領導往往退居二線，出來講話才更心無旁騖入木三分。
剛剛退下來的中財辦副主任楊偉民，言辭風格比他以往更要尖銳，直面當前國企、房地產和地方政府中國經濟三大難解之老大難，他還直接揭開了中國地產金融化、泡沫化背後的殘酷真相，中國的房子到底夠不夠住，住宅空置率到底有多高?
他說房地產行業——風險累積，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風險的定時炸彈，行政性措施已經不能根治
他說國企——如果不清理死窟窿就沒有水支撐新的經濟活動。
他說地方政府——正在變換花樣的舉債
他說金融部門——如果金融部門孤軍奮戰其他部門袖手旁觀這場戰役是打不好的。
引起媒體廣泛關注的是，他提到了中國房地產最敏感的神經——中國到底這麼多年建了多少套房子？中國住房空置率有多高？
我在中央財辦時，曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關部門應該儘快制定空置標準。現在我們在頻頻調控房地產市場，但是底數不清怎麼調控？像GDP不清楚怎麼調控經濟？
這個調查事實上早在三個月前，楊偉民中財辦的老同事陳錫文已在另外一個場合披露了這項由國家電網主導的空置率調查——
再比如“空心化”，以往人們認為房子沒人就是空心化，最近國家電網公司做一個統計，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。農村房屋的空置率比小城市房屋空置率，僅僅多0.1個百分點，為什麼就被炒得那麼兇？
儘管有國家電網的權威數據，但“一年一戶用電量不超過20度”這一指標的科學性和合理性均存在可質疑之處。
眾所周知的是空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。
我們看一下美國的數據——根據美國人口普查局的數據，2017年第一季度最新的全美出租空置率為7%，而自住房空置率則降到1.7%，低於2016年第四季度的1.8%。
經歷過地產泡沫和老齡化嚴重的日本，空置率近年來一直處於高位。數據顯示，2017年第一季度首都東京23區的空置率相對最低，達到12%，而埼玉縣甚至超過了18%。大阪的空置率較健康，為8.6%；而近期有汽車產業和人口遷入的福岡，其房屋空置率為11%，甚至比東京略低。
接上面的話，中國的住房空置率有多高?
幾年前西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告就披露了他們的估測——2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。
這一報告發布後引發了大量的爭議，地產大炮任志強直接炮轟——通過相關的數據計算可以發現，絕不可能有5000萬套或更多的空置房。
2016年年初，在房地產去庫存被上升到國策之時，中央黨校教授周天勇老師也有一個測算，2015年底預計，我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮地區空置住房約為6500到8800萬套之間。在經濟學上意味的是，沒有消費和就業人口的空殼住宅資產。
如楊偉民所言，房地產調控必須迴歸到根子上的制度問題，僅靠行政性措施已經越來越不能根治這顆定時炸彈。
建行董事長田國立跟著楊偉民的意思說，你想空置率實在太可怕了，但是這都是實際上就是什麼，其實這些東西你給他調動起來之後，都是有益的金融資產，承接海量貨幣，沒有這麼一個大的載體是不行的，所以我們必須得迅速把這些存量已經蓋完了的房，主要矛盾不是怎麼蓋房，房蓋了不少，美國才20多萬億的房屋總量，而且我們的農村統計還未必準，因為城市化進程不夠，所以還未必準，要想辦法怎麼調動存量。
因此，中國的房子不是夠不夠住的問題，土地供應也不是房地產市場影響房價的最核心變量，國土資源部官員就有過類似的表述，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，單純增加土地供給並不能直接平抑住房價格。
理解中財辦前後兩位副主任關於住房空置率的關心，是理解這一輪房地產調控的邏輯起點——控制增量，調動存量，這是租售並舉，發展長期租賃房市場的政策起點。
原來房地產的空置率早就被偷偷調查過
這些數字都指明瞭一個問題，那就是中國的房子不是不夠住，甚至在大城市都已經過剩了，既然中財辦已經偷偷開始調查2017年的空置率問題，想必心裡也已經動起了殺機，下一步的工作任務，必然要盤活存量。降不降房價單說，但至少不能讓你把房子閒著，最次也得逼你把房子拿出來出租。
空置房標準的認定是一個世界級難題，現在你偷偷調查，這個沒問題，但如果你說一年用電20度以下視為空置，那麼他分分鐘會把用電量提高，很簡單，買一臺空調在空房子裡每天空轉唄！你用電量規定多少，他都能跑出來，現在空調都能遠程控制了，甚至北京上班，四川空置幾套房，他都不擔心。天天能給你跑出電來。所以一旦你宣佈空置標準，那麼空置標準瞬間就不靈了，所以還得多種數據組合認定。比如門禁系統的虹膜識別，你說你們家誰住，租出去也行，誰住？每次進出小區都要虹膜登記加指紋識別，一旦發現造假，就計入徵信檔案。然後再通過耗電量的峰谷比對，上下水數據的峰谷比對，其實不麻煩的，你把規則定下來，很多人一看太麻煩自己就不去抖機靈了，再加上有門禁系統的過濾，真正需要電量峰谷比對，和上下水峰谷數據比對的並不多。還可以引入群眾舉報，其實你的房子是否空置，空置了多久，鄰居是最清楚的。
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但也要同時說清楚，誣告也是會被扣掉信用積分的。這樣誤差率就會更低。如果他能逃過門禁識別，能逃過電力和自來水部門的數據比對，還能逃過人民群眾的火眼金睛，那逃過就逃過吧，算他有本事了，估計跟自住房也就沒啥區別了，不過話說，與其這麼麻煩的逃過，為何不把房子租出去，還能賺點收入呢？所以他即使都能逃過，也未必能逃過市場規律。
寧可絞盡腦汁的逃避空置稅，也不把房子租出去，那這人一定是腦子有病，因為完全不划算嘛！
當然還是我們之前的觀點，通過技術手段的組合應用徵收空置稅，這仍然是下策，上策是直接開徵房產稅，不管你租不租，房子在那裡就要收稅，這樣空置房的成本立馬就上來了。所以對於絕大多數人來說，就會十分有動力，找個租戶來給自己對沖稅負。自然就能逼出很多空置房，進入租房市場。
但房產稅也有問題，那就是這東西殺傷力有點，很可能會一下引爆房地產泡沫，就像昨天建行董事長田國立說的，由於房地產現在已經過度金融化，房價如果真掉下來政府害怕，銀行更害怕。所以現在的態度有些曖昧，既不想讓大家炒房也不想讓房價降下來。但這事，你指著人民大眾靠覺悟，靠素質，肯定是沒有用的。我們每次既想怎麼樣，又想怎麼樣的時候，往往最後就是兩邊不落好。這次顯然已經越炒越兇了，那麼結果怎麼樣呢？在資產泡沫拆彈遊戲中，必須祛除或削弱房地產的金融屬性。當前地方政府紛紛利用人才引進、戶籍改革等措施變相突破房地產限購調控，明目張膽對有限的居民槓桿來源——有購房資格和能力的韭菜展開爭奪，恰恰是念錯了經。在拆彈的過程中，又繼續炒高資產泡沫的顯著風險。
地方政府關注的是錢袋子，而把風險甩給了金融體系和中央，目前看我們尚未看到中央的進一步應對之舉，但楊偉民主任今天的講話，恰是近幾年來中央房地產調控的真正藥方子。
接下來怎麼辦，拭目以待吧！
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