平安觀點
長三角區域面積21.17 萬平方公里，佔全國國土面積的2.2%，但人口與GDP產值佔比卻高達11.0%與20.0%，在全國經濟發展中具有舉足輕重的地位。區域內部靜態結構上，長三角城市群區域均衡性在三大城市群中最為良好，城市之間經濟發展梯度明顯更低；區域內部動態聯繫上，其動態區域網絡中心呈多點分佈，城市之間動態聯繫緊密。另外，長三角地區在基建、資本與產業、人口方面也具有較強的稟賦優勢。
國際經驗顯示，科技進步與對知識經濟的大力培養是區域經濟出現跳躍式發展的重要推動力。目前我國對長三角的規劃文件也在創新與開放的政策推動上給予了重點關注，同時對未來新興產業發展方向進行了明確。不過考慮到該規劃於2016年即已出臺，文件中列出的支持方向也存調整的可能。
由此我們從資本、科研、產業集群等角度出發，對長三角在具體行業領域上的資源稟賦特徵進行了進一步的探究，以圖發掘長三角更可能在哪裡領域對新經濟產生催化。根據我們的分析結果，長三角的資源稟賦特徵對新經濟的催化將很可能主要發生在
電子通信（集成電路）、互聯網大數據（新零售、雲計算等）、生物醫療、汽車、新材料、機械設備製造這六大領域。綜合來看，長三角地區在我國各個方面的資源優勢都非常顯著，區域內部經濟發展均衡，動態聯繫緊密，對外聯繫與金融發展水平居於全國之首，同時政策面上對於新興產業發展的支持、進一步擴大開放的信號也相當明確。未來長三角地區極有可能成為全國新經濟的引領區域，進一步考慮到其資源稟賦特徵在上述六大領域相對更為佔優，其中隱含的投資機會值得重點關注。
另外，我們也對長三角城市群樓市的投資機會進行了簡要分析，主要結論包括：①從規劃文件上看，未來上海市新增住宅類用地會有所提升，由限價令帶來的“低價”新房具有一定的潛在供給空間。②二線城市要想享受人才紅利，人才流入、經濟發展、公共資源建設、房地產業之間能夠形成良性互動是關鍵，同時當地是否具有基本的產業經濟和就業機會進行新增人口的承接更是重要前提條件。從這個角度上看，經濟實力明顯靠前的長三角二線城市有望切實享受人才流入的紅利，房價具升值空間。③主流房企的拿地佈局具有較強參考價值，長三角城市中，主流房企對杭州、蘇州、上海、南京明顯更為青睞。④我們對環滬城市進行了基本面的比較分析，認為蘇州與嘉興兩個城市在環滬概念上的投資價值相對更高，理由包括：二者距離上海通勤時間最短，可以切實滿足“雙城生活”人群需求；蘇州較強的經濟實力使其投資價值不僅限於環滬概念，城市本身對人口流入即具備較強吸引力；嘉興在購房成本和限購政策上均具相對優勢，同時嘉興在發展戰略上明顯積極向上海靠攏，與上海科技產業園的合作也已經落地，具備較強的後續發展潛力。
本篇報告從過去、現在、未來三個角度出發，對長三角城市群進行了詳細的全方位透視，同時針對當前的政策導向，力圖挖掘相關投資機會：目前，長三角城市群整體的經濟發展水平位居全國前列，區域內城市之間的結構發展相對均衡，動態聯繫也較為緊密，在眾多領域即使與國內其他二大城市群相比也具備明顯優勢。長三角城市群在創新與高科技發展方面的戰略定位明確，政府方面的發展規劃對長三角的新興產業戰略給予了一定的方向，而我們結合長三角區域自身的資源稟賦特徵也對長三角的新經濟發展方向與重點關注領域進行了前瞻，在雄厚的資源支持之下，長三角與新經濟的碰撞值得重點期待，可能會造就未來經濟發展的新增長極。最後，我們結合當前的發展現狀對長三角地區的樓市投資機會進行了梳理，人口流入、區域經濟的發展等因素使得長三角地區樓市存投資價值。
一、過去——歷史發展
長三角的區域經濟一體化在歷史上存有三個發展階段：
第一階段，上海經濟區階段。 為了避免行政劃分對產業分工與資源分配形成阻礙，20世紀80年代中央提出進行“橫向聯合”與“區域經濟協作”，在這一背景下，上海經濟區成立，成立之初僅包括上海、蘇州、無錫、杭州、嘉興等十個城市, 而後擴大到浙江、江蘇和上海兩省一市，再之後安徽、江西、福建也陸續加入。不過上海經濟區的常設機構僅僅是一個研究規劃機構, 其主要運作平臺“上海經濟區省( 市) 首腦會議”“只是一個協商性質的會議，並無實際的行政權力, 因此上海經濟區並不具備超越地方行政壁壘進行資源配置的功能。
第二階段，浦東開發開放時期。90年代初，上海提出以浦東開發開放為突破口, 加速上海改革開放步伐的戰略思路，進而引發了以浦東開發開放為契機的長三角區域經濟一體化的第二次浪潮。在這一時期，證券市場的開放、金融體制的改革在浦東首先推行，與此同時，相關優惠政策使得國際上掀起了上海FDI投資熱。不過這一時期上海改革開放對周邊地區的溢出效應存有明顯差異，依靠市場獲取資源比例較高的部門，比如鄉鎮企業與個體私營戶的姿態較為主動，但依靠組織獲取資源比例較高的部門，比如國有企業等的態度就較為謹慎。
第三階段，經濟全球化時期。進入21世紀之後，市場化程度大幅提高，資源要素的跨區域流動加快，企業內的地域分工開展更是有力地推動了區域經濟一體化的進程。制度方面，除了滬、蘇、浙兩省一市主要領導人的互訪制度外, 每年舉行的長三角主要城市市長會議也在某種程度上成為了長三角區域經濟一體化的組織架構,承擔了制度組織協調的功能。這一時期，長三角區域經濟一體化在基礎設施層面的表現也相對突出，滬杭、杭寧、蘇嘉等高速公路相繼通車。
