“整整一个月，我跑遍了珠三角，才知道要找个合适的厂房有多难，几乎所有像样的厂房都握在二房东手里！”站在近四十度高温的太阳底下，广州天宏包装材料公司的总经理老张耷拉着头，焦急地抹去脸上的汗水。在粤办厂18年的他没想到，合同签订尚未满一年，租期十年的厂房二房东说收回就收回了。找厂房的这一个月里，曾获评“杰出赣商”的他对那些打着工业地产名号的公司满是怨忿。
厂租节节攀升
老张被收回的厂房坐落于广州市南沙区东涌镇东导村，近两万平方米工业园区里有包括老张的广州天宏包装材料有限公司在内三家企业。2017年6月，因未在规定期限内报送年度报告，在登记住所无法取得联系并连续两年未进行申报纳税，原房东某纸器有限公司被南沙区市场和质量监督管理局吊销企业营业执照。
公司倒闭了，偌大的空置厂房却很快被投资客瞄上。广州市中润物业租赁有限公司以每平方米9元的租金拿下该园区，又以每平方米14元的价格分租给了老张。
本以为这比他原在番禺南村的厂房租金便宜，可事情却没有想象中的简单。虽已有五六次的搬厂经验，合同里的附加条件还是让头一回遭遇“二房东”的老张吓了一跳：撇开租金之外，既要收空地分摊费、物业管理费，厂房使用面积还得“打个八折”，即要加上20%左右的公摊面积。除了租用变压器每月23元/ A的基本电费和用电度电价，二房东另加收每度0.15元的电费。即便他当时全部接受了，而今合同签订不到一年还是以各种理由被勒令搬走，“他们就是为了涨租，因为现在再租出去每平方就是二十五六了！”
在深圳开办光控自动化设备生产工厂的阿宾亦有类似经历。去年年底，他与朋友在深圳市宝安区福永街道合租厂房，厂租每平方米21元。如今半年刚过，意图单干的他再到福永街道和相邻的沙井街道一问，周围大量被“二房东”分租的厂房租金价格都涨到每平方米26元以上。
广州市尚酷物业管理有限公司何先生表示，“二房东”现象从2013年开始从深圳蔓延到广州并迅速盛行，如今已覆盖整个珠三角地区。以前原房主租赁厂房严守行规，采用厂租每三年增长10%的收益模式，厂房租赁面积按房产证面积计算“不缩水”。而“二房东”出现伊始也仅是以租金溢价获利，到2016年却开启了增收费用、虚增面积的“新玩法”，“番禺区榄核镇上坭村有个4800平方米的厂房，二房东对外虚报5800平方米，19元租回来，26元租出去，口气很硬，爱租不租，厂房租赁市场整个都被二房东搞乱了。”
炒厂房者足迹遍布珠三角
根据知名地产咨询机构仲量联行发布的《2017年广东产业地产发展白皮书》披露，随着传统住宅与商业地产整体存量过剩、市场竞争激烈，产业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐，一跃成为近些年来房地产投资热点。在产业升级的大环境下，产业地产具有广阔的发展前景。随着广东省楼市调控继续推进，部分资本涌入产业地产。
仲量联行华南区工业地产部总监张宁介绍，随着珠三角地区城市加快传统产业升级、促进工业经济转型，增值服务较低的加工制造业逐渐出走深圳、广州，朝东莞、惠州、佛山和中山分南线和西线两条路径迁移，而工业物业租赁市场的投资热点亦伴随左右。
“二房东一下把空厂房全包下来了，他们通常多人合作，交给我们的三个月保证金很快就能从租客手中再收回来，实际上都不用拿出什么本钱来做生意。”番禺南村某工业园区房东何女士去年将自家厂房以每平方米20元租金整租给“二房东”，不到一个月厂房便被分租完毕。她坦言，因担心空置，如今房东们也更愿意把厂房租给投资客，“相比办厂的，他们的实力更雄厚，租金从不拖欠且不用我们耗心费力进行日常管理。”
