已經開盤售罄。
武漢市招才局相關負責人介紹，截至目前，全市已規劃和建設14個“長江青年城”，用地面積達9000畝。以滿足留漢大學畢業生居住和創業就業需要。
選址江岸區最優質地段之一的“長江金岸青年城”正推進實施，預計年內開工。該項目規劃建設15萬平方米人才公寓，提供3000餘套房源。還規劃建設大規模創客空間，為留漢創業的大學生及青年人才提供獨立、開放的辦公空間。
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