在區域經濟、城市群發展的新時期，長三角開始被賦予新的使命。2010年國務院批准實施《長江三角洲地區區域規劃》，將長三角的範圍確定為江浙滬，並定位為亞太地區重要的國際門戶、全球重要的現代服務業和先進製造業中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群。2016年《長江三角洲城市群發展規劃》發佈，文件對上三角地區城市群進行了劃分界定，並提出培育更高水平的經濟增長極，到2030年，全面建成具有全球影響力的世界級城市群。
二、現在——整體實力、區域結構與稟賦優勢
本章內容分為三個部分，第一部分我們首先對長三角區域的整體概況進行基本介紹，並從人口、區域面積、經濟等多個角度來對長三角地區在全國範圍的體量規模進行感知；第二部分我們對區域內部的靜態發展梯度與動態聯繫情況進行相關分析；第三部分，我們將從基建、資本與產業、人口三個角度出發，來探討長三角地區的資源稟賦優勢。
2.1 長三角區域概況與整體實力
長三角城市群處於東亞地理中心和西太平洋的東亞航線要衝，是“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶。長三角城市群的規劃範圍在上海市、江蘇省、浙江省、安徽省之內，包括上海市，江蘇省的南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚州、鎮江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、台州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城，共26 市。
長三角區域面積21.17 萬平方公里，佔全國國土面積的2.2%，但人口與GDP產值佔比卻高達11.0%與20.0%。考慮到三省一市（上海、江蘇、浙江、安徽）合計的人口與GDP佔比分別為16.1%與23.6%，長三角區域可謂將三省一市的繁榮地區盡收囊中。
長三角經濟水平明顯位於全國前列，人均GDP達108225元/人，遠超59660的全國平均水平；城鎮分佈密度達到每萬平方公里80多個，是全國平均水平的4 倍左右；國際化程度高，進出口水平在全國佔比32%，而上海更是在自貿區的依託之下，進出口在全國份額高達12%；科教與創新資源豐富，擁有國家工程研究中心和工程實驗室等創新平臺近300 家，年研發經費支出和有效發明專利數均約佔全國的30%。
NASA地球“夜燈”圖像可以對城市發展水平與人口聚集程度進行直觀觀測，從2016年的情況來看，長三角與珠三角地區明顯大面積高亮，核心城市對周邊省市的外溢效應相對較強，而京津冀地區的亮燈明顯聚集在北京、天津兩市，區域性的聯動發展要相對較差。
2.2 區域內的靜態結構與動態交互
1、區域內靜態結構
在城市群的發展過程中，一個相對普遍的經驗規律是第一大城市GDP / 第K大城市GDP=K，以下我們從這個角度來對我國三大城市群區域靜態結構進行度量：以“第一大城市GDP / 第K大城市GDP=K” 作為基本標準，若實際第一大城市GDP / 第K大城市GDP < K，則意味該城市群周邊城市與中心城市梯度差異相對較小，經濟結構相對均衡；反之則表明城市群經濟梯度差異相對較大。
數據顯示，我國長三角城市群（包含26個城市）基本位於標準線下方，僅安徽省內三個小城（宣城、銅陵、池州）的倍數比值大於K，城市群內梯度差異較小；珠三角和京津冀城市群（各包括14個城市）之間的經濟梯度差異明顯高於長三角城市，其中珠三角從第5大城市開始高於標準線，京津冀僅北京、天津兩市位於標準線下，其餘城市均位於標準線之上。由此可見，若以GDP的角度度量區域間的經濟結構均衡性，則是長三角 > 珠三角 > 京津冀，且長三角城市間的均衡程度顯著高於後兩大城市群。
除了GDP的角度之外，我們同樣使用“第一大城市 / 第K大城市”的方法對城市群的人口與資本的結構梯度進行了度量，其中人口指標選取各城市常住人口，資本指標選取各城市存量規模。數據顯示，人口結構均衡性方面，三大城市群之間的優劣並不顯著；但資本結構均衡性方面，三大城市群之間存有明顯優劣，整體上長三角資本梯度差異更小，結構均衡性相對更優，不過若僅比較前5大城市的資本結構梯度，長三角與珠三角的優劣差異不大。
綜合GDP、人口、資本三維度，長三角城市群區域均衡性在三大城市群中最為良好，區域經濟發展情況相對更好。三大城市群中，京津冀城市群的區域均衡性明顯較差，其核心城市對周邊城市的虹吸作用可能強於外溢作用。
雖然長三角城市內部經濟發展相對均衡，但哪些城市屬於“富饒”排行的第一梯隊仍然值得關注。從人均GDP的角度來看，2016年人均GDP處於前四分之一分位的城市依次為：蘇州、無錫、南京、杭州、常州、鎮江，而上海則以微小差異掉落至第二梯隊。在長三角24個城市之中，上海人均GDP僅位列第7名，這也進一步側面顯示江浙地區的富饒程度之高。
2、區域內的動態聯繫
對於長三角內部城市之間的經濟生活聯繫緊密程度，滴滴平臺發佈的《2016年長三角智能出行大數據報告》所透漏出的信息值得關注：滴滴利用出行大數據，以城市A打車出行的用戶中來自城市B的人數來定義城市A、 B之間的連接程度，並據此計算了城市吸附指數。數據顯示，長三角城市中，城市吸附指數大於60的“區域網絡中心”有三大城市：杭州、上海、南京，吸附指數在20-60之間的“次區域聯絡中心”則包括有7大城市。總體上看，區域網絡中心多點分佈格局側面顯示區域內具有相對較好的動態聯繫網絡。