据何先生分析，由于近年经济景气回升，加之住宅地产频频受到宏观政策调控，而且很多旧有厂房被改造成商业用途，工业地产的升值空间变大，很快便招致“掘金潮”。目前，广州工业地产中介领域以广州市昊信工业地产有限公司规模最大。而在工业地产租赁市场，广州中兴伟业物业管理有限公司、广州市中润物业租赁有限公司以及广州百众物业管理有限公司三家“二房东”占领市场份额最大。这些“二房东”往往也要通过地产中介来寻找房源和租客，而对地产中介来说，他们在给房东找“二房东”以及给“二房东”找租客的过程中，可以分别收取两次中介费，这在客观上也助长了一手房源紧张的情况。
东莞锦捷物业投资公司谭先生透露，聚焦珠三角地区工业地产租赁市场的投资客中大部分人为湖南人，以湖南娄底地区最多，在深圳、东莞和惠州“圈厂”最甚。他们甚至成立了一个商会，逢年过节相聚一起交流各地区产业发展风向，以便进一步投资。
炒作市场还是风险投资
东莞锦捷物业投资公司谭先生介绍，他们手中的厂房主要通过私人签约、“招拍挂”以及与村民合作的方式而来。私人签约通常采用六押一付的租赁模式，若空置期过长，则转给实力更好的“三房东”、“四房东”，公摊面积也会不断增加，直到将厂房出租出去。与村民合作的方式则占主流，只要村里有土地缺资金，他们便可注资合作搭建厂房，再用以出租。
“我们不是投机取巧哄抬物价，也没有挤压制造业生存空间，”面对中小企业主的集体声讨，广州市中润物业租赁有限公司物业管理黄经理感到“很委屈”。他解释，物业管理公司负责提供保安配备、监控、厂房翻新、安全宣传等基础服务，本身无形中也投资了不少钱。此外，还得承担比租客更为繁重的押金负重以及厂房空置风险，“二房东”的出现并盛行本就是一种符合市场需求的风险投资行为。
在广东省房地产研究会副会长韩世同看来，受地价上涨过快的影响，厂房租金跳涨是一种必然趋势，目前许多新型产业园实际上都已经写字楼化，形态落后的工业地产逐渐商业化，甚至转化为商业地产。而加工制造业作为工业产业链的末端，伴随产业升级进程的推进，众多中小微企业必然面临外迁转移或转型升级。“二房东”投资行为在符合市场规律的情况下，不断推动周边二三线城市产业经济开发，在某种程度上亦推动了地区城镇化发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，“二房东”盛行现象很大程度上说明了各类资金正在进入工业物业市场。从引入资金的角度看，投资客的出现是可以鼓励的，它有助于盘活传统厂房项目。“当然，后续要对工业物业的使用进行规范，即坚持既有产权属性，防范随意更改项目用途。相关部门也应加强规划，以有助于真正实现此类租赁项目和产业项目的协同发展。”
某上市房地产公司的运营总监也指出，厂房资源向部分公司集中是好事，反而会促进制造业发展和产业升级，这就像规模农业有利于粮食增产一样，大量资金进入工业地产只会提高招租效率和运营规范，如果租金过高自会有市场来调节。
而广东财经大学流通经济研究所所长王先庆却持不同观点。他指出，过去珠三角地区“三来一补”加工业创造的“户户点火、村村冒烟”农村集体经济发展模式，促使大量粗放型工业区建成，而产业升级又催生了如今工业物业租赁市场。一般地产投资和物业服务收取合理租金是正常的市场现象，但在珠三角地区，庞大的“二房东”群体在正常租金背后还加收各项费用，依附土地不劳而获，是一种逃避监管的地下灰色经济，损害了国家利益并阻碍区域经济发展。“政府应重视这一被长期忽视的问题，必须进行专项研究，全面清查二房东市场的现状和弊端，分析其存在的深层根源和危害，让工业地产市场阳光化、透明化、法制化。”
离搬离园区的最后期限越来越近，老张还是想多看几处厂房再做决定，但他心里也越来越没底：“沉重的房租压力加上不断增长的人工成本，制造业的产品价格始终上不去，不知道我的包装厂还能在广州坚持多久？”
【实习生】蓝元
【校对】冯志坚
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