2018年过去的半年，深圳新房市场成功实现了稳定的21连跌，尽管跌幅甚微，楼市总体维稳，但仍不得不让人怀疑，深圳楼市要换挡了吗？
上半年，在住宅市场的持续稳定另一面，是写字楼市场的日渐活跃。在住房市场继续受控、深圳企业环境不断向好等多因素影响下，大宗交易持续活跃，尤其是商办市场，作为资产配置深受市场青睐，资本向写字楼倾斜的趋势越来越明显。
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深圳甲级写字楼供需两旺
谁交出了C位成绩单？
戴德梁行数据显示，2018年上半年深圳写字楼市场出现了供需两旺的态势。以2018年第一季度为例，全市甲级写字楼实现了83933平方米的吸纳量。核心区优质物业少量的空置单元因其稀缺性租金不降反升，带动全市租金水平稳中微张0.8个百分点。而在随后的第二季度，写字楼租赁市场更是呈现活跃态势，热点片区的甲级写字楼物业取得了较好的预租效果，戴德梁行监测数据显示全市平均租金小幅上扬至每平方米273.52元。
写字楼市场的供需两旺，印证着粤港澳大湾区时代到来，深圳写字楼正逐渐完成对产业的吸纳量。而从上半年写字楼销售数据中，则更容易发现资本青睐的方向。
来看最新的上半年写字楼市场销售数据。
从半年度的数据来看，深圳各区写字楼都取得了不错的成绩，排行前10的写字楼总销量合计超过30亿，写字楼市场升温的态势十分明显。其中位于前海的世茂前海中心以销售面积8219.97㎡和销售额7.8亿位列榜首，远远超过第二名，创造了上半年深圳写字楼市场的新记录。
更加不可思议的是，世茂前海中心接近8亿的销售额中，有超过半数是近期成交数据！备案显示，仅6月份世茂前海中心销售面积就达到5054㎡，销售总额4.9亿！这就意味着，粤港澳大湾区规划还未落地，资本已经开始抢占深圳潜力巨大的写字楼市场了。
（世茂前海中心）
单月狂销4.9亿，半年销售额达8亿。世茂前海中心把深圳楼市的另一端热度也引爆了。
毫无疑问，2018年上半年的深圳楼市是热闹的。调控政策迭出，楼市热点也层出不穷。从双玺的“5000万蹲”到华润城3期的“千人摇号”，时间不过个把月，每一次热点都能让人感受到深刻的资本焦虑。更令人唏嘘之处则在于，豪宅市场的焦虑还没有落幕，世茂前海中心就以单月4.9亿，半年约8亿的写字楼销售成绩，宣告深圳楼市即将进入下一个风口——写字楼时代。
的确，资本正在改变游戏玩法。投入豪宅市场是一个线索，布局写字楼则是更大的信号。
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产业支撑需求，写字楼需求向好
在粤港澳大湾区规划呼之欲出之时，深圳作为9+2城市群中金融科技创新中心的定位越来越清晰。今年年初，深圳市市长陈如桂在政府工作报告中披露，2017年深圳新引进持牌金融机构36家，新增境内外上市公司41家；去年全年，深圳新增3193家国家级高新技术企业，总数累计已达1.12万家，位居全国第二。
产业，尤其是金融科技创新产业，将成为大湾区核心引擎。而在深圳空间越来越紧缺的当下，前海写字楼作为承接未来金融科技创新产业的载体，需求将不断攀升，甚至将达到供不应求的局面。换言之，前海甲级写字楼的消化时间，便是粤港澳大湾区赶超曼哈顿，成为第一湾区所需要的时间。
（图片摄于世茂前海中心）
据戴德梁行预计，2019年南山前海片区供应量预计占全市甲级写字楼同期未来供应的46%，写字楼的密度恰恰反映了产业流入的方向。随着总部企业大面积使用以及高标准的片区定位持续吸引企业进驻，前海甲级物业可供应租赁的大面积楼层及优质物业将持续减少，也就是说，产业红利下，未来前海的写字楼市场实际优质供应量仍旧稀缺。以世茂前海中心为例，去年12月入市至今，大鳄忽然暗中出手世茂前海中心，一方面时间印证了区位的价值，另一方面，深圳楼市到达换挡写字楼的节点，粤港澳湾区下产业发展提速，将对优质商办物业产生巨大需求。产业升级对办公物业升级扩张需求的增加，提前书写了前海写字楼市场供需两旺的格局。
资本总是能够敏锐洞察市场新的风口。在前海写字楼市场逐渐走上舞台成为主角之前，众多资本已经有所行动，而资本巨头出手的速度和力度，都只能让后来者望其项背。
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“打新买房”背景下，商办物业成新风口
纵观上半年的深圳楼市，新房市场抢房潮似乎已成燎原之势。从招商双玺的「5000万蹲」到华润城润府三期「千人摇号」，买新房难度堪比打新股。住宅严调控，在投资渠道有限的情况下，商办物业成为良好资产配置。加上一线城市“类住宅”产品受严控，商办物业成为交易标的，资金纷纷投资其中。前海的商办物业，则因为未来的稀缺性格外受偏爱。
（世茂前海中心）
目前前海出让的地块，除了几宗是公开面向市场出让的以外，其余八成以上都是定向。前海未来的土地出让将会更多的以“特定用地”的方式出让。对于定向出让的用地，项目竣工十年之内不允许上市买卖。自用期10年届满之后，可以自由买卖，但限定必须整栋销售。其他不设定产业发展要求用地，可根据区、规模、功能、结构等情况，设定建成后的办公、商业限整栋销售、限整层销售、最小销售单位不得少于500平米等的规模或比例。
言下之意就是，十年内能够流向市场的写字楼产品将会非常稀缺，即便是十年解禁期过了，也要以数十亿起步的价格整体接盘。有机构预计，未来三四年，前海商办物业每年租金还将以5%-10%的幅度增长。
基于这样的考虑，越来越多的巨额资本开始提前对前海进行资产布局。
而前海的写字楼中，世茂前海中心占据前海妈湾金融核心位置，以约300米高度的旋转地标统领写字楼群，360°环视前海高空视野，俯瞰山海远眺香港，在自贸区战略与“一带一路”战略叠加利好下，可谓高净值人群实现资产配置的理想落脚点。 而未来，针对写字楼生态，世茂还将建立新的商务生态圈，提供更丰富的办公体验，面对前海企业的发展需求，为入驻企业提供更好的业务交流空间，打造资源链接平台。
（世茂前海中心）
从整个项目来看，世茂前海中心自持高达70%，可售部分只有30%，目前低区5-10F，可售面积仅剩15406.3㎡，高区可售面积仅剩下20470.04㎡，单价约为9-13万/平，珍席递减，留给资本布局的C位不多了！
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