將長三角城市之間的網絡鏈接程度與京津冀地區進行橫向對比可以更好地顯示出前者在區域聯繫方面的顯著優勢：京津冀地區城市吸附指數大於60的“區域網絡中心”僅有北京一座城市，吸附指數在20-60之間的“次區域聯絡中心”僅包括天津與石家莊2座城市。
另外，從報告中公佈的城市網絡鏈接示意圖中可以看出，在上述度量方法下，與上海聯繫最為緊密的城市是杭州與蘇州，南京相對次之，可見地理距離仍是緊密聯繫程度的重要影響因素。杭州與紹興、寧波、金華之間的聯繫也較為緊密，但與同距離的蘇州、無錫聯繫程度卻相對較弱，
可見城市之間的聯繫仍受到了省級行政區域劃分的割裂影響。值得說明的是，事實上滴滴是在利用人群的定位信息在進行大數據分析，在A城市頻繁活動的人群中實際來自城市B的人數比例確實可以很好地體現兩城市之間商業、生活聯繫的緊密性。其揭露出的信息值得關注。
2.3 長三角地區的資源稟賦優勢
1、基建優勢
在經濟快速增長的支撐下，長三角區域具有強大的基建優勢：
陸路運輸領域，根據長三角統計年鑑，2015年我國長三角區域鐵路密度即已經是全國整體鐵路密度的近4倍，達464公里/萬平方公里；長三角高速公路密度是全國整體水平的近5倍，達639公里/萬平方公里。
航空運輸領域，雖然上海浦東機場在吞吐量上仍次於北京，全國排名第二，但長三角區域共擁有17座機場，超過京津冀與珠三角地區之和。密集的機場群使得城市群對內、對外的聯繫都將更加緊密。
水路運輸領域，長三角港口群不僅是我國沿海五個港口群中港口分佈最密集、吞吐量最大的港口群，在2017年全球百強集裝箱港口中，長三角港口也佔據4席（上海，寧波舟山、蘇州、南京），其中上海港與寧波舟山港分別位列第一與第四，上海港更是連續8年蟬聯世界第一。目前區域內已建有9個億噸級大港，可以說長三角港口群對世界航運起著舉足輕重的影響。
當前政策面對都市圈交通網的大力推動可謂進一步提升了城市群的內部基建優勢：《“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃》提出“重要城市群核心城市間、核心城市與周邊節點城市間要實現1—2 小時通達”；《長江三角洲城市群發展規劃》指出“加快打造都市圈交通網，提供同城化交通服務，推行不同客運方式客票一體聯程和不同城市一卡互通”；《上海市城市總體規劃2035》表示要“推動近滬地區（90 分鐘通勤範圍）及周邊同城化都市圈的協同發展”。
事實上，當前上海同城化都市圈的發展已經有了很好的基礎，上海與近滬地區主要城市基本已經實現了2小時通達，其與蘇州、嘉興兩地的高鐵通達時間只需30分鐘，與無錫、杭州、常州的通行時間也可基本保持在一小時以內。
2、資本與產業優勢
我們將三大城市群的產業實體、對外資的吸引能力、金融業發展進行了橫向對比，其中選取的代理指標分別為“擁有上市公司數量佔比”、“吸引外企數量佔比”、“擁有金融公司數量佔比”。不過由於數據限制，我們僅從省級與直轄市的口徑下進行粗略比較，數據顯示長三角所處的三省一市在上述三大領域均具有絕對優勢。（值得說明的是，由於長三角的區域劃分已將三省一市的繁榮地區盡收囊中，在三省一市中的GDP佔比高達85%，所以三省一市相對較大的口徑並不會對橫向比較結果產生明顯高估）。
具體來看，長三角地區所處的三省一市擁有上市公司數量佔比達33.9%，吸引外企數量佔比34.7%，金融公司數量佔比29.9%。三省一市在上述三個領域均在全國範圍內佔據約1/3的體量，且與珠三角所處的廣東省、京津冀所處的一省兩市相比具有明顯優勢。
與首都北京相比，上海市在吸引外資和金融業方面優勢顯著，其中外企數據佔比和金融公司數量佔比分別為15.7%和20.9%，而北京僅分別為6.0%和15.4%；上市公司數量佔比上，上海以7.9%的水平略遜於北京的8.8%。另外在金融業的發展方面，上海擁有基金公司佔比和期貨公司佔比上明顯處於領軍地位，其中基金公司佔比超全國3成，期貨公司佔比也高達23.1%。
3、人口資源優勢
北京和上海無疑是國內最強高校的聚集地、高學歷人群的孕育地，但在一線城市高房價、高生活成本、高落戶門檻，二線城市紛紛開啟“搶人”政策的助推下，近一年來國內人才流動特徵發生了一些新變化。根據中高端人才職業發展平臺獵聘發佈的《2018Q1中高端人才薪酬與流動大數據報告》，2016年四季度至今年一季度的時間區間內，全國人才淨流入率排名最高的15個城市中，二線城市的表現最為出彩，而位列第一名的杭州更是將其他城市遠遠甩在後方；除杭州之外，南京、合肥、上海、蘇州這幾個長三角城市也依次上榜，長三角城市最終包攬榜單的1/3席位。（值得說明的是，雖然北京、上海也於今年加入“搶人浪潮”，但對人才質素的門檻要求顯著高於二線城市，總體上北京、上海仍然是嚴控人口的）。
除了受益於近一年國內一、二線城市吸引力轉變之外，長三角城市群還在大力引進國際英才。《長江三角洲城市群發展規劃》指出，要“建立緊缺國際人才清單和移民職業清單制度，重點招攬最有價值的科技、投資、營銷、創意等人才。建立海外高層次人才儲備庫和留學回國人員數據庫，定期發佈緊缺人才需求報告，拓寬國際人才招攬渠道。在制定外籍高層次人才認定標準基礎上，全面放開科技創新創業人才、一線科研骨幹、緊缺急需專業人才的永久居留政策，放寬其他國際人才長期居留許可的申請條件。放寬緊缺領域國際移民的准入限制，在上海率先探索放寬特殊人才國籍管理”。
“放眼全球、接軌世界、深化開放”是長三角規劃的重要主旋律，上海市在2035規劃之中明確提出的總目標也是“全球城市”，在長三角城市群引領對外開放的政策推動下，國際英才的流入將進一步提升長三角城市群的人口資源優勢。
