北京6月8日，掛牌6個預售項目，其中第一次出現了3個限價房項目。包括瀛海府.金樾和著.旭輝城.
這3個項目的入市簽約，將直接拉低北京2018年上半年市場均價2%-3%
按照北京之前的市場成交面積和金額，這23萬平米簽約後，對於北京目前市場均價來說，能夠降低2-3%。其他非限價房項目的預售定價將有望平穩
首先：對於北京市場來說，2017年來的所有土地全部限價，限價房政策明確後，這部分項目入市有望加快入市，增加市場供應量。從市場供應節奏看，140平米以內的商品房含保障房在2018年截至日前只有5044套供應，大量的限價房都屬於這部分項目中，政策落地後，市場有望加速增加市場供應。
市場之前供應量非常少，預計新政落地後，將有大量項目在未來幾個月入市。
3個限價房項目合計面積達到了23.14萬平米。貨值在95億左右（地下部分不明確）緩解北京市場供應。
目前看，限價房合計大約3000億貨值：預計在6月開始，將出現限價房供應量的井噴。短期入市房源有望超過2萬套。（合計限價房總量4.5萬套，其中部分有可能在4季度後上市）
440萬平米，限價商品房還有地下附屬設施等等存在，合計大約可售面積在600萬平米（包括地下別墅等），大約總貨值也就是在3000億左右。一共62個項目
其次：地下部分正常入市
三個項目全部有可售的地下部分出現，對於大部分開發商來說，之前擔憂的政策壓力降低。
第三：從拿地時間看。
地塊分別是17年2月，17年7月等時間出讓的土地，證明了從入市節奏看，並不是按照土地出讓週期。整體看，預計2017年成交的限價房地塊都有加快入市的可能性。
第四： 限房價如果轉共有產權的影響分析
如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高於85%（價差比低於15%）時，該限房價項目將由開發商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售，和當前商品房的銷售完全一樣。
從政策角度看，出臺政策的預期肯定是平穩限價房的銷售，有可能有產權變化的，只有最稀缺的核心位置的。有可能出現萬人搖號的部分房源。其中最有可能的項目肯定是東西城豐臺與海淀，其他項目預計將依然是限價房性質。
整體看，入市的3個項目分部在房山與大興，這2個區域出現限價房轉共有產權的可能性很小。
第5： 北京調控效果已經全國第一，供應增加後市場繼續平穩
統計局數據顯示，北京的樓市價格下行幅度全國領先，二手房價格同比下調6.9%，新建住宅同比下調0.7%。
北京各種房地產政策持續加碼，限購、限商、限貸、限價、限售等減法政策疊加供應共有產權房、供應限價商品房等政策
從算賬的角度看，共有產權已經沒有投資價值，買了共有產權房，未來通過共有產權小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經非常低了！基本上離開這個市場的可能性也很小。共有產權房實際就變成了有部分產權的公租房！可流轉但投資屬性弱。
閱讀更多 大偉看樓市 的文章
