在濟拿地樓面價逾萬元
中垠“引援”開發高價地
《經濟導報》
濟南又一個地產項目在尋求“抱團取暖”。
來自山東產權交易中心的消息顯示，在濟南高新漢峪片區絕版位置持有3宗土地的濟南中垠鑫熙置業有限公司（下稱“濟南中垠鑫熙”）將進行增資擴股，欲引進戰略投資者共同開發該項目。
在去年8月，濟南中垠鑫熙濟南漢峪片區以15.6億元的總價拿下3宗土地，目前這些土地的地產產品都尚未進入銷售程序。
(中垠去年8月所拿土地，兩宗住宅用地樓面地價分別是1.3萬、1.1萬/㎡，濟南樓市觀察製圖）
擬募資1.03億元
來自山東產權交易中心的信息顯示，濟南中垠鑫熙成立於2016年11月1日，為中垠地產有限公司全資子公司，為國有獨資企業，註冊資本1億元。
審計報告顯示，截至2017年年底，濟南中垠鑫熙總資產18.03億元，總負債17.04億元，所有者權益為9910.14萬元。去年公司營業收入為0，利潤總額為虧損89.86萬元，這顯示公司尚未進入運營。
經評估後，該公司資產總計18.95億元，負債17.04億元，淨資產19129.08萬元，淨資產溢價率93%左右。
濟南中垠鑫熙本次擬增加註冊資本5385萬元，佔中垠鑫熙公司增資後註冊資本的35%。依據上述評估價格，本次擬增資價款不低於10310萬元，增資價款超出新增註冊資本5385萬元的部分計入公司資本公積。增資擴股完成後，中垠地產持有公司65%股權，新引進的股東持有公司35%股權。
本次增資對意向方有一些特殊的要求。
意向投資方須承諾，濟南中垠鑫熙自評估基準日至工商變更登記日期間產生的盈利由原股東享有，虧損由標的企業承擔；意向投資方須承諾，同意增資方案中標的企業法人治理結構的安排；意向增資方須承諾，在增資完成後向增資企業一次性提供不少於6億元的資金支持。
增資一箭雙鵰
濟南中垠鑫熙去年8月取得的3宗土地位於濟南市高新區漢峪片區鳳凰路以東，包括一宗商業、兩宗住宅土地，總面積94481平方米，約合142畝。
這3宗土地在拍賣時並未發生太激烈競爭，但住宅用地的樓面地價依然不低：1宗為1.32萬元/平方米，另1宗為1.1萬元/平方米。另外，這兩宗住宅用地還均為低密度住宅用地，1宗地上最大容積率不超過1.3，另一宗不超過1.6。
本次政資擴股的文件中坦言，“中垠地產抵容積率高端住宅的開發經驗相對欠缺，擬引進戰略投資者解決公司市場、融資、經驗不足等問題，為公司土地的後續開發提供資金保障”。
在增資擴股之後的人事安排方面，“新引進的股東負責標的企業具體運營，並指派人員任標的企業總經理”。
抱團取暖有利有弊
自去年以來，濟南已經出現多起開發商“抱團取暖”的案例。
在去年8月份，路勁地產集團曾經過79輪舉牌，最終以20億元和2.55萬平方米安置房的總成本，拿下長嶺山片區74畝土地。在這次土地拍賣中，開發商承擔的成本比較高，除了需要配建安置房外的樓面地價為1.344萬元/平方米，而若加上安置房的成本，業內預計開發商實際土地樓面成本在1.7萬元/平方米以上。
在該宗土地成交之後不久，路勁地產集團就與雅居樂地產集團簽署協議，雙方將共同開發該地塊。此後，路勁地產集團與雅居樂地產集團又聯手拿下了長嶺山片區另外一宗土地，總價格8.58億元，未計入安置房面積之前的樓面價為1.3499萬元/平方米。另外，旭輝集團還與青島銀盛泰集團聯手，在濟南拿下了多個項目。
“現在土地成本比較高，開發商面臨的資金壓力都比較大。而開發商們聯手開發，可共同分擔風險，增加企業資源及實力，讓項目更快地運轉起來。”王先生說道。
不過這種合作開發的項目也會蘊藏著一些風險：“比如如果合作雙方實力相當，內部經常會發生一些紛爭。特別是有的項目內部結構很複雜，各個開發商把控不同業務，如果相互配合不好會產生很大內耗。”
（本文轉自《經濟導報》，部分有微調）
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