三、未來——從國際經驗與本土戰略看未來方向
3.1國際發展經驗啟示
1、城市群規劃的思路演進與重要關注點——以紐約為例
紐約城市群地跨紐約、康涅狄格、新澤西三個州，以紐約市為核心城市，波士頓、費城、華盛頓和巴爾的摩為次中心城市，同時包括周邊26個縣。為了協調各州之間的關係，非官方和非營利組織——紐約區域規劃協會成立，該組織主要針對紐約都市圈地區的發展，制定跨行政界線的綜合規劃，並向有關政府提供諮詢，鼓勵政府與私人組織合作起來促進規劃的實施。紐約區域規劃協會先後對紐約大都市地區編制了三次區域規劃，規劃內容促使紐約城市群不斷完善，具有較強的借鑑意義。
第一次規劃是1921-1929年間，當時區域內城市規模與城市數量不斷擴大，以紐約、費城兩個特大城市為核心的發展軸形成，對周邊城市的帶動逐步增強。在這樣的背景下，規劃內容重點提出加強高速公路網建設以增強紐約城市群內部的交通連接，並表示要建立區域開發建設公司，對工業佈局調整與衛星城建設提供完整合理的城市設計。
第二次規劃是1968年，由於之前建設大交通網絡的規劃並沒有得到較好的實現，紐約區域規劃協會提出重建大交通網絡；與此同時，新規劃提出建立新的城市中心，並應儘量提高老城區和衰敗地區的公共服務水平，吸引人口流入。另外，第二次規劃開始關注環境問題，表示新的城市發展應當確保自然環境免受汙染。
第三次規劃是1999年，紐約區域規劃協會認為，儘管紐約在世界範圍內實力依然雄厚，但是大蕭條之後的半個世紀裡經濟增長相對放緩，紐約國際金融中心地位正在面臨挑戰，同時存有環境汙染問題。對此，紐約區域規劃協會開始推進3E，經濟（economy）、環境（environment）與平等（equity）。在具體的舉措上主要有，進一步健全中心城區與周邊地區的交通聯繫，形成“區域速達”；加強對學校的財政投入，加強人才培養；建立8個永久性自然保護區以保持綠色生態等。
從紐約區域規劃協會的重要三次規劃內容上看，交通網絡連接、工業產業佈局、多中心的城市佈局、經濟發展與人才培養、環境是主要的關注焦點，而這也與我國目前城市群規劃的思路與重點推進方向基本相符。
2、從國際經驗看科技創新與知識經濟的重要性
從理論上看，區域經濟主要存有兩個方面的優勢：第一是聚集效應，人口、資本、產業、科研所帶來的聚集效應對經濟發展可以起到重要推動作用。首先人口的聚集導致勞動力成本相應降低；資本的聚集導致企業融資成本相應降低；高校的聚集可以顯著提升勞動者素質，而高素質人才和科研資源的聚齊將對科學進步產生巨大的推動作用，進一步推動經濟跨越式發展；另外產業的聚集所產生的激烈市場競爭環境也將倒逼企業進行研發投入，加快創新與產業升級。第二是協同效應，各區域依託自身比較優勢進行產業分工，有助於實現整體系統的資源利用和經濟效益的最大化；事實上城市群之間進行產業分工的好處之一也可使得同類產業能更好地在地域上進行產業聚集，放大聚集效應。
從國際發展經驗上看，包括紐約都市圈在內的世界其他都市圈的成長曆程均顯示，科技進步與對知識經濟的大力培養是區域經濟出現跳躍式發展的重要推動力，在知識經濟與科技創新的推動下，產業結構不斷升級和完善，同時所形成的新興產業在此後數十年中成為該地區乃至整個國家的經濟支柱。同樣以紐約的發展經驗為例，紐約都市圈的發展是在美國整體經濟發展變遷的大框架下進行的，經歷了工業革命、服務業轉型、信息化浪潮三個重要發展階段：
19世紀中葉，工業革命在美國開始，而紐約製造業也順應時代發展迅速壯大，併成為美國第一大製造業中心。不過在20世紀40年代末開始，製造業開始走下坡路，至70年代的滯漲時期表現最為劇烈，紐約的製造業面臨大面積衰退。
20世紀七八十年代，在里根經濟學的指導下，美國政府政策轉為放鬆產業政策管制、鼓勵創新與新技術發展、打破壟斷促進競爭；70年代後期美國經濟再度進入擴張期，其中通訊業、金融業等服務業部門直接受益於政策的放開與鼓勵率先迅猛增長。除了鼓勵創新的政策導向之外，高端服務業與高技術產業的發展其實也密不可分，金融、工程服務、法律服務、開發研究等知識密集型服務業部門會對高技術產業發展起到的極為重要的促進作用。在這一時期，美國第二和第三產業的內部均呈現傳統產業部門衰落，而新興產業部門蓬勃發展的格局特徵，而紐約也逐步走出衰退則、開始向服務業轉型，併成為了極具輻射力的服務業輸出中心。
20世紀90年代以來，以信息技術為主要推動力的克林頓“新經濟”開始在美國發展起來，波士頓作為紐約都市圈的科技中心受益信息化浪潮最為顯著，軟件業、電子通訊業、計算機制造業和生物技術等部門迅速興起，成為這一地區支柱產業。
國際經驗顯示，科技進步與知識經濟的發展是經濟出現跳躍式發展的重要推動因素，而區域經濟在聚集效應的助推之下，其對創新技術的催化作用又更為值得期待。目前在新時代的背景下，我國政府對高端製造業、現代服務業的發展高度關注，城市群區域將是本輪戰略變革的排頭兵。
3.2長三角的戰略方向——創新與開放
從政策規劃看未來的戰略方向。《長江三角洲城市群發展規劃》由以下幾個章節構成：區域發展佈局規劃、創新驅動經濟轉型升級、健全基礎設施網絡、推動生態環境共治、加大開放、建設創新一體化發展的體制機制。考慮到長三角地區的基建網絡已然相對健全，未來長三角區域最值得期待的舉措顯然在政府對創新與開放的推動上。
在具體的創新方向上，規劃明確的新興產業發展方向是新一代信息技術、生物產業、高端裝備製造、新材料、北斗產業、光伏產業。不過需要指出的是，該規劃於2016年即以出臺，當前政府方面對新興產業的支持方向也存調整的可能。下一章我們將從長三角地區資源稟賦特徵的角度出發，觀察長三角與新經濟會在哪些領域發生碰撞。
開放方面，規劃表示未來將提升對外開放層次（擴大服務業開放等）、建設高標準開放平臺（自貿區）、加速聚集國際英才、培育本土跨國公司四大方面，其中自由貿易試驗區建設（同時探索建立自貿港）具有較高關注度。雖然目前《全面深化中國（上海）自由貿易試驗區改革開放方案》已經出臺，但方案內容仍有待進一步的細化與明確。對於加快自貿區發展的戰略意義，我們認為今年4月發佈的《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》所提及的相關方向值得重點參考與關注：
“海南自由貿易港建設要體現中國特色，不以轉口貿易和加工製造為重點，而以發展旅遊業、現代服務業和高新技術產業為主導，更加強調通過人的全面發展，充分激發發展活力和創造力，打造更高層次、更高水平的開放型經濟。”
可見，我國在當前進一步加快開放仍是為新時代產業轉型所服務的，其根本目的是對高新技術產業與現代服務業的發展起到促進作用，由此，創新與高科技的戰略地位進一步凸顯。
四、未來——投資機遇
根據以上分析，長三角地區創新引領的戰略定位已然較為清晰，在新時代大力發展新經濟、推動產業升級、鼓勵科技創新的背景之下，長三角作為我國人才、資本、產業的重要聚集區，勢必成為發展我國重要新戰略的主戰場之一。以下內容，我們將從資本、科研、產業集群等角度出發，進一步探究長三角在具體行業領域層面的資源稟賦特徵，以發掘長三角更可能在哪裡領域對新經濟產生催化；除此之外，我們還對上海、環滬等長三角區域相關樓市投資機會進行了簡單的分析。
4.1 長三角與新經濟的碰撞
1、長三角哪些行業正受到資本追捧
角度一：私募投資動向。新經濟是以創新為導向的，其高風險、高收益以及投資週期相對較長的特點與創業風險投資等私募產品的投資偏好具有較強的契合性。我們利用清科私募通數據（包括PE / VC，私募資管產品等）對去年至今私募產品的資金流向進行了分析，當前全國範圍內受到資本熱烈追捧的前10大行業依次是“互聯網”、“金融”、“電信及增值”、“IT”、“電子及光電設備”、“生物醫療”、“汽車”、“機械製造”、“能源及礦產”、“連鎖及零售”。
長三角區域熱門行業分佈與全國整體情況差異不大，排名靠前的是“電信及增值”、“互聯網”、“金融”、“生物醫療”、“汽車”、“機械製造”、“連鎖及零售”等。值得關注的是，在“電信及增值業務”、“生物醫療”這兩大領域，長三角所獲投資額在全國範圍內佔比明顯相對較高，分別達61%和46%，可以看出，長三角是電信與生物醫療投資的熱門集聚地。在其他熱門行業，長三角企業所獲融資額基本在全國佔比近3成左右，這些熱門行業的地域佈局相對更為平均。
角度二：政府的引導方向。另外，目前政府部分是我國產業升級、技術創新的重要推手，可以一定程度反映政府意向的政府引導基金的投資流向特徵值得重點關注。雖然目前政府引導基金規模尚小，但在當前新時代的大背景之下，未來可能會有明顯的規模擴張。去年至今全國範圍內的政府引導基金投資行業前3名分別是“電子及光電設備”、“機械製造”、“能源礦產”。長三角區域企業受政府引導基金著重投資的前三大行業是“機械製造”、“生物醫療”、“化工原料及加工”，從規模上看，主要集中在機械製造業領域。
由此綜合來看，與當前全國的熱點一樣，長三角同樣在“電信及增值”、“互聯網”、“金融”、“生物醫療”、“汽車”、“機械製造”、“連鎖及零售”等領域重點佈局。值得關注的結構性特徵包括，長三角是電信與生物醫療投資的熱門集聚地，而政府方面則在長三角地區的機械製造業佈局；考慮到資金聚集一定程度所隱含的產業聚集性（這更有利於激發創新）和一定程度隱含的政府導向，這三個領域可能相對更為值得關注。
2、長三角哪些行業可以得到更好的科研支持
角度二：高校的精專領域分佈。除了長三角地區高校的精專領域值得梳理以外，隨著長三角地區對人才吸引力的提升，我國最高學府清華、北大的精專領域分佈同樣值得關注。根據QS世界大學專業排行榜TOP50的相關信息，科學相關領域，高校資源在電子電氣工程和材料科學這兩個領域為長三角新經濟可提供的支持相對最雄厚：不僅進入世界排行TOP50的國內大學數量最多（長三角區域大學進入榜單數量也相對最多），且在名次上，我國僅清華大學在這兩個學科上的世界排名進入前10名。另外，在機械工程航空和製造專業、化學工程、計算機科學與信息系統領域，高校資源對長三角新經濟也能提供相對較好的支持。
角度三：張江科技園的產業佈局。
上海張江高科技園區自1992年成立以來，承載著打造世界級高科技園區的國家戰略任務，一直被譽為中國硅谷；截止2014年，張江科技園擁有註冊一萬多家註冊企業、599家經認定的高新技術企業、195家技術中心、126家外資研發機構、43家跨國公司地區總部，其在上海乃至全國的高新技術研發方面的地位不容小覷。在產業分佈上，張江科技園的主導產業以信息技術、生物醫藥、文化創意、低碳環保等為重點，第三產業佔2/3以上。
信息技術產業：主要包括集成電路（芯片）、軟件與信息服務、光電子、消費電子終端等，其中集成電路與軟件兩個領域的產業集群最為突出。軟件行業聚集了大批國內外知名軟件企業、研發機構，包括寶信軟件、美國花旗、印度INFOSYS、TATA等，全球30強中有8家、中國100強中有11家在張江設立了研發中心。集成電路產業形成了包括設計、製造、封裝、測試、設備材料在內的完整產業鏈，產值約佔全國的1/3。芯片的技術研發在當前關注度較高，在這一領域張江可謂優勢顯著：芯片設計上，不僅全球10強中有5家在張江設立總部、分佈或科研機構，且張江本土設計公司在部分零部件上的全球市場佔有率也名列前茅；同時在芯片製造上的技術工藝也與全球最高水平有明顯的縮窄。值得一提的是，近期中國政府採購開始發力支持國產芯片，利好國產新片的生產研發。
生物醫藥產業：形成了從新藥研發、藥物篩選、臨床研究、中試放大、註冊認證到量產上市在內的完備創新鏈。園區形成新藥產品超過230個，新藥證書超過50個，目前正在研發藥物品種近300個。目前全球排名前10的製藥企業中，已有7家在張江設立了研發中心（如：羅氏、輝瑞、諾華），集聚相關科研機構和研發企業400餘家、40餘家CRO公司。
文化創意產業：以數字出版、動漫影視、網絡遊戲以及創意設計領域為產業特色，園區集聚了盛大文學、炫動卡通、Blizzard Entertainment(暴雪娛樂)、Electronic Arts(美國藝電)、聚力傳媒、滬江網、河馬動畫等一大批國內外優秀文化創意企業。2008年張江文化產業園被國家新聞出版總署正式命名為全國第一家國家級數字出版基地，2011年被國家文化部正式命名為國際級文化產業示範園區。
新能源新材料（低碳環保產業）：重點發展智能電網、水處理、生物燃料、生物脫硫、節能環保設備研發及環保服務業務，林洋電子、益科博等企業迅速發展。
3、長三角在哪些領域具有產業聚集
較強的產業集聚將有利於相關領域技術創新。我們從上市公司口徑對長三角地區的產業結構進行了分析，在所有的長三角上市公司中，上市公司個數佔比居前的行業依次為機械設備、化工、汽車、電氣設備、醫藥生物、電子計算機，其中機械設備、化工、汽車、電氣設備行業的上市公司個數在行業整體中的佔比也明顯居高，均超過40%，集聚效應相對明顯。
在區域產業聚集、競爭性加劇推動創新的邏輯線上，大規模的研發投資是必不可少的中間環節。數據顯示，上述機械設備、化工、汽車、電氣設備、醫藥生物、電子計算機領域確實在研發支出方面明顯居前，2017年研發支出規模均超百億，其中汽車、電子計算機（這裡將電子與計算機合併計算）領域研發投入最為突出，研發支出超200億。
4、阿里巴巴與新經濟
作為長三角的巨頭企業，阿里巴巴利用其企業優勢所創造的產業生態可謂是新經濟的重要組成部分之一，其產業佈局值得重點關注。阿里在2017年提出了“五新”戰略：新零售、新制造、新金融、新能源、新技術。其中新零售的重大意義之一是，線上線下的統一、中間批發分銷代理商的消滅使阿里可以直接得到用戶畫像、用戶行為跟蹤、用戶訂單等重要數據；新制造是B2C走向C2B，根據市場、客戶的數據進行大規模的智慧化、個性化定製，後來逐步豐富具象化至人工智能、智能駕駛等領域；新金融是利用線上客戶數據信息為因信用數據缺失而未被傳統金融機構較好覆蓋的個人創業者、中小企業、年輕人提供金融支持；新能源是指數據這一核心資源；新技術包括雲計算、雲網絡、雲存儲等。綜合阿里的五新戰略，大數據可以說是其戰略之核心，數據是能源、數據的計算是技術，這兩個領域先後引發新零售、新制造、新金融的變革，與此同時後三者進一步對大數據進行完善與豐富，提升大數據的內涵價值。
另外值得一提的是，阿里去年成立達摩院，計劃在三年之內對新技術投資超過1000億人民幣，同時招攬眾多科學家入駐。研發領域上，阿里達摩院將聚焦研究量子計算、機器學習、基礎算法、網絡安全、視覺計算、自然語言處理、人機自然交互、芯片技術、傳感器技術、嵌入式系統等，涵蓋機器智能、智聯網、金融科技等多個產業領域。
5、總結
雖然不同信息來源在具體行業劃分上存有一定差異性，但直觀上看，長三角的資源稟賦特徵對新經濟的催化將很可能主要發生在，電子通信（集成電路）、互聯網大數據（新零售、雲計算等）、生物醫療、汽車、新材料、機械設備製造這六大領域。而這也與長三角發展規劃在政策導向上提出的發展方向基本一致，規劃提出的新興產業發展方向為新一代信息技術、生物產業、高端裝備製造、新材料、北斗產業（應用於通信與電子領域）、光伏產業（新能源）。
綜合來看，長三角地區在我國各個方面的資源優勢都非常顯著，區域內部經濟發展均衡，動態聯繫緊密，對外聯繫與金融發展水平居於全國之首，同時政策面上對於新興產業發展的支持、進一步擴大開放的信號也是非常明確。未來長三角地區極有可能成為全國新經濟發展的引領區域，進一步考慮到其資源稟賦特徵在上述六大領域相對更為佔優，其中隱含的投資機會值得重點關注。
4.2 樓市投資機會
1、上海市：限價令導致的“低價”新房還有多大的潛在規模
為了控制房價泡沫繼續脹大，本輪房地產調控政策可以說相當嚴苛，許多熱門城市先後實施“限價令”，以行政手段嚴控預售證申報價格。去年，眾多房企還對樓市政策鬆動抱有幻想，在限價令的壓制下，捂盤惜售、靜觀其變；但到今年卻紛紛經不住現金流壓力，開始加大推盤。在這樣的背景之下，新房價格不敵周邊二手房的情況時有出現，行政手段造就的 “價值窪地”開始吸引大批人群“搖號”買房。在樓市調控導向延續、限價令難以取消的背景下，“低價”新房還有多大的潛在規模應是值得關注的重要問題，特別是上海這類土地資源緊張的一線城市，畢竟當前出售的樓盤搖號搶房過於火爆，供不應求格局顯著。
上海2035規劃顯示，雖然嚴控建設用地規模仍是主基調，但城鎮居住用地卻仍有增長空間。2035規劃明確指出當前上海建設用地使用結構極不合理，工礦倉儲用地在建設用地中佔比達27%，是東京、紐約等城市的2-3倍，同時農村建設用地也與農村人口規模不相匹配，農村地區人均建設用地面積是城市居民用地標準的5倍多。由此，2035規劃大幅減少了農村居民點用地和工業倉儲用地規模，以此反哺城鎮居民用地、公共設施用地、綠化廣場用地、道路交通用地等。
我們重點關注的城鎮居民用地將從2015年的660平方公里，逐步提升至830平方公里，在20年的時間裡，年均增長8.5平方公里，也即是850萬平方米。根據上海市國土資源局公佈的住宅類土地供應數據，850萬平方米高於過去十年平均水平728萬平方米，且高於近兩年的供地水平：2016年住宅類用地供應是近幾年的低點，為423萬平方米，2017年住宅類用地規模有所提升，為630萬平方米。如此看來，雖然整體新增建築用地受到嚴格控制，但未來上海新增住宅用地供應規模存有提升空間，目前供不應求的新房在未來的潛在規模仍相對充足。
未來上海市新增住宅供地可能會向外環以外區域側重。2035規劃將國際大都市人口密度與空間分佈情況進行了比較，指出當前上海核心圈（內環內）人口密度大於紐約與東京，中心圈（外環內）與東京相近，但大於紐約與倫敦，外圍圈（外環外）小於東京，總體上，上海人口過於集中在中心城。對此，規劃表示將完善土地、就業崗位、住房供應等政策，疏解中心城過密人口，提升新城、新市鎮人口密度；具體的規劃是，形成“網絡化、多中心的空間體系”，推動新城發展，承接部分全球城市功能。與此同時加強主城與新城交通聯繫，致力於實現對10 萬人以上新市鎮軌道交通站點全覆蓋，新城與主城區之間軌道交通出行時間控制在30-40分鐘。多中心的空間體系與推動新城發展的政策導向有可能使得未來新增住宅供地向外環以外區域側重。
2、二線城市吸引人才流入，長三角城市有望切實受益
搶人政策存限購鬆綁嫌疑，目前已被糾偏，炒作情緒預計將降溫。去年以來二線城市的“搶人政策”是為了拉動地方經濟產業升級還是為了賣房備受爭議。當前大多城市的樓市調控政策均以戶籍為衡量標準，比如本地戶籍可購房兩套，外地戶籍僅可購房一套，或是外地戶籍需繳納一定年限的社保才可購房等，而“搶人政策”中對落戶要求的放鬆則大有“限購鬆綁”之嫌（且部分城市的落戶放鬆的程度更近乎是“引進人口”而不是“引進人才”），與此同時，配套推出的“購房補貼”、“購房優惠”政策對購房的鼓勵也是非常直接。搶人政策使得二線城市樓市升溫，其中為了買房而落戶的人群不是少數，西安、寧波等城市房價出現了較為明顯的上漲。針對這一局面，今年四月底，住建部對房價漲幅較為明顯的12個城市進行了約談；隨後，被約談城市調控升級，其中成都的調控加碼政策要求“戶籍遷入成都未滿2年的購房人，應在成都市穩定就業且連續繳納社保1年以上才可購房”，同時“新購住房3年以上才可轉讓”。目前來看，搶人政策得到糾偏，預計其他城市也會陸續出臺政策降低炒作情緒。
滿足合理住房需求仍是重要基調，吸引人才的導向仍將為部分城市房價帶來推動力。雖然地方上的搶人政策已受到住建部關注，但吸引人才、推動地方經濟發展的思路並沒有問題（而且這一政策方向還可緩解一線城市的新增人口壓力和住房剛需的壓力），“滿足合理的購房需求”也仍是當前樓市的重要基調，由此，二線城市吸引人才的大方向使得部分城市樓市仍具有投資價值。
人才流入、經濟發展、公共資源建設、房地產業之間的良性循環發展是關鍵。在搶人政策的刺激下，西安今年一季度全市新落戶24.5萬人，幾乎是去年全年遷入人口的總量，人才流入的迅猛之勢引發熱議，當地產業經濟能否提供充足的就業機會、醫療教育等公共資源對新流入人口的承接能力都是值得關注的重點問題。分析來看，要想享受人才紅利，人才流入、經濟發展、公共資源建設、房地產業之間能夠形成良性互動是關鍵：①首先對於政策吸引來的新流入人口，當地需有基本的產業經濟和就業機會進行承載，就業機會是人才紅利生效的重要前提條件，否則找不到工作的人口不需多時就會流出；②人才流入將進一步推動產業經濟的發展，同時帶來購房需求的擴大，並推升房價；③產業經濟的進一步發展和房價上漲增強地方政府財力，帶動醫療、教育、基礎設施等公共資源水平相應提升；④在產業經濟繁榮發展（就業機會提升）、房價上漲、公共資源具有保障的共同作用下，當地對人才的吸引力將進一步增強，由此人才紅利良性循環發展。
二線城市追求人口紅利之下，長三角城市有望切實受益。如上所述，當地現有的產業經濟可提供的就業機會是吸引和留下人才的重要前提，而在這一方面，受到城市群發展政策支持、鼓勵創新創業、當前經濟實力已然明顯靠前的長三角區域二線城市是符合條件的，這些城市有望順利實現良性循環、進而切實享受人才流入的紅利，房地產具備升值潛力。相比而言，部分經濟實力相對靠後的二線城市在人口大增的同時卻伴隨更強的風險性，就業機會的供給壓力、戶籍隱含的社會福利將帶來的財政壓力都是值得擔憂的風險點，這類城市房價的快速上漲存在一定的投機情緒，人才流入邏輯更可能成為炒作噱頭，需區別對待。
3、哪些長三角二線城市最受主流房企青睞
主流房企對於行業動態的瞭解相對全面，且當前相對緊張的資金面也將使得房企拿地區域選擇更為謹慎，其城市佈局的選擇具有較強的參考價值。
從各城市群拿地金額來看，長三角是房企最重點關注區域。根據中指數據，2017年全年，長三角地區TOP10企業拿地總額高達4880億元；珠三角和中西部以3353億元和3089億元分列第二、第三位；環渤海地區位列第四位，為2258億元。今年最新數據顯示，長三角土地市場繼續保持火熱，2018年1-4月，長三角地區TOP10企業拿地總額高達1562億元；中西部和珠三角以1021億元和933億元分列第二、第三位；環渤海地區拿地總額位列第四位，為734億元。
長三角城市群中，主流房企對杭州、蘇州、上海、南京更為青睞。在2017年全國土地成交前十名排行中，長三角城市中的杭州、南京、上海、蘇州依次佔據4個席位，其中杭州和南京分別以2190億與1734億元的成交總價位列第二及第三名。從今年最新的1-4月數據上看，在前十名排行中，長三角城市中的杭州、蘇州、上海依次佔據3個席位，同時杭州以1105億的成交總價奪取全國第一的位置，1-4月的成交總價也已超去年全年規模的一半；蘇州的上升勢頭也非常迅猛，從去年的第10名上升至第三名，成交總額同樣是去年全年的近半數。
4、環滬城市面面觀
上海市嚴控人口與同城都市圈產業協同發展的政策要求使得環滬城市具備十足吸引力。根據上海2035規劃，上海市常住人口將在未來20年均控制在2500萬人以內（當前是2418萬人），在嚴控人口的政策導向下，人口向周邊城市外溢將是未來的發展趨勢之一。與此同時，發揮上海作為都市圈中心城市的輻射作用，推動近滬地區及同城化都市圈（90分鐘通勤範圍）協同發展也是未來的重要方向。
我們從五個方面對主要環滬城市進行基本面比較：
價格水平上，嘉興、無錫、南通去年的住宅成交均價約為1萬左右，而寧波與蘇州接近2萬；
價格漲幅上，嘉興以40%的漲幅明顯居前，高漲幅一定程度顯示了市場認可度；
經濟水平上，五大城市人均GDP均顯著高於全國平均水平5.9萬元，相比之下，蘇州和無錫要更加富裕，是嘉興的近二倍；
距上海通勤時間上，嘉興、蘇州、無錫明顯佔優，目前高鐵僅需30-40分鐘，雖然寧波與南通的直達高鐵建設規劃也已然落地，通車後二者距上海通勤時間將大幅縮減，實現1小時內通勤，但仍與前三個城市存有差距；
限購政策上，寧波、蘇州、無錫均對外地戶籍限1套住房，同時有社保繳納年限要求（不過無錫對碩士及以上高層次人才免除2年社保的時間年限）；嘉興和南通相對寬鬆，嘉興對外地戶籍限1套，但未有社保繳納要求，南通則未出臺限購。
客觀來說，在經濟發展水平均相對富裕的總體背景下，距上海通勤時間應該仍是“環滬概念”的最重要看點，而在這一方面，嘉興與蘇州顯然是通勤上海最為方便的城市。進一步比較來看，嘉興與蘇州兩者可謂各具優勢：蘇州目前的經濟發展水平顯著高於嘉興，不僅人均GDP高一倍，且與上海已有的商務、生活聯繫也更為緊密（根據前述滴滴提供的大數據信息），較強的經濟實力使得蘇州不僅受益於環滬概念，其城市本身對人口流入即具備較強吸引力，但更強的經濟實力使得蘇州的購房成本也顯著高於嘉興。雖然目前經濟水平相對較弱，但嘉興具備更強的後續發展潛力，去年3月嘉興設立“浙江省全面接軌上海示範區”，積極向上海靠攏；去年9月，嘉興更是與上海打破傳統地方行政區劃格局共同設立了“張江長三角科技城”，這種已經落地的資源共享、協同發展規劃使得嘉興更具看點。綜合來看，我們認為環滬城市中，蘇州與嘉興投資價值相對更高。
5、總結
以上內容，我們對上海市樓市的投資機會、人口向二線城市流動對長三角二線城市帶來的投資機會進行了簡要分析，並從當前房企佈局、環滬概念兩個維度出發對相關城市投資機會進行了推薦，主要結論包括：
①新房限價令為上海樓市帶來了一定程度的“價值窪地”，當前新盤明顯供不應求，“低價”新房還有多大的潛在供給空間值得關注。而從上海城市規劃文件上看，雖然建築用地面積將繼續嚴控，但未來農村居住點面積與工業倉儲面積的縮減將使得新增住宅類用地有所提升，不過從規劃導向上看，新增供地可能向外環以外地區側重。
②雖然當前搶人政策被一定程度糾偏，但滿足合理住房需求仍是重要基調，吸引人才的導向仍將為部分二線城市房價帶來推動力。不過要想享受人才紅利，人才流入、經濟發展、公共資源建設、房地產業之間能夠形成良性互動是關鍵，而對於政策吸引來的大批新流入人口，當地是否具有基本的產業經濟和就業機會進行承載更是人才紅利生效的重要前提條件（否則找不到工作的人口不需多時就會流出）。從這個角度上看，受到城市群發展政策支持、鼓勵創新創業、當前經濟實力已然明顯靠前的長三角區域二線城市明顯更為符合條件，這些城市有望順利實現良性循環、進而切實享受人才流入的紅利，房地產具備升值潛力。
③從主流房企各城市群拿地金額來看，長三角是房企最重點關注區域。在長三角城市群中，主流房企對杭州、蘇州、上海、南京更為青睞。主流房企對於行業動態的瞭解相對全面，且當前相對緊張的資金面也將使得房企拿地區域選擇更為謹慎，其城市佈局的選擇具有較強的參考價值。
④我們對環滬城市進行了基本面的比較分析，認為蘇州與嘉興兩個城市在環滬概念上的投資價值相對更高。其主要理由包括：二者距離上海通勤時間最短，可以切實滿足“雙城生活”人群需求；蘇州較強的經濟實力使其投資價值不僅限於環滬概念，城市本身對人口流入即具備較強吸引力；嘉興在購房成本和限購政策上均具相對優勢，同時嘉興在發展戰略上明顯積極向上海靠攏，與上海科技產業園的合作也已經落地，具備較強的後續發展潛力。
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